违反广告允诺应承担的民事责任

　　随着我国房地产市场的蓬勃发展和其行业本身竞争的日趋激烈，商品房开发商在商品房销售过程中可谓是阐精竭虑寻找卖点。开发商手执广告这件促销法器，一路施展诸多变化，力图吸引全体受众的眼球。因此，售楼广告中以吸引够房者为目的的允诺内容越来越多，形式也多种多样。但在买卖双方履行合同过程中，当这些允诺无法兑现时，往往引起购房者的强烈不满，有的购房者还因此提起诉讼。在笔者代理的商品房买卖合同纠纷的案件中，大多存在购房者认为开发商在售楼广告中的允诺不兑现而引发的争议，同时也有少数案件是单独以开发商违反广告宣传中的允诺而提起诉讼的。针对这类案件的出现，司法实践中对其的认识和处理有所不同，因此笔者认为有必要从理论和实践的层面做以探讨和研究。

　　一 售楼广告中的允诺和其具有的法律效力

　　商品房的售楼广告的形式主要有平面印刷媒体(如报纸、期刊、售楼宣传资料)或者是电视、电台、网络等电子媒体以及户外灯箱广告和路牌广告等。而其在售楼广告中的允诺就是通过上述媒体在宣传和介绍其开发销售的商品房的同时做出的对购买商品房某些特定事项的说明(如商品房的设计、建材的质量、所处的区位环境)。开发商在宣传广告中所做的允诺有的在买卖双方签订商品房买卖合同中进行了约定，有的没有进行约定。而关于对广告允诺出现的纠纷大多出现在没有约定情况下，本文想探讨的就是没有成为合同条款的广告允诺。

　　从目前开发商在售楼广告中做出的允诺主要有以下几个方面：

　　(1)、对商品房的设计和建筑材料的美观性所做的陈述。

　　(2)、对商品房所处的区位及生活环境和发展环境所做的陈述。

　　(3)、对商品房的相关组成部分特定功能、特定用途的陈述。

　　(4)向购买者做出某些购房优惠的说明。

　　在这里必须强调，那些不具有清楚、明白的质量指标的“商业噱头”“人文、理念宣传”是不构成广告允诺的。

　　那么开发商所做出的类似上文所列的广告允诺是否具有法律效力呢?这个问题直接关系到开发商在违反这些允诺时是否应该承担民事责任的问题。

　　售楼广告和其他商业广告一样，一般只属于要约邀请，意思是邀请购房者提出购房的要约，作为要约邀请的广告是没有法律效力的。但在要约邀请中具有清楚、明白的允诺，开发商和购房者在以后完成购房的行为过程中(签订购房合同)不在重新约定，在这种情况下根据我国《合同法》的规定，其应视为要约。(《中华人民共和国合同法》“第十四条 ：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”“第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”)

　　另外我国作为大陆法系国家，把诚实信用原则作为民商事法律关系的帝王原则，诚实信用原则要求每一名民事主体在进行民事活动时都要恪守信用，善意履约。我国《广告法》第九条规定：“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。” 这一规定是诚实信用原则在要约邀请阶段的具体体现。

　　二、违反广告允诺应承担的民事责任

　　对此问题最高人民法院于2003年公布施行了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在民法原理上违约责任就是指违反合同的责任，司法解释中的违约责任是指售楼广告中的允诺作为开发商和购房者之间的默契已经有效成立，开发商对违反该默契义务所引起的法律后果应当承担的民事责任。

　　那么承担民事责任的方式有哪些呢?根据民法原理，违约责任的承担方式主要是被限定在具有财产内容的弥补性和处罚性两类方式范围内。弥补性方式主要有修理、重做、更换、赔偿损失，处罚性方式是指支付违约金。弥补性方式其实质是继续履行合同。另外作为违约补救措施之一，当事人还可以行使合同解除权。但在司法实践中，笔者认为，在开发商欺诈的前提下，只有满足违约责任中可解除合同的全部条件，才能行使解除权，否则从保护当事人的利益出发和使生效的判决便于执行角度出发，还是应主张违约责任。作为购房者在与开发商签订购房合同过程中，应尽量将开发商在售楼广告中的允诺写入合同条款，这样使自己在以后维权中处于有利的地位。