房产拍卖 抵押权优先于债权

　　4年前，河北省沧州市市民李学明参加沧州市下辖的沧县法院委托的一场司法拍卖，成功拍得位于天津市的一套商铺。

　　这套商铺的房主曾向交通银行天津某支行贷款100余万元，并将商铺抵押给交通银行。除了拖欠交通银行的贷款外，房主还因为其他案件拖欠沧县农村信用社的贷款，信用社方面起诉了房主，获得胜诉判决。房主无力履行判决，法院启动了司法拍卖的程序，拍卖这套房产。由于这套房子抵押在交通银行，在启动拍卖程序后，沧县法院将情况也告知了交通银行。

　　在拍卖会上，李学明出价222万元购得这套商铺。然而，沧县法院没有将执行款交给作为房产抵押权方的交通银行天津某支行，而是将钱给了沧县农村信用社，这一错误行为导致缴纳了房款的李学明无法将房产过户到自己名下。

　　法院回应

　　对于支配执行款的问题，法院相关负责人表示，当年分配这笔执行款，每一步都有相关记录，也都是集体讨论后做出的决定。负责执行的法官被调查后，已经将支付给信用社一方的执行款回转到法院的执行账户，目前这笔钱依然在法院的执行账户上，在经济方面没有造成损失。

　　这名负责人称，按照法律关系，这处房产在拍卖时属于抵押状态，应该属于“不干净”的房产。只有在解除了抵押后，竞买人才可以拿着相关法律文书，到房管部门将房产过户到自己名下。从目前的情况看，这套房产的过户确实遇到了问题，抵押依然没有解除。案件的执行还没有结束，仍在继续进行中。

　　专家说法

　　据中国政法大学民商法学教授曹明德介绍，根据《城市房地产管理法》第47条规定，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　也就是说，抵押权是优先于债权的。在这起案件中，房屋抵押在交通银行，拍卖完毕后，执行款肯定要优先支付给交通银行。抵押权优先于一般债权受偿，是一个基本的法律常识。法院的执行部门应该很清楚这一点。但沧县法院最终还是没有优先向交通银行支付执行款，而是给到了债权人，也就是信用社一方，这显然是错误的。

　　曹明德认为，按照正常的程序，一旦竞买人付了款，只要房屋的抵押权一方收到了执行款，抵押就可以解除，竞买人就能顺利过户。就李学明的这起案件来看，法院只要将执行款给到交通银行一方，交通银行就该解除房屋的抵押，李学明就能顺利过户到房产。

　　李学明这起案件的当务之急，是法院和交通银行尽早解决执行款的支付问题，以解除房屋的抵押。只要房屋的抵押不解除，过户就依然是不可能实现的。

文中人名皆为化名。