先解约后要求赔付违约金？

　　因“风水”不好，买房者毁约

　　2013年11月1日，马先生(化名)在中介的带领下，看中了栖霞区某小区的一套二手房。并且当天与卖方李女士签订了《房屋买卖中介合同》，同时马先生缴纳了定金2万元。

　　根据合同约定，甲乙双方(马先生和李女士)应该在11月6日前去银行签订借款审批合同，同时，在中介合同违约责任的条款中约定，“三方商定，上述违法行为方，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。按标的额的 10%，计人民币156000元。”

　　可是11月6日那天，马先生并没有和李女士一起前去银行，此后的协议更是无从履行。11月9日，马先生告知中介，“房子不买了，因为首付不够。而且卖方和中介隐瞒了房屋的重大缺陷。”同时，马先生要求退回部分定金，中介也答应协调。

　　“那天我们看房时天都黑了，所以我们只看了房屋内部的环境，对于房屋周边的环境没有在意。”马先生说，一直到第二次白天去，马先生才注意到，房屋南面8米的距离有三个立方米的变压器;东面10米左右，有一个三立方米的变压器;北面10米左右，有一组四台一米左右的变压器设备。

　　“虽然变压器设备是否会影响身体健康并没有定论，但是我还是很忌讳的。”马先生因此决定放弃买房。接着，在中介的协调下，2014年1月，李女士和马先生一起去了中央门房产交易中心签字解约。

　　但是，几天后，卖方李女士就以违约为由，将马先生告上法院，要求马先生根据合同约定的赔偿金额156000元赔付违约金。

　　解除合同，意味着产生了新的合同

　　汤圣泉律师认为，在这个案例中，最重要的是，卖方李女士和买方马先生已经协商解除了合同，并且去房产交易中心签字解约。汤圣泉律师表示，所谓协商解除，意味着双方产生了新的合同，新的合同中止了原来的合同。

　　在这个案例中，李女士实际上已经放弃了追究马先生责任的权力。即合同解除后，合约不再履行，那么原告应该返还已经收取的定金，即恢复原状。

　　同时，根据《合同法》第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。“也就是说，定金和违约金不能同时适用，只能获取其一。”如果李女士要求马先生付违约金，那么就必须返还定金。

　　最后，马先生不属于恶意违约，之所以放弃购买这套房子，是因为李女士和中介隐瞒了房屋的重大缺陷。即，房屋三面都有变压器，认为影响老人身体，且风水不好。

　　但是，李女士要求10%的违约金要求过高;而且从买房，到解除合同期间，房屋的价格一直在上涨，李女士没有损失，所以违约金应调低。