房地产买卖合同纠纷案

　　一、本商品房的办证申请人是被上诉人(购房者)，上诉人(开发商)没有义务为被上诉人办理房地产证，仅为备案义务。

　　根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条、《房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办证申请人是被上诉人。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，上诉人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2-3项处理：被上诉人不退房，上诉人按已付房价款的自过期之日起每天0.01%向被上诉人支付违约金。根据上述合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，我们看出，上诉人在办理房地产权属证书过程中，没有义务为上诉人办理妥当房地产证，仅仅需要将自己方应当提供的资料报送到产权登记机关备案。该条名义上是产权登记约定，实为资料备案的约定。

　　在法庭调查与法庭辩论过程中，被上诉人方提出，上诉人在出售房屋时就承诺为购房户办好权属证书;购房户在领取钥匙时已交清办证费，上诉人已经出具了收款收据并注明是代收费;现实中房地产开发商所售的商品房都是由开发商代为办理权属证书;《城市房屋权属登记管理办法》的规定有违事实;办理房屋权属证书的义务应当由上诉人承担。我们认为，被上诉人这种理解违反了相关法律规定、合同约定和客观事实。上诉人从来没有承诺负责为购房户办妥权属证书，只是说了会代收相关费用和证件，至于何时办理房屋权属证书，由房地产管理局行政行为确权决定。购房户在领取钥匙时交纳的费用为办证代收费用。现实中的办证情况并不能证明本案的特殊情况。

　　通过商品房买卖合同补充协议第九条：“在产权办理时，乙方同意在甲方指定的时间内递交办理房地产所需要的各种文件和办证资料”的约定，我们可以看出，在办理产权登记时，上诉人的备案义务与代理行为是两层不同的法律关系。上诉人的备案义务是法定的，是开发商作为上诉人必须完成的义务;而代收上诉人相关办证资料和费用交至办证机关，是属于民事代理行为，由此产生的法律后果，应当由被代理人即被上诉人承担.

　　二、上诉人已经按照合同约定就办证所需的资料予以了备案，代收的费用和证件也已及时交至办证机关。

　　2005年7月18日，上诉人与被上诉人等上诉人签订了一份协议，约定不追究被告逾期交付房屋的责任。这也就是说，被上诉人认可2005年7月10日的房屋交付为符合合同约定的交付。根据合同约定，上诉人应当在房屋实际交付之日起三个月内，即2005年10月10日以前，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。那么何为需备案的资料呢?根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，主要指土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工收备案表。从时间顺序来说，最后办好的应该是竣工验收备案表，本案工程的备案时间为2005年9月9日，其时间也早于2005年10月10日之前，因此说，上诉人已按合同约定履行完第十五条的义务。

　　在庭审过程中，被上诉人方提出，本案上诉人应当提交的资料应当包括：由上诉人本身的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、房产面积测绘报告以及被上诉人交付的身份证和办证费用;也就是说本条款应当理解为上诉人应当在90内为被上诉人办理完相关权属证书，否则应承担违约责任。我们认为，被上诉人方的观点违反了相关的法律规定和合同约定。《城市房屋权属登记管理办法》并没有规定上诉人应当向办证机关提交被上诉人交付的身份证和办证费用;双方签订的商品房买卖合同也没有约定上诉人应当交付相关买受人身份证和办证费用给办证机关;双方在商品房买卖合同中，并没有约定上诉人必须在房屋交付后90天内将房屋产权证交付至被上诉人手上.