关于抵押物的出租权

　　(一)案情

　　杨某曾购得花苑大厦内的一套二室一厅住房，1994年10月初，杨某因开办公司而向周某借款30万元，借期一年。根据周某的要求，杨某以该套房作抵押，双方订立了抵押合同并于同年10月30日办理了登记手续。同年11月20日，杨某将该套房出租给力宝公司，每月租金1000元，租期二年，合同订立后，杨某并未告诉周某房屋出租情况。 1995年11月初，杨某因其公司亏损，无力偿还向周某所借的欠款，经双方协商，决定将该房以30万元出卖，但数月内无人购买。后周某同意以该房作价30万元转归其所有，以冲抵债务，条件是力宝公司必须尽快搬出。双方于1996年3月初办理了登记过户手续。同年3月10日，杨某通知力宝公司该房产权已移转，原租赁合同要解除。周某也通知力宝公司，因原租金订得过低，需上调至每月2000元，力宝公司还需交押金5000元，否则要解除租赁合同。力宝公司不同意。当事人因不能达成协议，周某遂在法院提起诉讼请求变更或解除租赁合同，同时起诉杨某要求其赔偿因力宝公司不能尽快搬出而给他造成的损失。

　　(二)对本案的不同观点

　　关于原租赁合同是否应解除的问题，存在着几种不同的观点。

　　第一种观点认为：杨某将该套房设置抵押后，就不能再出租给力宝公司，否则抵押权人有权解除原租赁合同。

　　第二种观点认为：该套房设置抵押且已登记，力宝公司在承租该房时知道或应当知道这一情况，因此力宝公司只能与杨某订立一年的租赁合同而不能订立二年的合同，在杨某无力还债时，周某为实现抵押权，有权解除租赁合同。

　　第三种观点认为：尽管租赁合同是在抵押设定后订立的，但仍应适用“买卖不得击破租赁”的规则，周某获得抵押物所有权后，无权解除租赁合同。

　　(三)作者的观点

　　首先需要讨论的是，在抵押权设定以后，抵押物能否出租?根据我国担保法，并未禁止抵押人可将抵押物出租。从法律上看，我认为抵押物可以出租。一方面，抵押权只是就抵押物的变价优先受偿的权利。抵押人就某物设定抵押后，仍对该物享有所有权，只要租赁期限不超过债务的清偿期，抵押人可以将占有和使用权转移给他人，也就是说可以将该物出租。这样在抵押权人实现抵押权时，租赁关系也已经终止，不会影响抵押权人的优先受偿。另一方面，由于不动产抵押并不移转占有，因而抵押人将某项不动产设定抵押以后，完全可以将该物出租给他人。尤其应注意到，由于抵押物仍由抵押人占有，如果抵押人不愿对抵押物使用收益，又不能将该物出租或者借给他人使用，则不能充分发挥物的使用价值，不利于提高物的利用效率。所以本案中，杨某将其已设置抵押的房屋又出租给力宝公司，应是合法的。[page]

　　问题在于，杨某将已抵押的房屋出租给力宝公司且租赁期限为两年(从1994年11月20日至1996年11月20日)而主要债务的期限为一年，债务履行期届满的时间是1995年10月初，显然租赁期限超过了债务履行期，一旦债务履行期届满而杨某又无力还债，周某要实现抵押权，因租赁关系仍然存在，这就使抵押的房屋之上附上一种负担(租赁)，此种负担必然会使抵押物在变卖、拍卖时，其价值将受到影响，因为任何买受人发现标的物之上设定有租赁关系，显然不会以未设定租赁关系的价款来购买该物，尤其是如果租金订得较低，又不能调整租金，或者买受人需要购买该物自用而又不能解除租赁合同，则租赁关系的存在必然会阻碍买受人购买读物。正因为这一原因，在债务到期以后，杨某无力还债时将已设定抵押的房屋作价30万元出卖，数月内无人购买。可见，如果租赁期限超过了抵押权行使之时，必然会使抵押物的变价减少而损害抵押权人的利益。因此本案中，杨某将其已抵押的房屋出租给力宝公司，租赁期限超过债务履行期限的，杨某应当及时通知周某，并征得周某的同意，如果周某同意租赁期限可订为两年，则可以认为其自愿承担了今后抵押物的变价减少的风险。

　　然而，本案中，杨某并未就将房屋出租二年的问题征得周某的同意，甚至并未告知周某关于房屋出租的情况，显然，杨某已违反了依诚实信用原则所应当负有的对抵押权人忠实告知真实情况的义务，对因此造成抵押物变价减少或者使周某不能住用房屋的损失，应负赔偿责任。鉴于杨某将己抵押的房屋出租二年而又未征得作为抵押权人的周某的同意，周某能否直接要求解除原租赁合同关系?对此存在着几种不同观点：第一种观点认为，如果抵押权先于租赁权而设定，则租赁权不能影响抵押权的实现。如果通过折价变卖、拍卖方式处分抵押物的，抵押物的新的所有人有权要求解除租赁关系，租赁权对买受人并无约束力。第二种观点认为即使抵押权先于租赁权而设定也要适用“买卖不得击破租赁”的原则，这样，在通过折价、变卖、拍卖方式处分抵押物以后，原租赁合同对抵押物的新的所有人继续有效，抵押物的新的所有人无权要求解除租赁合同。比较上述两种观点，我认为对于以抵押物出租的情况应作具体分析。如果至债务履行期届满前，租赁期限已经届满，或者当事人特别约定一旦他人要实现抵押权，则租赁合同解除等，这样因抵押权实现时已不存在租赁关系，也就不涉及租赁合同的解除问题。即使在抵押权人实现其抵押权时，抵押物的买受人对存在于抵押物之上的租赁关系并无异议，因某种原因(如认为租金较高对其有利)而愿意在继续保持原租赁合同效力的情况下购买抵押物，这样抵押权人也不必解除租赁合同。然而如果未出现这些情况，原则上应允许抵押物的新的所有人解除原租赁合同。其根据在于：一方面，由于抵押权设定在先，因而出租人和承租人在订立租赁已抵押的房屋合同时，完全应当知道租赁期限不能超过抵押权行使之时，否则会给抵押权人造成损害，而双方置抵押权人的利益不顾，而恶意通谋订立期限较长的租赁合同，以至于严重影响抵押权人的抵押权的实现。在此情况下，抵押权人可以出租人与承租人恶意串通、损害其利益为由，要求确认租赁合同无效。另一方面即使承租人不知道其租用的房屋已设定抵押，而与出租人订立了期限较长的租赁合同，出租人也完全知道自己的行为可能会给抵押权人造成损害而故意为之，在此情况下，抵押权人也可以以出租人故意实施侵害其物权的行为构成侵权为由，要求确认租赁合同无效，而依物上请求权的排除妨害请求权排除租赁人的占有。我认为上述两种情况都可以导致原租赁合同无效。承租人也不得根据“买卖不得击破租赁”的规则抗辩。因为该规则适用的前提是租赁合同是合法有效的。如果租赁合同本身具有违法的因素而应被宣告无效，当然也就不应适用该规则。因此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”[page]

　　那么，抵押权人从何时开始可请求宣告租赁合同无效?我认为，自抵押权设定以后，抵押权人一旦知道在抵押物之上设置了长期的租赁权，且极有可能减少抵押物的变价时，便可主张确认租赁合同无效，以消除对其可能发生的损害，而不必要等待抵押权行使之时到来，甚至必须使抵押权人成为抵押物的所有人并与承租人发生租赁关系之后才能主张合同无效。因为抵押人未经抵押权人的同意而在已抵押的财产之上设置长期租赁权，甚至与承租人恶意串通损害抵押权人的利益，己经侵害了抵押权人的抵押权，即使尚未到抵押权的实现之时其行为已构成侵权，据此抵押权人有权主张租赁合同无效。所以，在本案中，周某一旦发现杨某未经其同意，将已抵押的二室一厅住房租给力宝公司，并订立二年的租赁合同，则周某可以请求确认该合同无效。如果确认该租赁合同无效，则力宝公司既不能主张优先购买权，也不能根据“买卖不得击破租赁”的规则而主张租赁合同对房屋的新的所有人(周某)继续有效。

　　值得注意的是，本案中周某并没有主张租赁合同无效，而只是主张解除或变更租赁合同，就解除而言，由于合同的解除权(无论是法定解除权还是约定解除权)必须由合同当事人享有并行使，周某在未成为该房屋的所有人之前，因未与力宝公司发生租赁关系，因而不能主张合同的解除，而在因房屋折价转让而成为房屋的所有人以后，则因与力宝公司发生了租赁关系，从而可以主张解除，但周某以租金订得过低和未交押金为由要求解除，显然在法律上是不能成立的。因为租金过低和未交押金，最多只能导致合同条款的变更，而不是法定的解除事由，因而周某以此要求解除合同是不合理的。

　　周某主张因租金过低和未交押金，要求变更合同内容，这一主张能否成立?按照“买卖不得击破租赁”的规则，房屋所有权转手以后，原租赁合同将对新的房屋所有人仍然有效。而原租赁合同继续有效，不仅意味着租赁关系将继续存在(只是原出租人由新的所有人替代)，而且意味着原租赁合同的内容也继续有效，尤其是关于租金、租赁期限等合同的基本条款仍将继续有效，而不得由新的所有人单方面随意变更。如果可以随意变更，那么尽管租赁关系仍然存在，但因其主要内容已发生变化，因而其存在可能并无多大的实际意义。因此按照“买卖不得击破租赁”的规则，一旦租赁合同仍然有效，新的所有人不得随意变更合同条款。从本案来看，尽管原租赁合同因具有无效的因素而不得适用“买卖不得击破租赁”的规则，但如果周某不主张合同无效而要求变更合同的内容，则意味着要确认原租赁合同继续有效，在此情况下，就应当遵守“买卖不得击破租赁”的规则，不得单方面随意变更合同的内容。当然，如果确具有法定的变更原因，如情势变更、不可抗力发生等可以要求变更合同，然而本案中并不具有这些因素，因此周某无权主张变更。[page]