祝诗国诉被告黎华、刘兴秀以及被告黎华反诉原告祝诗国商品房买卖合同纠纷

　　原告祝诗国诉被告黎华、刘兴秀以及被告黎华反诉原告祝诗国商品房买卖合同纠纷案，本院于2008年10月8日受理后，依法由审判员孙凤菊担任审判长，与审判员刘方军、陈志明组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序并于2008年12月25日公开开庭，与原告陈世伦、 余文亮、罗胜蓉诉被告黎华、刘兴秀以及被告黎华反诉原告祝诗国、陈世伦、 余文亮、罗胜蓉商品房买卖合同纠纷共四案进行了合并审理。原告祝诗国及其委托代理人王义勇，被告黎华的委托代理人谭登胜、陈朝清，被告刘兴秀到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。

　　原告祝诗国诉称，2007年上半年，被告黎华在石柱县南宾镇鲤塘坝原良种场综合楼处修建一栋房屋进行出售，刘兴秀作为投资人之一，以代理人名义办理房屋买卖具体事宜。2007年3月15日原告与被告签订了《房屋买卖合同》，当时房屋已开工，合同系被告事先拟好的格式合同。合同约定“房屋价格为720元/平方米，总价款88560元，分三次支付，签合同时付30000元，交房时付56560元，余款2000元在卖方完善相关手续后付清;交房时间为2007年5月30日前。”合同还约定“房屋结构质量为三室一厅一厨双卫，砖混结构，其中：1.室内墙面及天棚为搓沙层，室内地面为水泥沙浆找平层(毛坏房);2.室内给水系统，由厨房到底楼外墙面水表处;3.室内照明电路由每房门口至一楼梯间分表箱处;4.窗为铝合金窗，进户门为普通防盗门。”同时合同还约定“甲方承担供水、供电的开户费用”。 合同签订后，原告便按约定交清了第一次购房款30000元，可被告并未按时交房。此后，原告曾多次催促被告交房，被告总是以各种理由敷衍。2007年9月初，被告刘兴秀口头通知交房，但原告到房屋处，发现被告修建的房屋没有完工，水电设施均未按照合同约定安装(到原告起诉前均没有安装)，修建的房屋也没有经过质检部门验收，根本不符合房屋交付的条件。原告要求被告刘兴秀提供房屋质量验收合格手续，被告根本不能提供，并称“已发拆迁公告，不能办理验收”。原告即明确告之被告必须符合交付条件才能接收房屋。被告答应想方设法办手续。此后，被告一直未通知原告接收房屋。2008年9月下旬，被告通知原告手续可以办理。当原告带上余款准备接房时，被告却提出房屋涨价至1400元/平方米，还扬言“如不同意，房屋就另售他人”。经多次协商无果，原告被迫起诉。请求人民法院判令被告继续履行房屋买卖合同，立即交付房屋，并承担逾期交房的违约责任即每月房租费200元(自逾期交房之日起至交房之日止)，并由被告承担本案的全部诉讼费用。

　　二原告为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1.原告祝诗国身份证复印件，证明原告的基本情况和主体资格;2.被告黎华户口证明，刘兴秀身份证复印，证明被告黎华、刘兴秀的基本情况和主体资格; 3.房屋买卖合同，证明原、被告之间建立了房屋买卖合同关系，明确了双方权利和义务关系;4.收据，证明原告根据约定交付了第一次购房款30000元;5.房屋水电设施现场照片一组，证明原告在起诉前均没履行房屋买卖合同约定的水电设施安装的义务，不符合房屋交付条件;6.拆迁公告残留痕迹照片，证明被告修建的房屋曾经被公告拆迁，被告修建的房屋不能办理质量验收等手续，不符合房屋交付的条件;7.房屋目前的现场照片，证明原告与被告发生争议后，原告为维权在大门上用油漆书写的文字;8.对余文亮、罗胜蓉、陈世伦的调查笔录，证明原告和被告购买房屋的经过和纠纷产生的经过，以及协商无果的情况是被告没有履行合同导致纠纷产生。

　　被告黎华辩称，1.被告已妥善地履行了原、被告于2007年3月签订的《房屋买卖合同》约定的义务。一是房屋完工建成时间应确定为2007年5月底，有其他购房者及亲友的证实、房屋承建者王朝林的证实、《建设工程承包合同》的施工时间约定可以证明。二是房屋建成完工后符合交付原告入住并使用的条件，房屋完工建成时水、电设施安装符合原、被告双方的约定，有王朝林与黎华签订的《建筑工程承包合同》与原、被告的约定是一样的，实际接房的其他购房户岑林山、陈世英、姚良权的证实，我方提供的现场照片可证。由于水电手续办理涉及多方因素及程序繁琐，被告在通知原告接房的2007年5月底只能履行当时的状态。原、被告双方合同中只有安装状态的约定，没有水、电必须在交房时接通的约定，且水、电要接通，必须先上户口，办理分户手续后才能接通，由于原告不交房款及提供身份证件，致被告无法办理相关手续，所以水、电未接通是原告的原因造成，与被告的履行行为无关。三是房屋建成完工时，房屋质量无瑕疵，可以安全入住，符合房屋交付条件，原告应当接收房屋并交纳二期房款。虽然被告出售给原告的房屋至今未办理综合验收手续，但房屋质量无瑕疵。原告不能以未经验收拒绝接房，同时验收合格不是交付的必须条件，只是行政管理性规范。且经被告黎华委托，石柱县建设工程质量检测站于2007年6月10日作出了“目前结构安全，同意安全入住”的检查鉴定结论。该结论说明被告可以在6月10日前房屋完工后交付房屋，原告没有理由拒绝接房。四是被告已在2007年5月底房屋完工建成后，及时向原告履行了通知书交款接房义务。通过其他购房者的证实，可以推定2007年5月底或6月初被告已通知了原告交纳二期房款和受领房屋的事实。上述四点说明，被告无违约行为，原告拒绝受领房屋和交纳二期房款的事实不成立。2.原告在本案中有严重违约行为，缺乏履行合同的基本诚信。一是被告所建房屋质量合格，水电设施安装到位，原告接通知后未交纳二期房款和受领房屋的行为已构成违约。二是原、被告双方就交纳二期房款和交付房屋有同时履行抗辩权的权利，原告以怕房屋拆迁为由主张履行不安抗辩权的理由不成立。3.原告的诉讼请求应依法驳回，原告自己有违约行为，违约方无权要求守约方继续履行交房义务，且计算的损失缺乏事实根据，且是自己违约造成。

　　被告黎华为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1.房屋买卖合同;2.余文亮、陈世伦、祝诗国、岑小群、唐书兰所购房屋水电照片;3.整栋房屋照片;1-3号证据证明原、被告签订购房合同的事实以及购房位置、交房付款时间、条件及方式，还证明被告于2007年5月底建房完工时，水电已按购房合同约定位置安装好。4.王朝林、岑林山、陈世英的证言;5.陈世英第二次交购房款的收据;6.姚良权的证言;7.姚良权第二次交购房款的收据;4-7号证据证明鲤塘坝良种场综合楼完工时间是2007年5月底，且完工时各户水电已按要求接到各户指定位置，还证明被告方在2007年5月底至6月初，分别向各购房户电话数次通知交付第二期购房款且接收房屋的事实，购房人姚良权已按时履行，岑小群也按时履行，且已让其父母住在该房，另证明至今余文亮、陈世伦、祝诗国三户一直不理，且在2007年9月被告催告后三个月内仍没有履行第二期购房款义务。8.用水申请;9.各购房户房号;10.房屋安全性能检查报告书;8-10号证据证明余文亮、陈世伦、祝诗国三户未按约定和催告后的时间履行给付义务，致使其整栋的购房户无法办理水、电、产权证件，造成损失，还证明售出房屋质量符合国家法律规定。11.建筑工程承包合同;12.用电申请;13.2-4楼电表分户册;11-13号证据证明良种场综合楼续建工程是包给王朝林修建的，具体建设方法在合同中予以约定，其中该房各户水电系统的安置由修建者一并安置好，以及工程完工的具体时间，还证明黎华为各住户申办用电的事实，以及该综合楼原是共同使用水电，现在与其新建的住房一起办理分电户口的事实。[page]

　　庭审中，被告黎华还提供了以下证据材料：1.《石柱县房改办关于良种场职工集资合作建房的批复》文件复印件一份;2.县建委《关于石柱县良种场综合楼工程的选址意见通知书》复印件一份;3.《建设用地规划许可证》复印件一份;4.《建设工程规划管理合同》复印件一份;5.供水公司2008年11月10日出据的收据一张;6.电力公司2008年11月20日出据的电表分户安装费发票两张。以上证据已经庭审质证。

　　庭审后，被告黎华还提供了以下证据材料：1.石柱县建设工程质量监督站检测所于2007年1月11日开据的检测费发票一张;2.石柱县建设工程质量监督站出据的《证明》。以上证据已经各方当事人质证。

　　被告刘兴秀辩称，刘兴秀是代理人，不是投资人，2007年5月30日我们已经通知了原告，还亲自到陈世伦的门市部去通知过，我已多次通知过原告交第二期购房款。原告从未与我协商过，也未问过房子质量等相关手续的问题，是原告自己拒绝交房款造成的。

　　被告刘兴秀对自己所主张的事实未提供证据予以证明。

　　反诉原告黎华述称，2007年3月17日，被反诉人为购买反诉人修建的位于南宾镇鲤塘坝原良种场综合楼1单元6-1号约123平方米的住房一套，经友好协商，签订了《房屋买卖合同》。合同约定“价款分三次支付，自双方签订合同时乙方(祝诗国)向甲方(黎华)支付30000元，交房时支付56560元，余款2000元自完善相关手续后付清”。2007年5月底房屋修建完工，2007年6月初反诉人通知被反诉人交二期房款和接受房屋，并补齐身份证复印件等有关手续证件，但被反诉人一直未置可否。2007年9月份，反诉人催告被反诉人履行交款接房义务，被反诉人却以种种理由拒绝履行义务，依照《民事诉讼法》第五十二条和《合同法》第九十四条第三项之规定，提起反诉，请求人民法院依法判决：1.解除反诉人与被反诉人于2007年3月17日签订的《房屋买卖合同》;2.由被反诉人承担逾期支付购房款的违约责任1000元;3.由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。

　　反诉原告黎华为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提供的证据材料与其在本诉部分提供的证据材料相同。

　　反诉被告祝诗国辩称，1.被答辩人在反诉状中所称签订合同的时间、购房面积、购房单价、付款方式均符合事实。但所称“2007年5月底房屋修建完工，2007年6月初反诉人通知被反诉人交二期房款和接受房屋，并补齐身份证复印件等有关手续证件，但被反诉人一直未置可否”等，根本不符合事实。事实上被答辩人在2007年5月底房屋并未修建完工，房屋修建完工不仅包括主体，而且包括房屋的附属设施，且必须经房屋质量检验部门验收合格。被答辩人认为房屋主体完工即为房屋修建完工违背案件事实。2.被答辩人在反诉状中所称“2007年9月份，反诉人催告被反诉人履行交款接房义务，被反诉人却以种种理由拒绝履行义务”等，部分符合事实，部分不符合事实。事实是被答辩人的确于2007年9月初，口头通知交房，但答辩人到房屋处，发现其修建的房屋没有完工，水电设施均未按合同约定安装，房屋未经质检部门验收，不符合交房条件，答辩人已交了数万元房款，难道不想坐房、不着急吗?被答辩人称“被反诉人却以种种理由拒绝履行义务”是严重违背案件事实的。3.被答辩人违背合同约定，不仅未在约定的时间交房，而且通知交房时房屋没有通过质量验收，导致购房人刘红军、陈武祥、马世珍等人退房，直到答辩人提起诉讼，被答辩人还没有按照合同安装水电设施，导致房屋达不到验收标准和入住交付标准，答辩人不存在违约。4.承担逾期付款的违约责任是在继续履行合同的基础上，由违约方承担逾期付款的资金利息，而被答辩人同时又主张了解除合同，自相矛盾，被答辩人的反诉请求不能成立,请求驳回反诉人的诉讼请求。

　　反诉被告祝诗国为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、对陈武祥的调查笔录，证明陈武祥曾经为内侄女婿向平在黎华修建的集资房处向刘兴秀购买了与陈世伦门对门六楼的一套房屋，后因国土局公告拆迁不能办理质量验收而退房，找刘兴秀退了4万多元，刘兴秀是集资房的投资人;2.对刘红军的调查笔录，证明刘红军在黎华修建的集资房处向刘兴秀购买了5楼1号的一套房屋，交款3万多元，后因国土局公告拆迁和担心办不来房产证而退房，找刘兴秀退了4万多元，听人讲刘兴秀是集资房的投资人;3.房屋续建协议，原住户秦井凯提供，证明该协议明确约定“完工后需经质量检查验收合格后方可使用”;4.房屋续建协议，原住户冉瑞富提供，证明该协议明确约定“完工后需经质量检查验收合格后方可使用”。

　　经审理查明，位于石柱县鲤塘坝新区黔石路旁的石柱县良种场综合楼系原县良种场于2001年经相关行政管理部门批准后所修建的职工集资合作建房，批准修建七层，当时实际修建4层。2007年1月，被告黎华利用原来的建房审批手续准备在该良种场综合楼上续建三层，系个体建房。2007年1月1日，被告黎华将该良种场综合楼续建工程以包工包料的方式全部承包给案外人王朝林(个体)，双方并签订了《建筑工程承包合同》。合同约定工期为2007年1月9日至2007年5月8日。2007年3月17日，原告祝诗国与被告黎华签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方(黎华)将石柱县鲤塘坝原良种场综合楼1单元6-1号，建筑面积123平方米住房一套出售给乙方(祝诗国)，价格为720元/平方米，总价款88560元，价款分三次支付，签订合同时支付30000元，交房时支付56560元，余款0.2万元自完善相关手续后付清(庭审中查明该相关手续为水户口、电户口、房屋产权证)。合同还约定房屋结构质量为：房屋为三室一厅一厨双卫，砖混结构，其中：1.室内墙面及天棚为搓沙层，室内地面为水泥沙浆找平层(毛坏房);2.室内给水系统，由厨房到底楼外墙面水表处;3.室内照明电路由每户门口至一楼梯间分表箱处;4.窗为铝合金窗，进户门为普通防盗门。同时合同还约定甲方承担供水、供电的开户费用，甲方于2007年5月30日前将房屋交付乙方。合同未明确约定违约责任。被告刘兴秀作为甲方代理人在合同上签字。合同签订后，原告按约定在2007年3月15日交清了第一次购房款30000元。嗣后，原、被告双方在合同履行过程中因房屋交付而引起纠纷。原告于2008年10月8日起诉来院，要求判令被告继续履行房屋买卖合同，立即交付房屋，并承担逾期交房的违约责任为每月200元的租金损失(自逾期之日起至交房之日止)，并由被告承担本案的全部诉讼费用。被告黎华在举证期限内对二原告提起反诉，认为自己已全面履行了合同义务，而原告拒付第二次购房款和接房，有违约行为，请求人民法院依法判决：1.解除反诉人与被反诉人于2007年3月15日签订的《房屋买卖合同》;2.判令被反诉人承担逾期支付购房款的违约责任1000元(逾期7个月支付第二期购房款的资金利息损失，按中国人民银行规定的同期商业银行计收逾期贷款年利率5.58%计算);3.由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。[page]

　　另查明，该讼争之房的水、电于2008年12月初开通;至庭审结束时止，该续建房屋尚未进行综合验收。

　　以上事实，有双方当事人提交的证据及庭审笔录,且双方当事人均无异议，本院予以确认。

　　本院认为，《合同法》第153条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。商品房买卖合同中出卖方交付房屋的内容不仅包括套房本身，还包括绿化、公共配套设施等，审定实际交付是否符合约定的依据主要是双方当事人所签订的合同、规划说明等。本案中，双方当事人关于供水、供电等配套设施有相关约定，其也属于认定是否符合交付条件的内容。虽然合同中未明确约定水、电必须接通，并通水通电,但根据合同约定的甲方(黎华)承担供水、供电的开户费用和办理水、电户口和商品房买卖的交易习惯可以认定，被告黎华在交付房屋时负有保证水、电接通并能入住使用的义务。而被告黎华在诉讼过程中才于2008年11月向相关单位交纳了供水、供电的开户费用和安装费用，2008年12月水、电才实际接通,之前只是管、线的接通。

　　同时，商品房作为特殊的商品，直接关系人民的生命、财产安全，国家行政部门会进行隐蔽工程验收以及综合验收，以保证产品质量的安全，所以国家对商品房实行强制验收。对于房屋质量的认定，当事人有约定依其约定，没有约定或约定不明确，依据国家标准、行业标准，没有国家标准或行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方当事人所签订的房屋买卖合同中虽没有明确约定房屋交付使用时应经相关部门质检合格，但《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，被告黎华与原住房户冉瑞富、秦锦凯于2007年1月7日所签订的《房屋续建协议》中明确约定：甲方(黎华)开工前必须对房屋进行鉴定，在房屋质检部门同意后方可开工，续建工程完工后须经质量检查验收合格后方可交付使用。所以，被告黎华在交付房屋时有提供相关部门的质检报告证明其交付房屋符合质量要求的义务。而被告黎华所续建的房屋至庭审结束时止还未进行综合验收，也未提供相关经竣工验收合格的证据。其提供的质检交费发票上记载的交费时间为2007年1月11日，交款人姓名有涂改，虽有石柱县建设工程质量监督站出据的《证明》证实该笔费用系黎华所交，但证明单位与发票联上记载的公章单位“石柱县建设工程质量监督站检测所”不一致，加之被告黎华与原住户所签订的《房屋续建协议》中约定被告黎华应有两次质量检测义务，该发票上记载的交费时间与应该进行第一次质检的时间最接近，因此，不能排除该质检交费发票为被告黎华在开工前第一次质检时所交纳这一合理怀疑。据此，该质检交费发票与石柱县建设工程质量监督站出据的《证明》和石柱县建设工程质量监督站出据的《房屋安全性能检查报告书》不能形成一个完整的证据链，对石柱县建设工程质量监督站出据的《房屋安全性能检查报告书》的真实性本院不予认定。

　　对被告刘兴秀是否为实际投资人，因原告提供的证明被告刘兴秀系投资人之一的证据只有相关的证人证言，而且其证言系传来证言，其证明力明显弱于书证《房屋买卖合同》，对被告刘兴秀系被告黎华的委托代理人，不是投资人之一这一事实本院予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”遂被告刘兴秀在本案中不承担责任。

　　综上所述，导致本案讼争之房未能按照约定的期限交付给原告的责任在出卖人被告黎华。因此，被告黎华在履行房屋交付义务时因不符合交付条件而存在违约行为，应承担相应的违约责任。但由于原告对其请求的要求被告承担逾期交房的违约责任每月200元的租金损失未提供相关证据予以证明，对原告的该请求本院碍难采纳，不予支持，应当驳回。同时，本案的房屋买卖合同还能够继续履行，不符合解除合同的条件，被告黎华应继续履行该合同。遂原告请求被告履行交付房屋的请求合理，应当支持。被告黎华的反诉请求证据、理由均不充分，不予支持，应当驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

　　一、驳回反诉原告黎华的诉讼请求。

　　二、被告黎华继续履行与原告祝诗国于2007年3月15日签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效后将石柱县鲤塘坝原良种场综合楼1单元6-1号房屋交付原告祝诗国。

　　三、驳回原告祝诗国的其他诉讼请求。

　　本诉案件受理费2760元，减半收取后为1380元，由被告黎华承担1300元，原告祝诗国承担80元。反诉案件受理费1380元，减半收取后为690元，由反诉原告黎华承担。

　　对上述第二项判决内容,限被告在本判决生效后五日内履行。逾期未按本判决指定的期间履行交付房屋义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。