后履行抗辩权的正确运用

　　2006年4月8日，某房开公司与某冷气公司签订租赁合同一份，某冷气公司承租某房开公司房产，租期为十五年，自2006年5月1日至2021年4月30日止，2006年5月1日至同年10月31日为承租方装修期，免交租金;某冷气公司于同年11月1日起付租金，同年11月1日至2007年10月30日，年租金336万元，2007年11月1日至2012年10月30日，年租金为436万元，2012年11月1日至2017年10月30日年租金为458万元，2017年11月1日至2021年4月30日，年租金为480万元;合同签订七日内，某冷气公司支付168万元作为合同保证金和装修期间房屋质量保证金，装饰完工后如无疑，即冲抵首年租金;以后租金每半年支付一次，先付后用;某房开公司提供的发票必须是政府规定的正式发票或政府规定的正式收据，并符合某冷气公司的开票要求;某冷气公司收到发票后七天内支付租金;如逾期未付，某冷气公司应从逾期的第一天起按实际延误日计算滞纳金，滞纳金按延误天数及金额每天万分之五计算;如果某冷气公司逾期两个月未付租金，某房开公司有权终止合同，并视为某冷气公司违约;某房开公司于2006年4月30日前将房屋按目前现状交于某冷气公司。合同签订后，某冷气公司已于同年4月15日支付合同保证金168万元。2007年12月6日，某房开公司向某冷气公司发出房屋租金催缴通知。2008年1月14日，某房开公司向某冷气公司发出发函催缴租金。同年2月4日，某房开公司向某冷气公司催缴上述租金。同年4月25日，某冷气公司发函某房开公司，认为某房开公司未履行先履行义务，某冷气公司有权拒绝履行，并要求某房开公司开具发票及履行未交付部分的出租房屋。同年29日，某房开公司发函某冷气公司，因某冷气公司多次违约，要求按约定解除合同。

　　争议焦点

　　庭审中双方当事人就某房开公司是否依照合同约定开具并交付发票给某冷气公司、冷气公司以未收到发票为由拒绝支付租金是否构成后履行抗辩权、后履行抗辩权是否存在通知义务及行使期限限制等焦点问题进行了充分的举证和辩论。

　　审理判决

　　法院经审理认为：某房开公司与某冷气公司房屋租赁合同依法成立并有效，双方应按合同约定全面履行。对于某冷气公司是否逾期支付租金，鉴于合同双方对支付租金的期限做了明确约定，即某冷气公司在收到某房开公司提供的发票后七天内支付，约定开票在先，付款在后，该约定系双方的真实意思表示，双方应遵循诚实信用的原则，履行合同义务;本案中，根据某房开公司的举证，未能证明已按合同约定向某冷气公司交付了任何一期的租金发票，某冷气公司要求某房开公司先行交付发票，在收到发票七日内支付租金，后履行抗辩的主张成立，某冷气公司支付租金条件尚未成就，有权拒绝支付租金的履行要求。而某房开公司认为即使未交付发票，也已向某冷气公司催讨租金，某冷气公司公司逾期二个月以上未支付租金，构成根本性违约。法院认为法律对后履行抗辩权的行使并未规定须通知对方，也未对后履行抗辩权规定履行期限，只要某房开公司存在先履行义务未履行，某冷气公司即有权拒绝其履行要求，某房开公司的该主张并不成立。某房开公司据此认为某冷气公司延期支付租金并要求承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。[page]

　　具体判决如下：

　　某房开公司在本判决生效之日起十日内向某冷气公司提供房租金额为5903333元的房屋出租发票，某冷气公司自某房开公司提供的发票之日起七日内支付某房开公司租金4223333元。

　　一审判决后，双方均未上诉。

　　经典评析

　　我国过去司法实践中常常将后履行一方行使此种抗辩权的行为认为构成双方违约，事实上鼓励了负有先履行义务一方的违约行为，从而严重损害了合同必须严守的基本准则。因此，《合同法》独创了后履行抗辩权，在该法第67条明确规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

　　本案正是对在合同履行中的特殊法定权利--后履行抗辩权的法律适用。当事人履行房屋租赁合同这类双务合同的过程中，在符合法律规定的条件时，可以依法行使法定的抗辩权，这是法律赋予当事人保护自己合法权益的一种有力手段。

　　本案的房屋租赁合同约定的租金支付条件为被告收到原告提供的发票(必须是政府规定的正式发票或政府规定的正式收据，并符合被告开票要求)后七天内支付租金。而原告一直未将符合被告要求的发票交付给被告，即未能履行提供发票的义务，故原告诉称被告违约时，被告可以行使后履行抗辩权，辩称原告并未履行其交付发票的义务，故自己有权拒绝履行支付租金的义务。被告的这一抗辩，因符合法律所规定的各种条件，最终得到了法院的支持，不必为不支付房屋租金而承担违约责任。

　　代理词

　　审判长、审判员：

　　依照法律的有关规定，××律师事务诉接受本案本诉被告某冷气公司(反诉原告，下称被告)的委托，指派我担任被告的一审代理人。现本代理人根据本案事实和法律，提出如下代理意见，请法庭在定案时予以充分考虑：被告依法有权行使后履行抗辩权，中止履行支付租金的义务。

　　《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应要求。”

　　合同法规定的后履行抗辩权是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到了履行期限对方当事人享有不履行、部分履行的权利。当事人行使后履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任应由对方当事人承担。[page]

　　后履行抗辩权的发生，需具备以下三个条件：

　　1、须是双方当事人因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系;

　　2、须由一方当事人先为履行。在双务合同中双方当事人的履行，以法律法规或者当事人的约定，多有先后顺序。如法律未有规定或合同未有约定的情况下，双务合同的履行可依交易习惯确定;

　　3、应当先履行的当事人不履行合同或者不适当履行合同。后履行抗辩权属延期的抗辩权而非永久的抗辩权，只能暂时阻止对方当事人请求权的行使。一旦对方当事人完全履行了合同义务，后履行抗辩权就消失了，当事人应当履行自己的义务。

　　根据上述法理及本案事实，本代理人认为：

　　一、被告有权拒绝原告的全部履行要求。

　　《××租赁合同》第3.3条约定“甲方(指原告，下同)提供的发票必须是政府规定的正式发票或政府规定的正式收据，并符合乙方(指被告，下同)开票要求。乙方收到发票后七天内支付租金。”

　　此条对原告约定了两条义务，一是按被告要求开具发票，二是在被告付款前先将发票交付给被告，且被告应在收到发票后七天内支付租金。显然，原告先向被告交付符合被告开票要求的发票属于原告的先履行义务。

　　但事实上，原告至今未履行该项义务。原告声称其已开具了租期为2006年11月1日起至2007年10月30日止的两张房屋出租专用发票，但事实上原告从未向被告交付过这两张发票。双方约定的被告支付租金的条件是被告“收到发票”后七天内，而不是原告开具发票后七天内，原告应当就其已向被告交付了符合被告开票要求的发票的事实负责举证，但原告对此举证不能。另外，凭借原告曾向被告催收租金的事实，不能演绎出原告已将发票交付给被告的结论。

　　二、被告有权拒绝原告相应的履行要求。

　　《××租赁合同》第1.2条约定：“租赁范围及面积：××广场1#楼1-11层。面积17000平方米。”原告依约交付全部出租房屋，属于原告的先履行义务。但原告至今未将一层东侧门厅约85.18平方米的物业交付给被告。原告称此门厅为按约交付时房屋的现状，该大楼的使用单位都从这里进出，被告是明知的。本代理人认为：原告的这些抗辩理由，不能作为否定其全面交付义务的理据。《××租赁合同》第四条约定，“甲方在2006年4月30日前将房屋按现状交于乙方。”所以，原告应当将该门厅部分按现状交付给被告，由被告进行管业。是否共用通道、是否明知，都不影响合同约定的交付义务。同时，该门厅除共用通道外，还有西侧局部属于可以营业的商铺，原告以公用通道为由拒绝交付，缺乏理据。[page]

　　三、后履行抗辩权的行使并无时间限制，也无通知的法定义务。

　　原告主张：被告在原告催收租金时并没有以发票未开具主张抗辩。对此，本代理人认为：我国法律并无规定后履行抗辩权行使的时间及通知义务。被告虽然在2007年12月6日的《房租费催缴通知书》中没有表示发票未开具的抗辩理由，但已作了迟延缴纳的意思表示，由于法律并无规定后履行抗辩权的行使时间以及通知义务，因而被告即使在此通知中没有陈述发票未开具的抗辩理由，也不会影响后履行抗辩权的构成。被告在本案第一次庭审的答辩以及2008年4月25日致原告的《关于要求履行合同的函》中，均陈述了原告未依约开具发票的抗辩理由，所以，被告后履行抗辩权的行使符合法律规定。

　　四、原告存在诸多违约行为，应当依法承担违约、赔偿责任。

　　五、原告要求没收被告缴纳的保证金168万元，没有事实根据和法律依据。

　　1、如上所述，由于被告迟延支付租金系行使后履行抗辩权的结果，因而被告不存在违约行为，相反，原告存在诸多违约行为，应当依法承担民事责任。所以原告以被告违约为由要求没收被告的保证金168万元，没有理据。

　　2、事实上，《××租赁合同》第3.3条约定：“合同签订七天内，乙方支付168万元可作为合同保证金和装修期间房屋安全质量保证金，装修完工后无疑，即冲抵首年租金。” 《××租赁合同》第四条约定：“乙方的装修不得破坏大楼的主体结构。”可见，合同约定的保证金是阶段性的保证金，其作用是证明合同的成立、保证装修期间房屋安全。在装修完工、确定被告的装修没有破坏大楼安全的情形下，该保证金即自动冲抵租金，所以本案中被告交付的保证金已自动冲抵首期租金，此后已不存在保证金担保。原告要求援引定金罚则，显然没有事实基础。

　　六、关于本案的处理：

　　后履行抗辩权的效力为：

　　1、行使后履行抗辩权，使后履行抗辩权一方中止履行自己的债务，延缓但并不消灭对方请求权，也不消灭当事人之间的债权债务关系。

　　2、先履行一方恢复履行，或采取补救措施，变违约为适当履行后，后履行抗辩权消灭，后履行一方仍须履行自己的义务。

　　3、此权的行使使合同履行迟延的，不影响后履行方向对方主张违约责任。

　　因而，在本案中，先履行一方应当变违约履行为适当履行，即原告应当依约交付全部出租房屋、先向被告交付符合被告开票要求的房屋出租专用发票。在此条件成就的情形下，被告于七日内支付租金给原告。[page]

　　同时，原告应当承担违约、赔偿责任。由于合同中对于违约金没有做出明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告应当承担赔偿被告实际损失。原告的违约行为影响被告正常营业的时间长达400多天，也影响了被告转租权益的实现。因而原告应当酌情赔偿被告一定时间段的损失，损失可按双方约定的租金计算。

　　综上所述，本案中原告未履行或者适当履行其先履行义务，被告依法享有后履行抗辩权;在原告适当履行，交付全部出租房屋、并向被告交付房屋出租专用发票后七天内，被告产生支付租金的义务;因原告的违约行为给被告造成了实际损失，原告应当酌情予以赔偿。因而，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，被告的反诉请求具有事实根据和法律依据。