广告收益去向不明，谁动了小区业主的奶酪？

　　近年来，随着城市高层住宅迅速增多，以电梯广告为主要形式的商业广告大量进入居民小区。许多城市相继出现由这些广告引发的业主、物管纠纷，有的甚至为此对簿公堂。一度倍受人们关注的央视主持人赵普状告物业公司案，便是其中一例。

　　1月5日，因对之前的物业费、停车费上涨有异议，省城阳光地带小区“业主大会筹备组”与该小区物业管理方发生争执，期间，部分业主代表对小区内的电梯广告收益去向提出质疑。

　　应该说，这项实际存在的居民小区公共收益，在我省一直处于少人关注的“灰色地带”。

　　光见广告不见钱，业主多数不知情

　　“阅读受众质量高，均为各城市最具消费能力的高收入人群;媒体形式档次高，高档镜框能有效保证客户的品牌形象;媒体高效传播，平均每天4次的阅读频率排名各类型媒体之首;广告干扰度低，密闭的电梯空间决定了它能免受众多其他广告的干扰;广告关注度高，特殊的空间和环境使目标受众产生主动阅读愿望;视觉冲击力强，近乎零距离的视觉接触使目标受众对广告内容印象深刻……”

　　这是一则广告公司对自身业务的宣传。不能不承认，这则“广告的广告”，在努力说服客户投放业务的同时，也生动形象地描绘了我们中的许多人每日以“受众”身份，在电梯狭小空间里接受楼盘、靓车、新款手机、银行理财、美容美体等诱惑的“众生相”。在每日于上上下下之间不知不觉成为广告受众的同时，很少有人留意过，这些悬挂在电梯外墙内壁的广告带来的收益，究竟去了哪里。

　　1月19日，记者在省城并州路一高层住宅楼内看到，楼内装有两部电梯，两部电梯轿厢内各悬挂有3幅平面广告，内容涉及房产开盘、齿科整形和文艺演出等。在一层电梯间正对电梯门位置和走道一侧，也分别有两幅平面广告。两部电梯中间，还有“XX传媒”的楼宇电视广告正在播出。仅此一座住宅楼内，共有商业广告11处。问及广告收益，一位正要上楼的女士称，她入住该小区4年多来，电梯广告换得挺勤，差不多每周都有“新面孔”出现。电梯空间狭小，有时和陌生人同处一梯，看看广告倒也可起到避免尴尬的作用。至于广告收益归谁，她还真不清楚。一位老人则表示，此前他一直以为电梯里的广告是商家自己挂上去的。每天上下电梯闲着也是闲着，看看广告自己也不损失什么，从没想过收益问题。也有业主对此早有留意。住在该楼一层的一位中年男子说，他有两个疑问：门口的电视广告每天从早到晚播出十几个小时，扰民不说，收益去了哪里?所产生的电费又是谁在承担?[page]

　　越俎代庖收费用，物业竟称潜规则

　　这些商业广告究竟是如何走进居民小区的?一家广告公司的工作人员透露，目前他们向住宅小区投放广告，均是直接与物业管理方接触洽谈，进入的条件是向对方支付一定的费用，费用的多少，视小区地段、楼层数量和居民消费层次有所不同。至于这笔费用的具体名称，该工作人员称，广告的安装和日常维护均由广告公司承担，所付费用应为租金。此外，她还表示，公司所有电梯广告业务，均是由公司业务主管直接与小区物管协商，与业主没有任何瓜葛。至于之后的利益分配，“那是物管和业主之间的事情，与我们无关。”

　　有相关从业者透露，目前省城居民小区电梯广告行情大致如下：通常电梯轿厢内的平面广告以整台电梯计费。普通地段的居民小区，每台电梯每年租金在1000-1200元之间，安装于电梯间和过道墙面的平面广告，则为每年600元-800元。楼宇电视广告费用则更高一些。一栋居民楼内通常安装两部电梯，每部电梯轿厢内通常安装2-3幅平面广告，加上电梯间电视广告和过道平面广告，每栋住宅楼每年的广告收益至少为数千元，地段较好、楼层较高的，则可达上万元。

　　记者从相关部门了解到，目前省城共有电梯7500台左右，其中居民住宅电梯占到近半数。而这些电梯中，至少八成有平面广告入驻。粗略估算，省城每年被装错口袋的电梯广告收益应以“千万元”计。

　　那么，作为居民小区管家的物业公司，对这笔收益又是如何处置的?

　　在之后对数家物业公司的采访中，多数人面对这一问题态度十分“低调”，以“不清楚”或“负责人不在”等理由搪塞。仅有两家物业管理公司承认了这笔收益的存在。一家进驻所在小区不久的物业管理公司负责人坦陈：“这笔费用确实有。具体承接是在前任物业公司经营期间，我们只是接手而已。”紧随其后，该负责人又表示，这笔收入他们也没落下，接手的小区是个烂摊子，广告费都贴补在小区基建和维修中了，比如加装监控设备等。他还表示，目前居民小区电梯广告收益由物业管理方收取和支配，是一个十分普遍的现象。不仅太原如此，山西如此，国内其他城市大多也是如此。另外一家物业公司的工作人员则解释，他们所在小区规模较小，加之有“私人关系”因素，4台电梯全年广告收益不过5000元。从来没有业主过问此事，他们自己也不认为是个事儿。

　　一位物管行业从业人员则私下表示，“这个问题十分敏感”。他说，这笔收益按道理肯定应该归业主，但实际上从没听说有同行照办。至于他所在小区广告收入的去向，他含糊回答“取之于民，用之于民了”。[page]

　　条例明确有规定，期盼执行入正轨

　　1月20日，记者就这一问题咨询了太原市房地产管理局物业管理处处长齐聪文。他说，物业管理企业无权擅自利用居民小区共用部位经营获利，这一点毫无疑问。现行《物业管理条例》中明确规定，业主在物业管理中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。换言之，物业管理公司作为受业主委托、为小区提供管理服务的“管家”，无权擅自代表小区签订电梯广告合同。无论接纳电梯商业广告，还是接纳商家在小区内从事企业商品宣传或销售活动，均应经业主知情并同意方可。由此产生的收益，原则上应依照业主与物业管理企业之间的合同约定进行分配。

　　他还指出，业主维权意识有待提高。目前省城相当数量的居民小区没有成立业主大会，而开发商和物业管理企业签订的前期物业合同，几乎均未对小区公共收益的归属和支配做出详细约定。

　　而据记者走访，目前省城众多居民小区，无论公共收益还是大笔的物业服务支出，都很少做相应公示。小区财务收支对作为小区主人的众业主来说，基本上仍是一笔“糊涂账”。

　　在互联网上搜索相关内容可以发现，在我国一些城市，居民小区公共收益归属问题已然浮出水面，有的仍是“扎在业主心头的一根刺”，正在为拔掉这根“刺”进行种种努力者不乏其人;有的则已经走出“灰色地带”，公开在阳光之下。

　　2005年，北京美丽园小区业主与物业管理方的一场官司，除挤出小区物业费水分外，还讨回了3年的电梯广告费收益共计18万元。此后，该小区的广告收益便主要用于小区内的公共维修、公共设施维护及补充业委会办公经费等;

　　2006年，北京一家物业管理企业根据与业主签订的合同，将共同地段的广告、停车费等收益扣除成本和税金后，全部返还业主，数目高达100多万元，几可冲抵全年物业管理费。

　　2007年11月，海口一小区业委会因物业公司拒不按照协议比例返还小区公共收益，双方闹上法庭。

　　2008年底，北京海淀区一小区三期物业给小区内每户业主发放100元广告收益。仍有业主提出，广告收益账目应该公示，用数字说话，打消业主疑虑。

　　2009年夏，央视主持人赵普将其所在小区的物业管理方告上法院，要求公示小区电梯间及楼宇外的广告收益情况。虽然官司最终以小区物业做出公示举动、双方握手和解收场，但这起新闻事件，无疑在很大程度上向公众揭开了蒙在小区公共收益头上的神秘面纱。[page]

　　1月22日，省城杏梅律师事务所张振江律师从《物权法》角度阐述了他对这一问题的看法。他说，《物权法》第70条明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。电梯和楼房过道等无疑属于业主专有部分以外的共有部分。同时，参照第76条之规定，商业广告进入小区及收益分配，应经半数以上业主知情并同意。此外，《物权法》第80条也规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。总而言之，业主是小区的主人，有权决定是否接纳商业广告，也有权要求物业管理方公布公共收益，并将其用于小区的公共支出或直接补贴给业主。

　　央视主持人赵普在因物业纠纷接受媒体采访时曾经这样说，他之所以提起诉讼，并非是到了万不得已的时候，只是无法漠视不法侵害发生在自己身边。我们为他的“无法漠视”叫好。