该转租协议是无效还是效力待定

　　金华市婺城区人民法院对一起含店面的房屋转租纠纷作出一审判决，依法判令被告张女士给付原告陈女士转让款1.5万元，同时由原告返还被告租金6400元。两项相抵后，由被告张某给付原告陈某8600元，另驳回原告陈某和被告张某的其他请求。

　　2006年3月31日，周某从金华某单位承租了该台所有的位于金华市区新华街的数间房屋，该单位对房屋转租未予限制。同年9月28日，周某将其中3间(即本案所涉房屋)转租给戴某(原告称与其系合伙关系)，双方协议上写明其未经原租赁人书面同意转租他人，原租赁人有权解除合同。

　　去年2月15日，原、被告签订协议，约定原告将金华市区某童装店以转让费2.6万元，其中包括转租房屋租金1.4万元(租期7个月，至2009年9月27日止)，整体转让给被告，被告在协议签订日给付定金1000元;原告负责提供给被告租房协议等内容。当日，被告交付定金1000元。当月22日，原告按约交付了店面，此后被告给付原告1万元，但剩余转让款1.6万元至今未付。2009年3月9日，原房东金华某单位书面告知有关拆迁事项。次日，原告陈女士向婺城区人民法院提起诉讼，请求判令被告给付租金1.6万元。

　　在诉讼中，被告张女士也提起反诉，认为原告非房东，原房东至今未认可双方签订的协议，故原告无权出租有关房屋，双方签订的协议无效，且由此导致被告不能办理营业执照，已给被告造成了损失。去年6月21日，被告也书面表示，已自行腾空童装店不再经营，请求法院确认双方签订的店面转让协议无效，同时判令原告返还租金1万元，双倍返还定金2000元，赔偿装修损失6295元。

　　针对被告的反诉，原告陈女士辩称其转租行为已经原承租人同意，故被告未办理营业执照与原告无关，其反诉请求无依据，应予以驳回。

　　该案争议的焦点系房屋转租行为属无效还是效力待定。本案被告从原告处转租取得店面使用权，其中包括房屋转租和店内财产转让。由于上述两项内容均不违反法律禁止性规定，故房屋转租行为有效。鉴于本案中房东对转租行为虽无限制，但该房屋在转租过程中又确立了未经第一承租人书面同意不得随意转租的相关内容，故本案协议的履行存在不确定性，第一承租人有权随时解除合同，从而导致原、被告间协议无法履行。鉴于原告无足以采信的证据证明其可合法转租房屋，故房屋转租行为应属效力待定，双方均可以行使撤销权。被告明知原告转让童装店使用的房屋系租赁房屋，且在实际使用期间并未受到限制，而给其经营造成不利影响，故其仅能撤销协议中房屋转租部分，对财产转让不得撤销。同时对于协议约定中已实际履行部分，被告也无权撤销，应自负撤销后产生的其他损失。在诉讼中，本案被告书面表示不再经营童装店，可视为行使撤销权开始。被告应按协议约定支付转让款，但在2009年6月21日行使撤销权可扣除此后的租金。[page]