抵押效力的相关问题

1、房屋租赁与抵押的效力
应当提示债权人，已出租的商品房可以抵押，但实现抵押权（处分该房屋）时，承租人在同等条件下对该房屋有优先购买权；抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对于商品房的受让人继续有效，即承租人仍可在租赁合同约定的租赁期限内继续占有、使用该房屋并从中收益，受让人除可向承租人收取租金。
抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。
房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序：（1）收取孳息的费用；（2）主债权的利息；（3）主债权。

2、附属物、从物、从权利与抵押权的效力
除法律、法规有禁止性规定的，或抵押当事人对房屋附属物、从物、从权利的移转有特别约定的，以折价、变卖、拍卖方式实现抵押担保债权时，附属物、从物、从权利随抵押物一并转移。
抵押权的效力通常及于抵押权设定时已经存在的房屋从物，而一般不及于抵押人以后取得的从物。
抵押房屋与从物分别为两个以上的人分别所有的，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

3、房屋转让与抵押效力
抵押人转让抵押房屋，应当告知抵押权人和买受人。买受人可代替抵押人清偿全部债务，消灭该房屋上的抵押权，并向抵押人支付房价和已清偿债务的余额后取得该房屋所有权。
抵押房屋转让，未告知抵押权人和买受人：（1）房屋抵押已经登记的，抵押权优先受法律保护，抵押权人可主张抵押登记后的房屋买卖合同无效，仍可对抵押房屋主张权利，买受人不得对抗抵押权人对该房屋实现抵押权。买受人遭受损失的，可向抵押人追偿；（2）房屋抵押未经登记的，买卖权优先受法律保护，抵押权人不得对抗买受人，买受人取得该房屋所有权。抵押权人遭受损失的，抵押人承担赔偿责任。[page]

4、抵押房屋的拆迁
房屋在抵押期间被依法列入拆迁范围的，按下列规定处理：
（1）以交换产权作为补偿的，以交换所得房屋重新设定抵押权；
（2）实行作价补偿的，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与抵押权人协商将补偿金向约定的第三人提存作为抵押财产。
抵押人与拆迁人达成安置补偿协议后，应当与抵押权人就前款规定的事项进行协商。抵押人向拆迁人提交其与抵押权人关于该抵押权及其所担保债权处理问题的书面协议后，方可取得补偿金和安置房屋。
根据本条第一款第一项重新设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当重新签订抵押合同。原抵押物上存在两个以上抵押权的，各抵押权的先后顺序应当与原抵押登记的顺序一致。

5、抵押物拆除改建的限制
应提示委托人，除城市建设需要拆迁房屋外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房屋拆除或者改建。

6、查封与抵押效力
先查封后抵押的，担保范围受限制。.应当合理地提示债权人，商品房在抵押前存在被查封、扣押、财产保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或财产保全的份额。
先抵押后查封的，不影响抵押效力。.应当提示债权人，对于事先设定抵押担保的房屋，政府主管部门或人民法院依法查封、扣押的，或对抵押担保财产采取财产保全或执行措施的，不影响抵押担保的效力，抵押权人仍对该商品房已抵押部分或全部享有优先受偿权。

7、抵押权的保全
抵押期间，抵押人有下列情形之一的，债权人应当及时、适当地采取警告、制止、补救等措施，直至请求人民法院撤销抵押人的行为：
（1）抵押人未经通知债权人，擅自转让抵押房屋的；
（2）抵押人的行为足以威胁担保债权的实现或可能致使抵押房屋价值减少的，经债权人警告、制止、补救、抵押人不予理睬的；
（3）抵押人以明显不合理的低价转让抵押房屋的，对债权人造成损害的；
（4）抵押人转让房屋的价款没有向债权人优先清偿或提存的；
（5）抵押人故意阻碍债权人依法实现抵押权的其他行为。