土地使用权抵押纠纷及预防

　　由于房地产的开发建设占用资金巨大，并且周期长，因此开发商以全部自有资金进行开建设的情况及少，向银行或其他金融机构贷款筹建设资金是目前房地产开发建设的通行做法。而在贷款时，开发商以不动产，土地使用权或在建房屋作抵押向银行提供债权担保则是大多数银行提供贷款的前提条件。抵押担保的主要目的是为了保证债权人(抵押权人)在债务人(抵押人)不能按期履行还款义务时，可以该抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。但在实践中，由于抵押行为的不规范，或者存在法律上的潜心洞，常使抵押权人(出借方)优先受偿权难以实现。

　　1、抵押纠纷的表现形式：抵押纠纷的基本表现形式就是抵押合同的效力问题。因为只要抵押合同合法有效，即使抵押人不按期归还贷款，抵押权人通过拍卖、变卖抵押物仍然可以保证实现自己的债权。但是如果抵押合同无效，则抵押人的债权就的会了有效的保障。

　　案例一：某村委为兴建农民公寓而向银行贷款，同时将一块村办企业的土地使用权向银行作了抵押。后因村委无力归还贷款，银行向法院起诉，并要求拍卖该幅土地。这一要求被法院拒绝，并认定该抵押行为无效。

　　案例二：某单位以国家划拨的土地与他人搞房地产开发，在向银行贷款时将土地使用权抵押给银行，并约定在建项目也一并设定抵押。后因该单位未能近期偿还贷款，银行向法院起诉并申请财产保全，法院依法查封了大楼。但后来银行并未从拍卖所得中得到全额补偿，所得补偿只占拍卖所得了一小部分。

　　案例一的抵押行为之所以被认定为无效，是因为《担保法》第36条明确规定：“乡(镇)村企业的土地使用权不得单独抵押。”村委与银行签订的抵押贷款协议显然违背了该条法律的规定，因此这一抵押行为理应被认定无效。

　　案例二银行之所以仅得到一小部分补偿，是因《房地产管理法》第50条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”同时第51条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属抵押财产。需拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿。”因土地使用的拍卖所得与土地使用权出让金基本相当，而新建房屋又是在抵押合同签订之后建成，所以银行只能与其他债权人按债权比例分配新建房屋的拍卖所得。银行的优先受偿权基本丧失。[page]

　　抵押贷款方面的纠纷常常表现在抵押权人的优先受偿权能否得以实现方面。而抵押权人的优先权能否得以实现的关键，是抵押合同是否合法有效。如果抵押合同有效，即使贷款方不能按期还款，抵押权人通过行使优先权，从拍卖、变卖所得中也能得到较充分的补偿。

　　2、抵押纠纷的预防

　　预防抵押纠纷的关键是保证抵押合同的效力。如抵押合同合法有效，不仅可使债务人(抵押人)不敢轻意违约，而且可以促使其积极履约。

　　保证抵押合同合法有效关键要做好三点：

　　(1)抵押物必须是国家法律规定允许设定抵押物或其他财产权益。以法律禁止设定抵押的财产进行抵押，则不能产生抵押的法律效力。如土地所有权，社会公益设施等财产就不能设定抵押。

　　(2)签订抵押贷款合同后应及时到法律规定的主管部门办理抵押登记手续。根据《担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效。当事人未办抵押登记的，抵押权不能对抗第三人，即抵押权人不能依据抵押合同行使优先权。

　　(3)注意抵押顺序。抵押登记的时间很重要，因为根据《担保法》的规定，如果以同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应当按照抵押物登记的先后顺序清偿。因此，办理抵押登记，应注意审查抵押物在此之前是否设定过抵押，如已设定抵押或抵押物价值低于全部债权时，则应慎重接受该抵押担保。 还有一个情况值得注意，即抵押期间将抵押物再行转让的问题。这种情况在实践中也较普遍。因为这种转让行为既关系到抵押权人的利益，也关系到受让人的利益，因此法律规定了较为严格的限制条件，即抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，否则行为即为无效。同时法律规定，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押人提前清偿所担保的债权或者与抵押权人约定向第三人提存。

　　还有一个情况值得注意，即抵押期间将抵押物再行转让的问题。这种情况在实践中也较普遍。因为这种转让行为既关系到抵押权人的利益，也关系到受让人的利益，因此法律规定了较为严格的限制条件，即抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，否则行为即为无效。同时法律规定，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押人提前清偿所担保的债权或者与抵押权人约定向第三人提存。[page]