重庆铭鑫百货有限公司与重庆市万鞋服商业有限公司房屋租赁合同纠纷案

　　原告重庆铭鑫百货有限公司(以下称简称铭鑫公司)与被告重庆市万鞋服商业有限公司(以下简称万鞋服公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2006年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人谢连伟及其委托代理人蒲克仲、杜兵，被告的委托代理人戴礼东、叶茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告铭鑫公司诉称，2005年4月7日原告与被告签订了房屋租赁合同。租赁期限从2005年4月7日至2009年10月15日，第一个月为免租期。房屋交付后，被告在免租期届满后拒绝交纳租金。原告依据合同的约定解除了合同，但原告数次要求被告赔偿损失以及支付逾期房租、物业管理费的滞纳金均被拒绝。因此，向法院起诉，要求被告赔偿因违约给原告造成的经济损失25万元及逾期房租、物业管理费的滞纳金288333元(从2005年5月3日至2005年10月24日止)。

　　被告万鞋服公司辩称，原告与被告签订房屋租赁合同，后纠纷由 (2005)沙民初字第2686号民事判决书确定。原告曾在该案中提出免租金损失25万元，后又变更为保证金25万元不退，最后撤回了该请求。原告现在的请求即是当初撤回的请求。现原告基于同一事实向被告主张损失赔偿和滞纳金，违反了“一事不再理原则”，属滥用诉权，浪费国家司法资源。因此，请求法院驳回原告的起诉并判其承担诉讼费用。

　　本院根据双方真实性、关联性无异议的《房屋租赁合同》、(2005)沙民初字第2686号民事判决书及诉请清单和答辩状、(2005)沙民初字第3946号民事判决书、(2006)渝一中民终字第739号民事判决书证据材料，结合证据材料的文本特征以及记载的内容、当事人的陈述确认如下事实。其余证据材料，因与本案争议的事实无关联性或虽有关联但不涉及关键事实而不予使用。

　　2005年4月7日，原告铭鑫公司(甲方)与被告万鞋服公司(乙方)签订了房屋租赁合同。合同约定：“一、合作方式：甲方将有关房屋转租给乙方作为商场经营使用。甲方应保证将本合同所约定的房屋进行转租的行为已取得沙坪坝房产开发总公司和相关权利人的同意，并应保证甲方依法有权将本合同所约定的房屋转租给乙方。(其产权人产权证复印件和同意转租依据为本合同附件)。二、租赁标的：甲方转租给乙方的房屋位于重庆市沙坪坝区渝碚路88号平街第1层、第2层，建筑面积共约4809平方米的经营场地。同时甲方免费(租金)为乙方在租赁场地第二层提供面积约为30平方米的场地用作乙方办公室、更衣室，乙方在上述区域享有经营所需使用的出入口、扶梯、平台、通道、设备和盥洗设施的使用权，以上所有场地具体位置及范围以双方确定的红线划规平面图为准。(其附图为本合同的附件)。三、租赁期限：1.本合同租赁期自2005年4月7日至2009年10月15日止。2.甲方应在本合同签订之日起第二日内将合同约定的房屋交付乙方进场，双方交房时应办理交接手续。4.自房屋达到交付条件，双方办理完毕交接手续之日起一个月为免租期。四、租金及支付方式：1.每月租金为人民币250，000元。2.第一月租金应在免租期满5日前缴纳。以后每月的租金乙方应提前5日向甲方缴纳。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。五、保证金：1.保证金作为双方履行合同的保证金。2.在甲乙双方办理完房屋交接手续当日内，乙方向甲方按一个月的租金金额缴纳保证金。3.保证金在本合同履行期限届满或解除合同五日内，乙方保证履行以下约定，甲方无息归还给乙方。(1)各项费用如期缴纳;(2)违约责任条例的保证。十一、违约责任：4.本合同中相关费用，在甲方无违约行为的条件下，乙方应按合同约定及时缴纳，逾期未缴纳，则每日应向甲方支付日租金20%的滞纳金，超过10日，甲方可随时终止合同，并收回场地。如给甲方造成损失的，还应承担经济赔偿责任。”另外，双方还对房屋的交付、房屋的维修及物业管理、经营范围和其它问题进行了约定。

　　原告铭鑫公司如约将租赁合同的标的物交付给了被告万鞋服公司使用。承租人万鞋服公司如约交纳了保证金25万元，在使用了一个月后即免租期满提出解除合同，并表示不愿再承租。因此，原告基于被告未按约定交纳租金及相关费用，且明确表示不再履行合同，于2005年5月20日依法解除了租赁合同。但原、被告对租金、物管费等损失分担争议。

　　2005年6月21日，原告向本院提起(2005)沙民初字第2686号诉讼，基于25万保证金当然抵扣的认识，以6项损失抵扣保证金的方法，提出请求265260.75元。含1.免租期满后到原告解除合同时的租金， 250000÷30×13天(5月7日至5月20日)=108333元;2.原告向国家缴纳的税金，14426400×0.1%=14426.4元;3.物管费，1.5元/平方米/月×4809平方÷30×13天=10339.35元;4.水电费，2050元;5.免租期一个月的租金损失25万;6.原告为了与被告签订合同而违约与其他租赁户解除合同赔偿的损失130112元。被告抗辩，主张根据房屋租赁合同的约定，保证金应当退还，并非原告所理解的25万元的保证金不予退还。该案审理中，原告增加诉讼请求，要求确认收取的保证金250000元不予退还给被告万鞋服公司，后又撤回该请求。本院基于双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，属有效合同，并已于2005年5月20日解除合同，根据解除合同应当赔偿损失的认识，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，作出了(2005)沙民初字第2686号民事判决，判决如下：一、由被告重庆市万鞋服商业有限公司给付原告重庆铭鑫百货有限公司欠交租金108，333元、物业管理费10，339.35元、水电费1，400元，合计12，072.35元，此款限本判决发生法律效力后立即付清;二、驳回原告重庆铭鑫百货有限公司其他诉讼请求。

　　2005年10月17日，万鞋服公司以其与铭鑫公司已经解除租赁合同关系，铭鑫公司应当返还保证金为由，向本院提起诉讼。本院以退还保证金的条件不成就，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，制作(2005)沙民初字第3946号民事判决书，驳回了原告重庆市万鞋服商业有限公司的请求。万鞋服公司不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院制作(2006)渝一中民终字第739号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现原告向本院提起诉讼。

　　双方当事人在事实方面没有本质的争议，争议集中表现在对原告此一诉讼的正当性争执。

　　被告认为，首先，在前一诉讼中，原告曾提起了赔偿损失的请求，阐释时说明含有免租期损失25万元，后又将此请求调整为被告所确认的25万保证金不退。最后认识到保证金不退不符合租赁合同的约定而撤销了该项请求。[page]

　　再者，原告现所提之请求与原诉请求为一诉，在原诉中已撤回，不能再诉。理由是：

　　1.撤诉是可以再诉的，而撤回诉讼请求不是撤诉，其实质是放弃部分请求，是当事人处分自己民事权利的行为，是当事人对实体权利主张的放弃，直接的法律后果是导致案件诉讼程序的完结。放弃请求不得再次向法院起诉。

　　2.一事不再理原则作为一项古老的诉讼原则能够延续至今，并成为近现代民事诉讼的一项基本原则，根源在于它对民事诉讼客观规律的正确反映。它反映了民事诉讼的两大基本目标：公正与效率。如果允许当事人就同一纠纷反复提起诉讼，不仅会加重当事人的经济负担，还会造成裁判机构的人员、物力财力的浪费，增加裁判机构解决民事纠纷的成本，并且如果败诉方相信他们可以再次提起诉讼，他们就永远不会尊重法院的判决，并顽固地拒绝执行对其不利的判决，无休止的诉讼，同时更刺激了对法院决定的不尊重，从而严重削弱了法院体系的效率，不符合效益的价值目标。同时，反复诉讼也会使当事人的正当利益不能及时取得，迟到的正义，也不符合公正的价值目标，是滥用权利浪费国家司法资源的行为。

　　最后，铭鑫公司行使单方解除权，于2005年5月20日，除了双方的房屋租赁合同，该租赁合同自解除之日就对当事人各方不再具有约束力，自然不能按照实际执行判决划拨的时间计算应支付滞纳金的时间，滞纳金的时间只能从应缴租金的2005年5月7日算至2005年5月20日，且按照日租金的20%计算滞纳金，此标准也过高。

　　原告认为，关于25万元的损失，前案已变更为确认25万元保证金不退，后又撤回该项请求，法庭已准许。原告并未放弃请求，法院亦未作出处理。再次起诉，不违反一事不再理的原则。

　　关于免租金损失。原告给予被告一个月的免租期即免收25万元的租金，是基于被告承租四年零六个月，原告免收的25万元的租金在这四年零六个月是能够逐步收回的，不存在租金损失。但被告在免租期刚刚届满就违反合同约定提出解除合同，原告的25万元租金就受到了损失。试想，原告可不可能在被告只租一个月原告就给一个月免租期，这显然是不公平的，事实上是不可能的。

　　关于逾期缴纳房屋租金、物业管理费的滞纳金。由于被告违约没有按期缴纳房屋租金、物业管理费等，该违约行为一直持续到原告通过向人民法院起诉并通过执行被告才全额交纳了所欠相关费用。计收滞纳金的依据是原、被告签定的合同第十一条第四项的约定。被告逾期付款时间从2005年5月7日(缴纳各项费用的时间2005沙民初字2686号已确认)起至2005年10月24日止(沙区法院执行划款的时间2005沙民初字第3946号已确认)共计170天，被告应缴纳的滞纳金：250000元/每月÷30天×20%×170天=288333元。本合同约定收取的滞纳金并不过高，因为根据合同约定如原告违约将承担60万元的违约金。

　　关于滞纳金的约定。滞纳金虽然是行政管理中的一个法律术语，本案合同也约定了滞纳金，但它并不违反法律的强制性、禁止性规定。原、被告均认可滞纳金是惩罚性的违约金，被告只是对计算的时间有意见，因此该约定是符合法律的规定。

　　关于滥用诉权。原告在(2005)沙民初字第2686号一案要求法院确认25万元保证金不予退还，后又撤回该项诉讼请求，是原告基于25万元保证金能够弥补一个月的租金损失才撤回，后被告向法院起诉要求原告退还25万元被法院驳回。现在原告依法向人民法院提起诉讼维护自身的合法权益，又何错之有?根据《合同法》第九十八条规定：“合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，原告在法律规定的期限内有权随时向被告主张自己的权利，本案原告不存在滥用诉权。

　　本院认为，原告提出的赔偿25万损失的请求，其实质就是收取免租期间的租金。达成其请求必须从被告的抗辩，即原诉提出的请求变更后又撤回是否有悖于“一事不再理”原则。

　　“一事不再理”来源于刑事诉讼制度，有这样的内涵，前诉裁判对后诉裁判有程序上的约束力。何为“一事”，是必须明确的，可以将“一事”理解为诉讼标的相同、当事人相同、诉讼理由相同。本案属于给付之诉，其诉讼标的体现为实体权利的请求权。将原、被告之间的历次诉讼比较，可以知道，(2005)沙民初字第2686号案件与本案的诉讼理由均同，但诉讼标的是否相同值得推敲。

　　法官注意到，原告对此并无清晰的阐释。被告反复强调，原告起诉时提出的请求与本案的请求是相同的，原告在(2005)沙民初字第2686号案件中请求变更后又撤回，等于放弃，请求既已提起并已裁判就不可再诉。对此，法官并不赞同，理由是：

　　1、撤回不等于放弃。从意思表示的方式看，撤回的表示方式可以多样，放弃必须是明示的，但法定除外。从时间效用上看，撤回是一定期间内收回原意，并有用新的意思代替原意的机会。放弃是永久地撤回，没有代替原意的机会。

　　2、(2005)沙民初字第2686号案件的诉讼请求有6项之多，与本案中的表现形式不同。虽然原告在原案中提出的请求的一部与本案请求实质相同，但原告在原案中是最终撤回，故法院原裁判没有涉及此一请求。所以两案的诉讼请求不同，不存在本案与原判冲突的可能，没有适用“一事不再理”的依据和理由。

　　本案需要解决的第二个问题是，当事人在合同中的相关约定是否构成了原告收取25万元免租期损失的障碍。

　　双方对此针锋相对。被告主张免租期就是当然免付租金。原告解释，商业上的习惯是给免租期，但免租期是租赁合同期间的一部分，我们是基于承租人要租赁较长的期限才给予的优惠。可是被告免租期一到就不再租赁，这当然就是损失。

　　对此，法官更为倾向原告的观点。租赁合同包含双方当事人对利益的一种期待。对出租人而言，有权利在租期内收到可期待的租金。双方的租赁期限4年多，作为出租人的可期待的利益等于承租人缴纳的租金减去成本。本案出租人免租期的做法是在可期待利益上减去一个月租金的优惠。可以想像，根据商业的习惯和诚实信用的原则，出租人在4年多的可期待利益只能是大于等于不可能小于免租期损失25万元，否则就没有出租的意义了。原告的此一请求应给予支持。

　　最后就是关于滞纳金的问题。根据双方当事人合同中第11条第4项的约定，可以理解为迟延履行的违约金，具有惩罚性质。但是此一约定是双方对合同中相关费用的缴纳所设立的，而本案是免租期租金损失的赔偿，原告不可能事先知道被告就免期一到就毁约，所以，合同中的“相关费用”是明显排除免租期损失。[page]

　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

　　一、被告重庆市万鞋服商业有限公司赔偿原告重庆铭鑫百货有限公司免租期间的租金损失25万元，限于本判决生效后10日内支付。

　　二、驳回原告重庆铭鑫百货有限公司的其它诉讼请求。

　　案件受理费10393元，其他诉讼费4000元，共计14393元(原告已预交)，由原告重庆铭鑫百货有限公司承担5393元。被告重庆市万鞋服商业有限公司承担9000元，限于本判决生效后10日内支付给原告9000元。