房屋质量瑕疵担保责任

　　买受人与出卖人签订的房屋买卖合同一般应包含有房屋质量条款。合同成立并生效后，买受人有权利取得符合合同约定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同约定的质量要求，出卖人的这一义务，在民法上叫做瑕疵担保义务。当然，出卖人的瑕疵担保义务，既包括质量瑕疵担保，也包括权利瑕疵担保，也就是说你出售的房子在所有权上不应该有任何问题。

　　房屋的质量瑕疵担保责任属于合同不当履行的范畴，也就是卖方交付的标的物不符合合同约定或法律规定所产生的责任。构成此种责任一般包括以下条件：1、质量瑕疵在房屋交付时就存在;2、买受人善意且无重大过失。但是，房屋毕竟是较特殊的商品，质量发生问题，通常应当对行修缮和维护来解决，只有到了一定的程度，才能允许当事人解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里说的房屋主体质量不合格，应当退房，很容易理解，毕竟是人命关天的大事，马忽不得。但实际发生的商品房买卖纠纷中，此种情况极少发生，多数情况是买受人发现房屋质量存在问题而要求退房，但又不是主体结构的质量不合格，这又该怎么办呢?《解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”最高法院的司法解释做出上述规定，本意是要求开发商交付的房屋必须保证质量是合格的，这是合同法诚实信用原则的体现。但具体到某个争议房屋是否达到了“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的程度，我认为应当由鉴定机构做出科学鉴定后才可以认定。