房产过户 卖方委托买方属滥用代理权

　律师称，由于国土部门要规避交易风险，建议卖方最好委托第三方去办理过户

　　本报讯(记者魏终超)“我是卖方，通过公证委托给买方全权办理过户手续，没想到深圳市国土资源和房产管理局(以下简称国房局)龙岗分局却以‘滥用委托权’为由拒绝受理。”廖先生本以为可置身繁琐的过户手续之外，却意外遭到了国房局的“拒收件”。广东国晖律师事务所徐林认为，目前法律并没有相关规定不允许卖方委托买方办过户，所以廖先生行为并没违法，但是深圳市公证处以及国房局为规避这种代办方式可能出现的诸多问题而不予受理，也是情理之中的。

　　咨询国房局回答不一致

　　记者获悉，廖先生是在2006年3月把龙岗两套总价值70万的房子卖出，当时双方书面约定，买方先付35万元给廖先生，其余35万元的银行贷款由买方以廖先生的名义继续供款，而廖先生也已把房子交付给买方使用。在协议中还约定，当买方需要办理过户手续时，卖方要配合完成过户手续。

　　到了2007年6月份，因为买方害怕个税会增加税收负担，于是提出要过户。由于过户手续繁琐，廖先生就想把办理过户的手续完全委托给买方办理。“因为买方是我好朋友，所以我也没在意。而且在办理公证前我也去国房局问过说没问题，看到国房局外面贴出的通知里面也没有相关规定，我才放下心去办理。”6月底，廖先生成功在公证处办理了委托公证手续，该证会在7月15日—9月15日生效。

　　由于买方有熟人在国房局，于是他又托人去问委托公证能否办理过户手续。结果却得到了不一样的答案：这违反了担保法，属于滥用代理权。这样也不符合买卖的手续，因为买方可以把交易价格降低从而减少缴纳的税款。“本来想省点事，结果公证处公证了国房局又不愿意接受，这可怎么办？”

　　委托虽有效但办证有困难

　　徐林认为，在1981年制定的《经济合同法》第七条第一款第(三)项规定：“代理人超越代理权限签订的合同，或者以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同无效。”不过这项规定在现行合同法中已未作规定。

　　所以廖先生可以委托买方办理过户，只是在国房局签订的正式买卖合同应该被认定为效力待定合同。只要廖先生追认或者不反对，那么合同就具有效力。而且只有廖先生可以主张合同无效，其他人并不可以加以干涉。

　　随后记者致电深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局，相关工作人员的回答还是一样：违反担保法，属于滥用代理权。他强调，廖先生可委托他朋友递文，但不可委托他在买卖合同上签字，因为这样可能会侵害卖方利益。[page]

　　而深圳市公证处工作人员李先生认为，因为委托属单方面行为，所以公证处主要审查委托人的情况，而对于受托人的情况和以后委托做的事项并不审查。之所以出现了廖先生这样的情况，应该是他当时并没有说清楚是委托买方去签订买卖合同，如果他表明了情况，公证处一定不会给与办理，因为这属于委托人滥用代理权。

　　如果卖方真的非常忙，徐林建议最好的解决办法就是公证委托第三人去办理整个过户过程，这样做最方便。当然，如果卖方可以抽出一点时间，最好的做法还是自己去签订合同，然后仍然可以委托买方继续办理后面的手续。