出卖人应负瑕疵担保义务

周某与常某签订《上海市房地产买卖合同》约定，周某将其所有的本市某处房屋转让给常某，转让价格为120万元，建筑面积为130平方米，但未对房屋内厅、室的情况作约定。随后双方进行了房屋交接。常某取得该房屋的《上海市房地产权证》。谁知该房屋所在小区的物业管理部门向常某发出违章整改通知，称房屋内被拆除的承重墙须在限定时间内恢复，否则将采取相关措施。常某这才得知该房屋原为三房一厅，周某出售前曾装修过该房屋，破坏了承重墙，使该房屋变为两房两厅，但在购房时未将上述情况告知常某。常某与周某协商，要求其修复该房屋的承重墙，但周某不同意，认为常某看房时对该房屋的内部结构没有提出异议，而且在常某看房后也再没有对该房屋进行任何改动，所以不同意常某的要求。常某无奈，诉至法院。
　　
　　本律师认为，本案争议的焦点在于周某对该房屋承重墙的破坏是否负有修复的义务。双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表达，合法有效，双方均应当按照约定全面履行合同约定的义务。
　　
　　在买卖合同中，出卖人应就其出卖的标的物，对买受人负瑕疵担保义务。出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。就本案来说，周某应负的是对该房屋的物的瑕疵担保义务，虽在看房及买卖合同履行过程中，常某未表示异议，但周某没有证据表明其曾告知过常某该房屋存在承重墙被破坏，房屋存在物的瑕疵的情况。显然是周某隐瞒了相关的事实，才导致常某违背自己的真实意思表示，购买了该房屋。所以现常某要求周某修复该房屋承重墙的诉讼请求是合法有据的，法院最后判令周某恢复该房屋的承重墙。