商品房买卖合同争议

　　一、案情简介申请人：刘某， 朱某被申请人：广州某房地产开发有限公司 2001年7月10日申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，合同约定：申请人向被申请人购买房屋(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积117.68平方米，其中套内建筑面积为96.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.13平方米。房价按套内建筑面积计算每平方米7289.99元，总金额为703849元。此前申请人与被申请人于2001年6月16日签订的《叠翠台认购书》约定税费为楼款的1.8%，即12669元。

　　合同第五条关于面积差的处理方式约定为：

　　(1)面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿;

　　(2)面积误差比绝对值在0.6%以上(不含本数)至3%(含本数)时，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算。合同签订后，申请人通过银行按揭向被申请人付清全部房款703849元，另于2001年7月10日依据认购书的约定按总房款1.8%支付了税费12669元。据广州市国土资源和房屋管理局2004年10月10日核发《房地产权证》载明：房屋建筑面积115.1755平方米，套内建筑面积94.4607平方米。庭审期间，双方确认被申请人所交付的房屋与合同约定的套内建筑面积96.55平方米相比减少2.0893平方米。申请人的仲裁请求为：1.请求裁定被申请人退还申请人房屋面积差价人民币15231元。

　　2. 被申请人向申请人支付因房地产面积差额而多收房款部分所产生的贷款利息费用共10418元。3.请求裁定被申请人退还申请人多交的契税款人民币2112元。4.请求裁定被申请人承担仲裁费用。

　　二、争议焦点根据庭审调查以及双方提交的书面意见，双方的争议焦点主要集中在以下两个方面：第一.关于本案仲裁时效的问题。被申请人在抗辩中提出本案应以2004年10月开始计算仲裁时效，原因是当时被申请人得知该房屋的房产证面积相比销售面积减少2.0893平方米后，马上通过ems快递通知申请人办理相关的手续，已经履行了告知义务。而申请人当庭提出其并没有收到过该份ems快递，申请人认为并没有超过诉讼时效。第二，关于计算面积差房款时。面积差是否需要先剔除0.6%后再进行计算的问题。被申请人认为涉案房屋的面积误差率为2.214%。如果涉案房屋按房屋面积误差率折实计算的话，面积误差率应该先剔除0.6%部分再进行补退面积差房款。申请人认为应当以涉案房屋每平方米的单价乘以面积差2.0893平方米的方法进行结算，而不需要在面积误差率中先剔除0.6%再进行计算。

　　三、裁决结果仲裁庭基于对证据的判断和对事实的认定，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，裁决如下：

　　(一)被申请人退还房款人民币15231元及涉案房屋贷款利息给申请人。(利息计算以15231元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，从2004年10月10日起算至实际清偿之日止)。

　　(二)本案仲裁费1868元，由被申请人承担1308元，申请人承担560元(该费用已由申请人预缴，由被申请人迳付给申请人)。

　　(三)对于申请人的其他仲裁请求，仲裁庭不予支持。以上被申请人应当向申请人支付的款项，应于本裁决书送达之日起十日内一次性全部支付，逾期支付则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

　　四、裁决理由根据申请人的申请及被申请人的答辩意见和有关证据，仲裁庭认为：

　　1、关于《商品房买卖合同》的效力。仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家的有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵守该合同的约定，全面履行各自的义务。

　　2、关于本案仲裁时效的问题。被申请人在抗辩中提出本案应以2004年10月开始计算仲裁时效，原因是当时被申请人得知该房屋的房产证面积相比销售面积减少2.0893平方米后，马上通过ems快递通知申请人办理相关的手续，已经履行了告知义务。而申请人当庭提出其并没有收到过该份ems快递。仲裁庭认为，被申请人出示的证据只有发送ems的投递单，而没有向仲裁庭出示申请人已经收到该ems的证据。根据ems邮寄惯例，被申请人完全可以在寄出邮件后，通过电话或网络查询邮件是否已被申请人签收，但是被申请人却没有提供相关证据证明申请人已收到该邮件，而且也没有提供申请人放弃其权利的证据证明，其应当承担举证不能的责任。故仲裁庭对被申请人的该项抗辩理由不予采信，申请人的仲裁申请并未超过两年的仲裁时效。

　　3、关于申请人要求被申请人退还房屋面积差价15231元的请求。根据《商品房买卖合同》，申请人已通过银行按揭向被申请人支付了全部购房款703849元，已履行合同付款义务。双方签订涉案房屋合同的约定套内面积是96.55平方米，而房产证记载的套内面积为94.4607平方米，两项相减为2.089平方米，房屋面积误差率为2.212%，双方在庭上对此也予以确认。仲裁庭认为，本案涉案房屋的面积误差率为2.212%，根据合同第五条关于面积差处理的方式第(2)款，面积误差比绝对值在0.6%以上(不含本数)至3%(含本数)时，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算。故仲裁庭认为被申请人应以单价7289.99元/每平方米向申请人支付面积差价款，即2.0893平方米×7289.99元/每平方米=15231元。至于被申请人在代理意见中提出的本案计算面积差的方法应先剔除0.6%部分再进行退补面积差房款的问题，仲裁庭认为双方签订合同第五条第(2)款对本案面积误差率2.212%的面积差处理规定很清晰，前面是条件，后面是按照合同约定的单价进行据实计算。故仲裁庭对申请人要求被申请人退还面积差房款15231元的仲裁请求予以支持。

　　4、关于被申请人向申请人支付多收房款部分所产生的贷款利息费10418元的请求。申请人认为应以其申请贷款的利率计算。而被申请人对申请人这一请求不予确认。仲裁庭认为，该涉案房屋的房产证是在2004年10月10日由房管部门出具，被申请人当时得知房产证实际面积和合同约定的计价面积有2.089平方米的面积差时，没有及时地为申请人办理退还多收房款15231元的手续，算至申请人向本会提起仲裁的时间已非法占有多收的房款15231元达两年，故该笔多收房款部分所产生的贷款利息应以15231元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算为宜，利息起算时间应从涉案房屋的房产证出具之日(即2004年10月10日)起至实际清偿之日止。[page]

　　5、关于被申请人退还申请人多交的契税款2112元的请求。申请人认为被申请人应按房管部门规定收取契税(即总房价的1.5%)，退还多收总房价的0.3%部分给申请人。被申请人则认为多收总房价的0.3%是用作为申请人办理该涉案房屋房产证时的各种行政事业收费。根据申请人提供的证据4项目明细栏显示被申请人是收取了申请人“税费”，仲裁庭认为，根据本案实际履约情况，被申请人向申请人收取的是税费而非仅收取契税。该税费是由两部分组成，分别是总房款1.5%的房屋契税和办理申请人房屋房产证时向行政事业单位缴纳的相关费用，而且被申请人向仲裁庭提交的证据也证明其为了办理申请人房产证的过程中确实向有关部门缴纳了相关的行政事业费用，故仲裁庭对申请人请求被申请人退还多交的契税款2112元的仲裁请求不予支持。