夫妻离婚不能对抗卖房协议

2003年5月，汪某一家三口购买了上海康定路某号一处预售商品房，并办理了该房屋的登记备案手续。2004年7月，杨小姐与汪某一家签订了有关房屋转让的协议书，约定由汪某一家将购买的预售商品房以58万元人民币的价格卖给杨小姐，同时告知该房屋已设定抵押，抵押金额为20万元。签约当天，杨小姐支付了定金9万元，在10日内又支付了8.4万元。2004年11月，汪某一家将房屋交付给了杨小姐。
汪某一家还承诺在开发商办出大产证之日起45天内，办妥房屋的小产证，在完成上述事宜后的3天内，再与杨小姐签订正式的房屋买卖合同。2004年11月，开发商取得了大产证，可是汪某一家却未按约定办理小产证及注销抵押登记。

今年3月3日，杨小姐向汪某一家发出了律师函，要求继续履行协议书中的约定，但未果。随后，杨小姐起诉到法院，要求汪某一家按约定将系争房屋的产权过户给自己。

法院审判

汪某一家辩称，与杨小姐签订协议书时，还没有取得系争房屋的产权，协议书仅仅是买卖房屋的意向性合同。而在履约过程中，汪某夫妻之间产生了重大矛盾，并于今年4月经区民政局协议离婚，由于出现这一新情况，所以无法继续履行协议书。

法院则查明，在杨小姐起诉后不久，汪某一家申请办理了系争房屋的抵押登记注销手续，并在1个月后取得了系争房屋的小产证。

法院认为，当初的协议书是买卖双方自愿签订，内容包括定金数额、定金支付日期，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等内容。在实际履约过程中，杨小姐不仅向汪某一家支付了定金，还支付了部分购房款，汪某一家也将房屋实际交付给了杨小姐占有使用。因此，协议书不仅是买卖房屋的意向性合同，可以认定其性质就是房屋买卖合同，只是由于当时汪某一家没有取得房屋的小产证，才不能签订正式的房屋买卖合同。

现在，系争房屋的抵押权已被注销，汪某一家在案件的诉讼过程中也取得了小产证，系争房屋完全符合转让的法定条件。至于汪某夫妇离婚纯属家庭内部事务，不构成可以推翻协议书的法定事由。所以法院作出判决，汪某一家与杨小姐补签正式的房屋买卖合同，并至房地产交易中心办理产权过户手续。

律师点评

虽然汪某夫妇关系不睦、离婚分手，但如同法院确认的那样，离婚并不能对抗他们与杨小姐签订的涉及二手房买卖的协议书。当然，汪某一家与杨小姐签订协议书时，还未获得小产证，但没有小产证，只是不能向房地产交易中心办理产权变更，而双方所签订的买卖二手房意向是明确的，况且双方在一些具体细节上均取得了一致意见。所以，法院最终认定离婚属家庭内部事务，在对抗出售房屋的外部事务上，不具有法定的对抗效力。