房地产公司商品房预售合同纠纷案

　　董某与某房地产公司于2006年2月19日签订《商品房预售合同》，购买房屋一套。2007年5月25日验收房屋时，董某以房地产公司未告知其所购房屋公摊部分配电室及弱电间的位置，违反了合同约定，对其合法权利造成了侵害，拒绝收房，并以此为由提起了诉讼，请求法院判令房地产公司拆除其卧室隔壁的配电室及花园内的弱电间。

　　在诉讼过程中，董某变更诉讼请求为：1、请求法院判令房地产公司拆除其卧室隔壁的配电室及花园内的弱电间;2、若法院不能判决拆除其卧室隔壁的配电室及花园内的弱电间，则要求房地产公司按照10元/天、赔偿70年的标准，共计赔偿255500元。

　　☆争议焦点

　　双方争议主要有以下三点：

　　(一)、房地产公司是否将公摊部分的位置明确告知了董某?

　　董某认为：房地产公司有义务将公摊部分的位置告知购房人，但房地产公司并未告知，既违反了《商品房销售管理办法》、《北京市城市房地产转让管理办法》等法律法规，亦违反了双方的约定，对其合法权利造成了严重侵害。

　　房地产公司则认为：在向董某预售房屋之时，已将测绘技术报告书及分摊情况(包括配电室、弱电间与董某所购房屋的位置关系)进行了公示，在与董某签订的预售合同中亦附有经公示的共用建筑面积分摊的内容，房地产公司的销售人员亦向董某口头告知分摊情况。房地产公司已尽告知义务，并未违反《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五、三十六条的相关规定。

　　(二)、配电室、弱电间是否应当拆除?

　　董某认为：配电室对其有噪音、辐射等影响，弱电间使其主卫生间从明卫变成暗卫，影响其采光、通风，且在卫生、安全方面存在隐患，并侵犯其隐私，因此应当将配电室、弱电间拆除。

　　房地产公司则认为：配电室、弱电间不应当拆除，具体理由如下：

　　1、与董某所购房屋相邻的配电室、弱电间的建设，经过了规划部门的批准，是合法建设项目。

　　房地产公司于2005年8月31日取得北京市规划委员会批准的《建设工程规划许可证》，获准建设董某住宅等项目。董蕾所购买的房屋及与其相邻的配电室、弱电间包含在上述项目范围内，是合法建设项目。

　　2、董某所购房屋及与其相邻的配电室、弱电间已经通过竣工验收，符合原规划、设计要求。

　　董某所购房屋所在的住宅楼已于2007年5月28日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收，并于2007年5月29日在北京市朝阳区建设委员会竣工验收备案，董某所购房屋及与其相邻的配电室、弱电间符合原规划、设计要求，质量合格。

　　房地产公司按照相关部门批准的规划、设计建设了董某所购买的房屋及与其相邻的配电室、弱电间，并未对规划、设计作出变更，符合我国《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”之规定。

　　3、拆除配电室、弱电间不符合公共利益。

　　配电室、弱电间是为整幢住宅楼的居民提供服务的，若拆除，将直接影响整幢住宅楼居民的正常生活，且住宅小区内无其他替代位置可供设置配电室、弱电间，拆除配电室、弱电间不符合公共利益。

　　(三)、董某的损失是否确定?

　　董某认为：房地产公司未告知其配电室、弱电间的位置，直接影响了其对拟购买房屋的选择;配电室对其有噪音、辐射等影响，弱电间使其主卫生间从明卫变成暗卫，影响其采光、通风，且在卫生、安全方面存在隐患，并侵犯其隐私。因此认为损失是明确的，其有权按照10元/天，并按照所购房屋的土地使用年限70年，共计赔偿255500元。

　　房地产公司则认为：无论董某以违约为由，还是以侵权为由要求房地产公司赔偿其损失，其均应举证证明损失的事实、损失的数额及计算依据。董某并未入住本案所涉房屋，损失无从谈起;董某并不能证明其损失，亦不能证明按照每天10元，赔偿70年，共计赔偿255500元的法律依据;董某更无未证明损失必然发生及损失的数额。因此，董某的损失并不明确，无权要求赔偿。

　　☆法院判决

　　经过审理，法院认为：根据双方的约定，董某所购房屋的起居室、主卧室及主卫生间均有窗户朝南，窗前为赠送的花园。但实际上董某主卫生间窗前为弱电间，该弱电间占用了原应作为花园的面积，对董某所购房屋主卫生间的通风、采光及窗前景物产生直接影响，并存在卫生、安全隐患。该弱电间在双方签订合同时已经确定了建设位置并通过了规划批准，但房地产公司未明确告知该弱电间与董某所购房屋的位置关系。即使房地产公司将《房屋土地测绘技术报告书》在售楼处公示，但就将对个别房屋的品质产生显著影响的具体事项，采用公示技术报告书的方式告知是显然不足的，由此导致董某无法全面客观地了解其拟购买房屋的真实情况，进而不能行使充分的选择权，房地产公司亦未针对该房屋在品质上与其他房屋的差异适当地调整房屋售价。董某有理由按照双方合同中所附房屋平面图的情况期待房地产公司向其交付的房屋，但房地产公司实际交付的房屋与此不同，已构成了对双方合同的履行瑕疵，导致董某所购房屋的品质降低。现房地产公司已明确表示该弱电间无法拆除，根据该项目的实际情况，拆除弱电间的确存在客观障碍，故董某可要求房地产公司支付赔偿款作为其承担违约责任的方式。就赔偿款的数额，董某的主张过高，法院根据弱电间对董某房屋的影响程度并参考双方合同中的相关规定予以酌情确定。关于配电室，其所在位置并不包括在原告所购房屋的范围之内，且通过现场勘查，未发现对董某造成实际影响，故房地产公司不应就该配电室向董某承担责任。

　　据此，法院判决房地产公司向董某支付违约赔偿六万五千元。

　　☆案件评析

　　纵观本案，诉争双方的争议焦点在于：对于共用建筑面积分摊的内容，房地产公司是否向董某尽到了告知义务。这是本案纠纷产生的根本原因，同时，法院对这一问题的事实认定，直接影响着判决结果。

　　对于共用建筑面积分摊的内容，房地产公司负有何种告知义务呢?《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定：房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;(三)不分摊的共用部位。共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。第三十六条第(六)项规定：预售商品房的，当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包括下列内容：(六)预售的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积。可见，房地产公司在预售商品房时，应当将分摊情况明确告知预购人，预购人对此享有知情权。[page]

　　在本案中，房地产公司虽然表示已将测绘技术报告书及分摊情况(包括配电室、弱电间与董某所购房屋的位置关系)进行了公示，在与董某签订的预售合同中亦附有经公示的共用建筑面积分摊的内容，房地产公司的销售人员亦向董某口头告知分摊情况，但是，在预售合同中所附的共用建筑面积分摊说明及房屋平面图上均未注明配电室、弱电间与董某所购房屋的位置关系，亦未提供证据证明销售人员曾向董某口头告知分摊情况，因此法院认定房地产公司未明确告知弱电间与董某所购房屋的位置关系，实际交付的房屋与合同中所附房屋平面图的情况不同，已构成了对双方合同的履行瑕疵，判决房地产公司向董某支付违约赔偿六万五千元。

　　本案提示房地产企业，应规范合同文本及签约流程，保证合同合法、有效、全面，避免纠纷的产生;同时，应树立证据意识，在平时的经营活动中，注意保留相关证据材料，若有纠纷产生，即可通过证据材料支持自己的主张。

　　本案也提示购房者，在购买商品房时应尽审查义务，全面了解拟购房屋的状况，尤其是对自身特别注重的房屋品质构成直接影响的情形，在购房时作出充分选择，以免诉累。