预期违约导致合同解除的案例

　　【案情】

　　自然人甲与乙签订了一份房屋买卖合同，合同约定，甲方将自有三间街面房卖给乙方作价5万元。合同同时约定，自合同签订之日起，乙方向甲方预付房款2万元，余款在办理完房屋过户手续时一次交请。办理房屋过户手续的时间为2001年12月5日。合同签订后，乙方依约向甲方支付了房款2万元。同年8月5日，甲方将自有三间街面房卖给了自然人丙，作价6万元，并于同年10月5日将该房屋的所有权过户给丙。乙知道此事后，于11月5日向甲主张解除合同，并要求甲承担违约责任。双方为此引起纠纷。

　　【问题】

　　乙是否有权解除合同，并要求甲承担违约责任？为什么？

　　【评注】

　　本案涉及预期违约导致的合同解除问题。

　　《合同法》第94条第1款第（2）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人有权解除合同。本条所指的在履行期限届满之前包括两种情况：

　　（1）履行期限到来之前，当事人一方明确表示或者以行为表明不履行主要债务的，构成预期违约。当事人明确表示不履行债务的，构成明示的预期违约，对方当事人此时享有法定解除权，可依法解除合同；当事人以自己的行为表明不履行主要债务的，构成默示的预期违约，此时对方是否可以解除合同，《合同法》第94条对此持肯定态度。但《合同法》第68条、第69条对此持保留态度。

　　学理上也存有不同观点：

　　一种观点认为，在此情况下，非违约方只能行使不安抗辩权，而不能行使合同解除权。因为，对于默示的预期违约，第68条明确规定了适用不安抗辩权。

　　第二种观点认为，在此情况下，首先由非违约方行使不安抗辩权，只有在不安抗辩权得不到救济的情况下，才可行使合同解除权。

　　第三种观点认为，在此情况下，非违约方既可以行使不安抗辩权，又可以行使合同解除权，因为这两种权利属于不同性质的权利。不安抗辩权的目的是使当事人免遭损失；合同解除权是使当事人从该合同关系中解脱出来，终结合同关系。

　　第四种观点认为，在此情况下，非违约方是行使不安抗辩权，还是行使合同解除权，由其选择。其理由是，当事人是自身利益的最好维护者。

　　从合同法的总体规定来看，第四种观点应为正确的观点。因为法律制度设置的目的是要使受到损害的权利人选择适用对自己最经济、最有利的救济手段。在民法上，当事人自身可根据自身的情况和利益判断来决定选择对自己最适合的救济手段。

　　（2）在履行期限到来之后，届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，构成拒绝履行。它包括明示的拒绝履行和默示的拒绝履行。由于拒绝履行已表明当事人完全不受合同约束，实际上剥夺了受害人根据合同所应得到的利益，从而使合同目的落空，受害人因此享有合同解除权。当然，债务人拒绝履行有正当理由的，对方当事人不享有法定解除权。

　　本案中，自然人甲与自然人乙签订的房屋买卖合同合法有效，其规定的办理过户的时间为2000年12月5日，但自然人甲作为债务人在合同履行期限到来之前就将自己的房屋卖给自然人丙，并且办理了房屋过户手续，这一行为表明，自然人甲不履行合同。该不履行合同是在合同履行期限到来之前，通过行为表明的，因此构成预期违约，自然人乙订立合同的目的落空，对此，自然人乙可以自然人甲的预期违约而行使合同解除权。当然，除可解除合同外，自然人乙还可要求自然人甲承担违约责任。