宝鸡市陈仓区锦绣园业主委员会物业管理服务合同纠纷

　　原告宝鸡市金华物业管理有限公司(以下简称“金华物业公司”)诉被告宝鸡市陈仓区锦绣园业主委员会(以下简称“锦绣园业委会”)物业管理服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金华物业公司委托代理人袁文革、被告锦绣园业委会代表人张虎学及委托代理人杜效良、朱宝聚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告金华物业公司诉称：2007年8月17日，我公司与被告签订了《宝鸡市陈仓区锦绣园一期物业管理服务合同》，约定期限为2年(即2007年8月17日至2009年8月17日)合同签订后，我公司按合同要求进行物业服务与管理，认真履行职责，锦绣园小区先后被评为“节水型小区”、“优秀绿化小区”，但自从张虎学用不正当手段当上小区业委会主任后，为了个人私利，散布虚假信息，煽动一些不明真相的业主起哄闹事，在小区内张贴大字报，有意制造矛盾，使小区物业管理无法正常履行。被告还于2008年9月8日函告我公司，单方要求终止协议，解除合同。我公司认为：1.双方签订的《宝鸡市陈仓区锦绣园一期物业管理服务合同》合法有效;2.被告终止合同程序违法。现诉讼请求：1.依法确认被告单方解除合同无效;2.由被告承担因解除合同给原告造成的各项经济损失3万元;3.由被告承担本案的诉讼费用。

　　原告为了证明自己的主张，向法庭提交了下列证据：

　　第一组证据：

　　1.原告公司的法人营业执照和资质证书。

　　2.锦绣园二期前期物业代管协议一份。

　　3.锦绣园一期物业管理服务合同一份，附物业管理服务细则。

　　第二组证据：

　　1.2007年8月1日，被告选聘原告公司进行物业管理的通知一份。

　　2.2008年10月6日，原告对小区住户统计数字。

　　3.2008年10月16日，王艳的谈话笔录一份。

　　4.上岗资格证4份。

　　5.锦绣园物业办2008年度工作计划安排(手写体)。

　　6.锦绣园小区物管合同附页一式2份(日期不一致)。

　　7.室内温度测评表一页。记录3页(陈仓区虢镇厂区街道社区予以证实)。

　　8.2008年10月2日拍摄的禁止牌照片2张;业主车辆统计表3页;关于车辆停放的通知2份(手写体);2008年4月22日记录一份。

　　9.锦绣园物业办人员配备名单一份。

　　10.电子门摸查资料5页。

　　11.被告在2008年6月21日通告一份，个别业主的公告一份(均为照片样式)

　　12.田乖劳掏化粪池证明一份;原告收田乖劳押金条据一张;污水、化粪、沉淀池统计表一张。

　　13.尚利平拉运垃圾证明一份;垃圾清运协议一份;社区检查小区卫生记录一页(陈仓区虢镇厂区街道社区予以证实)。

　　14.小区宠物管理的通知4份。

　　15.锦绣园绿化工作日志一本。

　　16.保安会议记录一页(手写体)。

　　17.小区东围墙倒塌修建报告的记录一页;陕西联兴房地产开发责任公司关于东围墙倒塌问题的说明一页。

　　18.2008年7月2日陈仓区虢镇厂区街道社区居委会关于禁止在小区张贴“小字报”的通知一张;2008年7月15日锦绣园业主委员会关于对金华物业公司近一年来在管理和服务中存在的问题和意见一份。

　　19.2008年10月6日联兴开发公司关于南大门问题的说明一份;保安职责一份、通知两份(手写体)。以上均为复印件。

　　被告锦绣园业委会辩称：1.物业服务合同签订的时间和期限确实，但是自原告进驻区锦绣园小区一年来，始终没有认真履行职责，连最基本的物业管理规划和相关制度措施都没有，服务完全处于无管理和无章可循状态;更为甚者，无视双方签订的物业服务合同，本末倒置，凌驾于小区业主之上为所欲为，其诉称的：锦绣园小区先后被评为“节水型小区”、“优秀绿化小区”之事，该荣誉称号一是属于小区全体业主之劳，二是该荣誉称号是前任物业公司努力取得的成绩，与原告无关。2.现任锦绣园业主委员会是由小区全体业主推举代表民主选举产生，业委会主任张虎学也是通过民主评议推举，此项活动原告负责人也列席参与，并经过区房管部门批准备案确认，原告诉称“张虎学用不正当手段当上小区业委会主任”证据何在，纯属造谣和对公民个人的权利侵害，原告诉称“散布虚假信息，煽动一些不明真相的业主起哄闹事，破坏小区宁静祥和的氛围，使小区正常物业服务与管理无法正常履行，创文工作受到严重干扰，此一系列言论纯属原告蓄意编造，也是对小区业主人身攻击和污蔑，如原告拿不出相应证据自圆其说，既构成对个人人格权损害，对此我们保留起诉权。3.我们通知终止协议解除物业管理服务合同做法，一是事先征询了小区全体业主意见，并进行民主评议，二是按合同约定将业主意见书面向原告通知并提出了限期整改意见，三是严格尊重业主意愿和物业管理合同约定，我业委会做法有礼、有节、有序、有章，并无违约和不妥，原告无视业主和业委会的正当行为，不理不采、不管不问，出于无奈我们书面函告终止合同，并就相关精神在小区宣传栏张贴公布，原告却认为是我们张贴大字报煽动闹事，令人不可思议。我业委会与原告解除合同，是严格按照双方合同约定并按照相关法律规定执行，应依法予以保护。原告诉请没有事实根据，理由不成立，请求判决驳回原告诉讼请求。

　　被告为证明自己的主张，向法庭提交了下列证据：

　　1.2007年8月17日，原、被告双方签订的宝鸡市陈仓区锦绣园一期物业管理服务合同一份。

　　2.2008年9月6日宝鸡市陈仓区锦绣园业主大会《关于终止宝鸡市金华物业管理有限责任公司服务合同的决定》一份;2008年7月15日锦绣园业主委员会《关于对金华物业公司近一年来在管理和服务中存在的问题和意见》一份。

　　3.业主对金华物业公司近一年来物业服务状况评议表16页。

　　4.贾震琳、杨志杰、马军平、孟建利、任桂芳、朱学斌、李秀华等人证言材料十页。

　　5锦绣园小区物管合同附页一式两份(日期不一致)。

　　6.树木、花草、电子门锁损坏清单4页。

　　7.齐关勤证言一页。

　　8.照片40张(涉及乱停乱放、乱搭、乱建草木枯死、单元门坏损、垃圾、绿化管理等问题。)

　　9.2007年11月1日宝鸡市陈仓区房管所与虢镇厂区街道社区居委会就锦绣园小区业委会成员推选和任职情况的通知一份;2007年10月30日锦绣园业主委员会成员改选工作的情况报告一份;2008年9月6日业主代表签到册一页。[page]

　　10.被告代理人询问齐关勤的笔录一份。

　　11.田乖劳证明一份。

　　12.尚利平证言一份。

　　13.函件一份。

　　14.锦绣园物业移交清单一份。

　　15.邱文宗、贾永贤、丁眉生的当庭证言。

　　经过原、被告双方当庭举证、质证，本院对各方证据认证如下：

　　原告方共提交2组证据，对第一组中的1号、3号证据，被告对其真实性无异议，当庭已确认为有效证据。对2号证据，被告质证认为与本案无关，本院认为该证据内容系原告与陕西联兴房地产开发有限公司签订的《锦绣园二期前期物业代管协议》，其内容与本案无直接关系，不作为本案有效证据。对第二组证据中的1号证据，被告对真实性无异议，本院依法确认为有效证据。对2号证据小区住户统计数字，被告对小区住户是589户没有异议，对门面房户数有异议，本院只认定小区内住户数为589户。对3号证据，被告认可，依法确认为有效证据。对4号证据四份物业管理上岗证，被告质证认为，原告一直未提供过，不认可，本院认为，这四份上岗证中，编号为0815071和0815070是2008年8月才取得的，结合原告提交的第9号证据，这两份上岗证的持有人在2008年上半年尚不属合格的管理人员;同时可以看出，原告在2008年对被告小区配备人员中，只有陈忠新主任一人从开始具备资质。对4号、9号证据，本院认定其为有效证据，但不能证实原告的证明对象和目的。对5号证据，被告对其真实性提出异议，原告也没有证据佐证，本院亦无法认定，故不作为本案有效证据。对6号证据供暖合同中日期不一致的问题，原告认为属笔误，被告认为原告的管理存在任意性，本院亦无法认定，故不作为本案有效证据，对7号证据室内温度测评，被告对真实性有异议，不认可。本院认为该测评对象虽然只有20户，但均有业主签名，应当作为本案有效证据;对虢镇厂区街道社区的记录，能够反映原、被告之间的问题，亦依法认定为有效证据。对8号证据，被告对其真实性不予认可，本院不作为认定案件事实的依据。对10号证据，被告不认可，本院认为，陕西联兴房地产开发责任公司关于电子门有关问题的说明能够证实被告小区内的电子门存在问题，本院认定其为有效证据。对11号、12号、13号证据，被告对其真实性无异议，本院亦认定为有效证据。对14号证据，被告只认可2008年4月9日的通知，对其余3份通知的真实性提出异议，本院亦只认定2008年4月9日的通知为有效证据。15号、16号证据，被告对其真实性有异议，不认可，本院亦无法认定其真实性，故不认定为有效证据。对17号证据，被告对真实性提出异议，但该证据能够证实原告协调东围墙一事，本院确认其为有效证据。对18号证据，被告对其真实性无异议，本院确认其为有效证据。对19号证据陕西联兴房地产开发责任公司关于南大门问题的说明能够证实南大门的有关问题，本院确认其为有效证据;对保安工作职责，被告对其真实性有异议，本院依法不认定为有效证据。

　　对被告方提交的1、2、5、9、13、14号证据，原告对其真实性无异议，本院依法确认其为有效证据。原告对被告提交的3、4、6、7、8、10、11、12、15号证据的真实性均有异议，不认可，本院对其作如下综合认定：3号证据16张测评表，由业委会组织测评，有业主的签名，能够反映被告小区业主对原告公司物业管理是否满意的程度，应当依法确认为有效证据，4号、7号10号证据系证言材料，本院无法确认证人身份，故不予认定为有效证据，6号、8号证据能够证实小区的一些情况，本院认定为有效证据，11号、12号证据系田乖劳、尚利平的证言，该证言与原告方提交的该俩人证言基本一致，应依法确认为有效证据，对15号证据三位证人当庭证言，本院认为能反映被告小区物业管理服务状况，应依法确认为有效证据。

　　根据上述有效证据，结合原、被告双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：

　　2007年8月17日，原、被告双方签订了宝鸡市陈仓区锦绣园一期物业管理服务合同一份，由原告对被告小区进行物业管理服务。合同第二条主要约定：原告提供的物业服务有以下内容，1.物业共用部位的维修、养护和管理。2. 物业共用设施、设备的运行、养护管理。3. 物业共用部位、场地的清洁卫生、垃圾收集清运，污水沟渠的清理等服务管理。4.公共绿化的养护和管理。5.车辆的停放管理。6.公共秩序、安全防范、小区内应急突发事件等事项的协助管理。合同第四条主要约定：被告有权对物业管理服务提出建议、意见或批评;有权审定原告物业管理实施方案。合同第八条主要约定原告的权利和义务：1.制定好小区物业管理方案及各项规章制度。2.妥善解决好开发商遗留问题的协调工作。3.制止小区内违反规章的行为。合同第九条主要约定：原告在小区 成立物业管理处，设部门经理级主任一人，管理员一人，保安六人，卫生保洁员四人，绿化管理员一人，专业维修技工二人。合同第十二条主要约定：本合同的期限为二年。合同第十三条主要约定：原告(乙方)未达到管理服务质量要求的，被告(甲方)有权要求其限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，由原告承担相应的法律责任并终止合同。合同第十九条约定：本合同自双方签订之日起生效。同时，原告制定了物业管理服务细则作为合同附页，向被告做了物业管理服务高于四级服务标准的承诺。原告进驻被告小区后，做了一定的物业服务管理工作，如对冬季供暖做了抽样测评，并将2008年的垃圾清运承包到人，在2008年的3、4月对小区化粪池，沉淀池进行了清理。但同时存在垃圾清运并未做到细则中承诺的“垃圾每日收集一次，做到日产日清”，化粪池未做到半年清理一次，花木养护存在缺陷，小区管理服务人员配备未按合同约定安排，电子防盗门损坏问题未能在短期内解决等问题。2008年5、6月份，双方因物业管理费调价等问题协商未果，引起争议。社区等有关部门多次协调无果。2008年7月15日，被告向原告发出《关于对金华物业公司近一年来在管理和服务中存在的问题和意见》一份。2008年8月22日至26日，被告组织业主对金华物业公司近一年来物业服务状况进行了书面形式测评，不满意率占测评户数的94.%。2008年9月6日，被告召开业主代表会议后，作出宝鸡市陈仓区锦绣园业主大会《关于终止宝鸡市金华物业管理有限责任公司服务合同的决定》一份，并于同月8日向原告作了送达。

　　同时查明：被告向原告送达的《关于终止宝鸡市金华物业管理有限责任公司服务合同的决定》的主要内容为：“宝鸡市金华物业管理有限责任公司：你公司从2007年8月进驻锦绣园小区一年来，不按合同办事，服务不达标，业主意见很大，根据物业管理条例第二章第10、12条规定‘选聘和解聘物业服务企业，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。’8月22日至8月26日，业主委员会以书面形式对物业公司一年来的服务工作进行了调查评议，小区常住户数500户，实际参加评议384户，其中不满意户数361户，占94%，满意户数23户，占6%。另根据业委会与你公司2007年8月17日签订 的‘物业管理合同’第八章第13条规定：乙方未达到管理服务质量标准要求的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给 甲方造成损失的，由乙方承担相应的法律责任，并终止合同。7月16日，业委会 曾向你公司送达了《关于对金华物业公司近一年来在管理和服务中存在的问题和意见》文件，限你公司在一个月内进行整改，但未能引起你公司的高度重视，致使规定期限已过，你们并未改进和提高，仍未达到服务合同的要求，采取置之不理的态度，得不到业主的满意。(见附件)经过9月6日业主大会一致通过，决定从9月8日起与你公司终止服务合同，你公司须在15日内办理完有关移交手续。”在决定的附件中，被告共逐一列举了原告在物业管理中存在的22条问题。[page]

　　另查明： 2007年10月，在宝鸡市陈仓区房地产管理所、虢镇厂区街道社区居委会组织下，经锦绣园小区业主推选，产生54名业主代表，经业主代表选举，产生现任锦绣园业委会主任及委员。

　　根据原告的诉请、被告的辩称，本院认为本案的焦点问题是：一、原告是否按合同履行了物业服务管理义务?二、被告终止合同是否合法?

　　对问题一，本院认为：本案原告虽在物业管理服务方面作了一定的工作，但是否达到其承诺的物业管理服务细则中的标准，根据2008年7月15日被告向其提出的整改意见和同年8月22日至26日被告采取书面形式向多数小区业主征询对原告服务工作的满意不满意情况表的汇综，能够反映原告履行合同存在不到位的地方，且未得到多数业主们的认可。对问题二，被告采取书面方式征求业主对原告的物业管理服务满意或不满意的意见，经过对小区内384户业主测评，有361户业主对原告的物业管理服务不满意，不满意率达到94%。收集到业主对原告服务管理的不满意情况，再通过召开业主代表大会作出了终止与原告合同的决定。针对这种做法，本院认为：1.本案中被告所作的测评，仅是针对业主们对原告的物业管理服务是否满意而搞的测评，其测评内容中并没有征求业主对与原告公司解除管理服务合同是否同意的意见。业主对服务质量不满意不能代表业主同意解除合同，即94%的不满意率不能表明业主们对与原告解除合同的态度。该测评结果不能反映业主们对与原告终止合同的态度。2.《物业管理条例》第11条规定下列事项由业主共同决定：“①制定和修改业主大会议事规则;

　　②制定和修改管理规约;

　　③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　④选聘和解聘物业服务企业;

　　⑤筹集和使用专项维修资金;

　　⑥改建、重建建筑物及其附属设施;

　　⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

　　第12条第3款规定“业主大会决定本条例第11条第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第11条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据本案查明事实，被告在2008年9月6日召开的是业主代表大会，其参加会议业主人数为45人，但该小区内业主户数为589户,参加会议的业主人数显然未满足《物业管理条例》中第12条第③款规定的解聘物业服务公司应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条件。该会议无权作出依法应由业主大会才能作出的终止物业服务合同决定，故该决定无效。被告依此在2008年9月8日与原告解除物业服务管理合同的行为亦应属无效行为。

　　综上所述，本院认为：原、被告签订的《物业管理服务合同》合法、有效，依法应予以保护。合同履行中，原告虽在锦绣园小区物业服务管理中做了一定的工作，但根据本案查明的事实，尚有瑕疵和不到位的地方，而且这些问题未被业主谅解、认可。被告在本案合同期限届满前，要求提前解除合同，必须依据合同约定，并严格遵守有关法规的规定，规范行使解除合同请求权。但被告在2008年9月6日通过召开业主代表大会作出与原告终止合同的决定，违反了《物业管理条例》的相关规定。原告诉请依法确认被告单方解除合同无效的请求符合法律规定，依法应予以支持。其要求由被告承担因解除合同造成的各项经济损失3万元的请求与第一项诉讼请求相互矛盾，该请求不能成立，依法应予驳回。为了维护市场经济秩序，保护合同当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条及《物业管理条例》第十一条一款第四项、第十二条第三款之规定，判决如下：

　　一、被告宝鸡市陈仓区锦绣园业主委员会在2008年9月8日作出的解除与原告宝鸡市金华物业管理有限公司之间物业管理服务合同的行为无效。

　　二、驳回原告宝鸡市金华物业管理有限公司的其它诉讼请求。

　　案件受理费550元，由原告宝鸡市金华物业管理有限公司承担450元，由被告宝鸡市陈仓区锦绣园业主委员会承担100元。