承租人擅自转租未经追认判无效

　　1999年6月8日，李易(化名)与广西南宁某高校(以下简称“高校”)签订一份《土地租赁合同》，约定由高校将其位于长岗路的一块土地出租给李易使用，租期5年。

　　合同到期后，高校发《通知》给李易，表明不再续租并要求其到该校办理合同终止手续。李易签收《通知》但未去办理终止合同手续，而是继续使用租赁场地，但一直不交租金。

　　2006年4月26日，李易将建在租赁土地上的厂房租给范曾(化名)，双方约定租期为5年。之后范曾向李易交了2000元押金和8000元租金。不到1年时间，范曾在高校的要求下被迫于2007年3月底搬离厂房，该厂房也被强行拆除。

　　范曾认为，李易与高校恶意串通损害其利益，遂将两者告到南宁市兴宁区人民法院，请求法院认定《协议书》无效，判令两被告退还其已交纳的租金、押金，并赔偿其他损失共计8万余元。

　　法院审理后认为，虽然李易一直未去办理终止合同的手续，但李易接到高校通知后应当视为双方租赁关系解除。李易在合同终止后，仍将房屋出租给范曾，既没有得到高校的事前授权，事后也没有获得追认，属于擅自租赁的无效行为，该无效行为的后果应当由李易承担。范曾事前对李易是否有权出租没有查实，其本身也存在一定过错，故应当与李易按照过错程度各自承担30%、70%的责任。范曾实际使用租赁的厂房半年多，应当交纳租金，故他要求返还8000元租金没有依据。请求返还押金2000元符合法律规定，予以支持。范曾的其他损失，因证据不充分，不能证明其损失的事实，不予支持。近日，法院判决李易返还范曾2000元押金，驳回范曾的其他诉讼请求。

　　★法理评析★

　　我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”李易对涉案厂房无处分权，而其在未获得高校授权的情况下擅自将厂房出租，此后既没有取得对该厂房的处分权也未获得权利人即高校的事后追认，从而范曾与李易之间签订的《协议书》因违反法律的强制性规定导致无效。

　　我国《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李易在合同终止后，仍将房屋出租给范曾，既没有高校的事前授权，也没获得高校的事后追认，属于擅自租赁的无效行为，应当承担相应的责任。