无损失不是免责理由
逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。
[典型案例]
逾期交房开发商拒绝赔偿
前段时间，由于房市低迷，部分开发商资金短缺，导致交房迟延时有发生。刘女士就遇到这样的情况，她是2007年1月买的房子，当时与某开发商签订了一份《商品房预售合同》。该合同约定：甲方购买乙方所开发的房屋一套，共计90平方米，总价款为人民币72万元。双方约定交房时间为2007年10月10日，如果逾期交房，逾期不超过60日的，乙方每日向甲方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行;如果逾期超过60日的，乙方按日向甲方支付已交房价款万分之二的违约金，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。甲方按约定履行了合同要求的付款义务，而乙方未按约定的时间即2007年10月10日前交房，时至今日，乙方仍未履行交房义务。
刘女士多次找到开发商要求赔偿损失，但开发商认为刘女士无法举证自己有哪些损失，所以拒绝赔偿。
[律师出马]
没有损失不能成为免责理由
本期律师：维世德律师事务所 李军
如果开发商已经逾期交房，是否就一定承担违约责任呢?李律师认为首先要看开发商是否存在免责事由，对于逾期交房的免责事由除了地震、战争等这些不可抗力原因之外，还包括开发商和购房者另行约定的其他的免责理由。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任。但如果开发商没有在约定的期限内将发生了不可抗力或其他免责事由告知购房者的话，开发商则仍然要承担逾期交房的违约责任。
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定。
就本案来看，刘女士与开发商之间签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合有关法律的规定，属于合法有效的合同。依法成立的合同，对双方具有法律约束力。双方都有履行合同的义务。在购房合同履行过程中，开发商逾期交房行为是不折不扣的违约行为，同时又不存在任何免责事由，当然应该按照《商品房预售合同》来承担违约责任，支付违约金，并继续履行交房义务或者在达到解除合同条件时解除合同并要求开发商赔偿损失包括已付购房款本金及利息，如果存在定金支付的，则可以要求双倍返还定金。至于开发商所辩解的没有损失就不应当承担违约责任的说法是没有任何法律依据。因为只要有违约行为就应当承担违约责任，并不以损失为要件。
[特别提醒]
购房人需注意逾期交房免责条款
首先，在签订合同之前应充分研究开发商提供的合同，注意其逾期交房的免责条款，并要求开发商作出说明。其次，在合同中一定要约定逾期交房的违约金数额，因为如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定。而这一租金数额是很低的，得到的赔偿是极其有限的。再次，买房人一定要在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，即从逾期交房事实发生之日起两年内提起诉讼，超过两年，其请求不会得到法院支持。
总之，购房者应注意在与开发商签订购房合同时，一定要对开发商逾期交房的违约情况，违约责任的承担等进行明确的、具体的约定。
