开发商未按期交房的违约责任认定

　　网友咨询：

　　2015年1月，我购买了一套商品房，由于当时开发商没有取得商品房预售许可证，当时和开发商签订的是认购协议，所以协议约定付款方式为全款一次性付清，有关房屋面积、房屋价款、房屋装饰和设备、交房时间、违约处理办法等都有约定。认购协议签订后，我按照协议要求一次性交齐了所有房款，开发商也没有通知签订正式的商品房买卖合同。去年11月29日是约定的交房时间，但至今仍没有交房，开发商现在已经取得了预售许可证。请问，我能要求开发商承担违约责任吗?

　　律师解答：

　　你和开发商签订的虽然是认购协议，但是有关房屋面积、房屋价款、房屋装饰和设备、交房时间、违约处理办法等都有约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，而且开发商已经依据协议向你收取了购房款，所以你们之间签订的这份认购协议应当认定为商品房买卖合同。开发商在约定的交房时间没有交房，违反了《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律，你可以追究开发商的违约责任，要求其按相关法律要求赔偿你的损失。

　　其中法律依据有：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。你和开发商签订认购协议时，开发商没有取得商品房预售许可证，你们签订的协议为无效协议，但是现在开发商取得了商品房预售许可证，你们签订的协议由无效变为有效协议。

　　由于认购协议和商品房买卖合同有很大的差别，能否依据认购协议追究开发商的违约责任，关键是看认购协议约定的内容是否具备法律规定的要素。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。