房产陷阱之五 -- 难道这也违约？

张某与某房产公司签订一商品房预售合同。合同约定，房产商在2000年3月30日前办出产证交房，同时也约定了张某分期付款的时间，及张某逾期付款按应付而未付房款的日3%支付滞纳金。张某先后支付了二期房款，在其付第三期房款前得知房产商因配套工程受阻有可能不能按时交房，于是便电话通知了房产公司将中止付款，房产公司则向其保证能交房。然而房产公司最终在2000年6月15日办出产证。于是张某诉至法院，要求房产公司承担逾期交房的违约责任，而房产公司则反诉张某逾期付款的违约责任。
　　张某与房产公司之间的商品房预售合同是双方的真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，因此为有效合同。房产公司因配套工程受阻而未能按合同约定办出大产证交房，因不属于合同约定的房产公司可以免责的事由，因此房产公司应当承担逾期交房的违约责任，支付从2000年4月1日至6月15日止合同约定的房产公司逾期交房违约金。

　　张某逾期支付房款，其理由是因为房产公司可能会迟延履行交房义务，并根据合同法第68条的规定"应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：一、经营状况严重恶化；二、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；三、丧失商业信誉；四、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。"而采取了不安履行抗辩的措施，停止支付房款。然而事实上在张某停止支付房款时，房产公司只是有可能迟延履行交房义务，并非无能力履行，而且房产公司对自己的履行义务已作出了担保，因此张某中止支付房款的行为不符合不安履行抗辩的法律要件，所以张某迟延付款的行为也构成违约。张某应向房产公司支付剩余房款，并按合同约定的应付房款自应付之日起算至实际支付日以每日3%支付违约滞纳金，但该数额不得超过未履行部分（应付部分）的房款总额。
　　律师提醒：
　　合同签订后，双方均应当切实履行各自的义务。除非有确切证据证明对方将不能履行义务，才可以通过法定途径中止履行自己的义务。