赵某诉李某宅基地买卖合同纠纷

　　1994年3月，被告二赵某(F)与被告一李某经过协商，将原告赵某位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店15巷14号住房卖与被告李某。在黄杉木店村民邢德泉、乔素英(已故)家里，黄杉木店大队房屋土地买卖建设负责人王某经办了此事。赵某(F)将《集体土地建设用地使用证》的土地使用者改为李某并交付。李某将35000.00元购房款缴付赵某(F)。双方未签订任何协议。此后，李某全家一直居住在此。

　　2009年4月，赵某以本人不知情为由，向朝阳区法院提起诉讼，要求确认被告二赵某(F)与被告一李某之间的房屋买卖合同无效，李某腾退住房。后来，原告又增加了三项诉讼请求，即：支付房屋使用补偿金100000元;拆除搭建房屋并恢复房屋原状;赔偿枣树款20000元

　　原告赵某提交的证据：1、《农村宅基地发证审批表》，主要内容是：朝阳区平房乡黄杉木店15巷14号土地使用者是赵某，年龄17岁，工作单位是中专;2、被告二赵某(F)的证明书，内容是：1996年赵某(F)将赵某的房产卖与李某，口头协议35000.00成交。

　　被告李某提交的证据：1、《集体土地建设用地使用证》，主要内容是土地使用者为李某(涂改的);2、邢某的证明，主要内容是：1994年4月李某以35000.00元的价款购买赵某(F)的房产，黄杉木店大队房屋土地买卖建设负责人王某经办了此事。3、黄杉木店社区居委会的证明，主要内容：李某夫妇长期在平房乡黄杉木店15巷14号居住;4、平房乡派出所常住人口登记卡，主要内容：平房乡派出所认可张某(被告李某的妻子)为黄杉木店15巷14号的户主。5、平房乡政府民政科出具的证明，主要内容：黄杉木店村的全体村民已于2002年全部由农村户籍转为非农业户藉，并撤销该村村委会建制，该村所占土地也由集体所有土地转为国有土地。

　　被告赵某提交了原黄杉木店村委会土地主管王某的证明，主要内容是王某经办了该房屋的买卖并将土地使用者变更为李某。

　　朝阳区温榆河人民法庭依法调取了《关于北京市大成房地产开发总公司建设征地的批复》(京政地[1996]003号);《关于朝阳区政府建设征地的批复》(京 政地[1997]075号)。该二份文件证明平房乡黄杉木店村民已经从1996年起开始转为城市居民。

　　二、本案的特殊性及辩护思路：

　　农村宅基地不允许买卖。这是国家法律法规明确规定的。因此，以往的司法判例中，凡是涉及农村宅基地买卖的合同，大都判决买卖合同无效(只有同一集体组织成员之间的买卖一才认定是有效的)。在本案中，被告一李某是城市居民，其于1994年购买的房屋是农村房屋。应当认定买卖合同无效。但是，本案有特殊之处：①原告本身有瑕疵;②该村村民已经转为城市居民，土地转为国有;③ 黄杉木店村委会经办了该房屋的买卖;④《物权法》规定不动产适用善意取得制度;

　　针对本案的特殊性，我们做为被告的代理人，确定的辩护思路为：①原告本身有瑕疵，无权获得该宅基地使用权;从而使该合同不宜认定无效，否则，就会使权利处于无主状态;②该村土地已经国有化，可以依法转让;③物权法规定了不动产的善意取得。

　　民事答辩状

　　原告：赵某，男，满族，1977年2月出生，

　　住址：北京市朝阳区黄杉木店。

　　被告：李某，男，汉族，1942年12月30日出生，

　　住址：北京市朝阳区黄杉木店。

　　代理人：刘维昭，北京市丹宁律师事务所律师

　　何一然，北京市丹宁律师事务所

　　被告李某就2009年度朝民初字第16015号买卖合同纠纷案提出答辩意见如下：

　　一、原告声称对房屋买卖合同不知情，纯属谎言。理由是：

　　1、1993年8月，原告以自己的名义申请了黄杉木店十五巷14号的土地使用权，他知道该土地使用权人就是自己;

　　2、1994年3月，原告的父亲赵某将房屋卖给被告李某时，原告已经17岁了，能够理解该行为的法律性质;

　　3、被告李某居住在黄杉木店十五巷14号，原告居住在黄杉木店十五巷31号，两家相邻而居，长达15年，不可能不知情。

　　因此，原告的陈述纯属谎言。

　　二、原告对黄杉木店十五巷14号的房屋不享有任何权利。理由是：

　　1、原告以牟利为目的，采用违法手段申领到黄杉木店十五巷14号的土地使用权(宅基地)，该权利不应得到法律保护;

　　①原告不具备申请农村宅基地的主体资格。1993年，原告是中专学生，户口已经转为城镇户口 ，不再是农村村民，不具有申请农村宅基地的主体资格;

　　②原告不具备申请农村宅基地的条件。根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第七条的规定，申请宅基地，应当达到结婚年龄，无房分居。而原告在当时仅16岁，未达到结婚年龄，并且原告还拥有十五巷31号的房屋;

　　③原告申请宅基地不符合法律的目的。申请宅基地，应当是建设个人住宅，而原告却是以牟利为目的。原告于1993年8月30日申领到宅基证，1994年3月就出售给李某，牟利动机非常明显;

　　2、原告的父亲赵某将黄杉木店十五巷14号的房屋有偿转让给李某，自转让之日起，原告对该房屋不再享有任何权利。

　　原告赵某与被告赵某系父子关系。1993年，原告只有16岁，根据《民法通则》第12条、14条、16条的规定，被告赵某是原告赵某的法定代理人，有权利处分该房产。1993年3月，被告某将房屋卖给被告李某 ，并交付了《集体土地建设用地使用证》。自转让之日起，原告对该房屋不再享有任何权利。

　　三、随着社会形势的发展以及《物权法》的实施，该房屋买卖合同已经合法有效。理由是：

　　1、本案的房屋(仅指房产)买卖合法有效。根据《土地管理法》第12条的规定，国家并不禁止农村住房的买卖。此外，《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(修改稿)》第131条也规定， 房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。本案的被告李某在1994年3月以35000.00元的价格购买了该房屋，一直居住至今，长达十五年。其买卖行为应当合法有效。

　　2、被告李某是黄杉木店十五巷14号的合法土地使用权人。

　　① 2002年，黄杉木店村民全部转为城镇居民，土地也转为国家所有。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该土地使用权可以依法转让;[page]

　　②被告李某以35000.00元的价格取得黄杉木店十五巷14号的房屋。依据“地随房走”的原则，他同时取得了该土地使用权。

　　③黄杉木店村委会土地主管王某经办了该房屋的买卖，并代表村委会将《集体土地建设用地使用证》的使用人赵某变更为李某。李某基于对村委会的信任，有理由相信自己就是该土地的使用权人。

　　3、根据《物权法》第106条的规定，被告李某作为善意受让人，是该房屋的合法所有权人。由于农村宅基地不允许转让，原告是无权处分人。《物权法》第106条的规定，如果受让人受让该不动产是善意的，并且是以合理的价格受让的，应当取得该不动产的所有权。

　　四、黄杉木店的原村委会、居委会以及平房乡派出所均认可被告李某是黄杉木店十五巷14号房屋的所有人

　　如前所述，该房屋的转让是在黄杉木店村委会土地主管王某的主办下进行的，被告已经居住了15年之久。黄杉木店社区居委会也认可被告李某在该房屋长期居住。平房乡派出所的《常住人口登记卡》也明确表明朝阳区黄杉木店十五巷14号的户主是张某(被告李某的妻子)。

　　五、被告李某一家只有这一套住房，如果确认买卖合同无效，将会导致其全家无房可住，无家可归。从维护社会秩序和当事人的生活状态出发，也应当确认房屋买卖合同有效。

　　六、被告赵某是原告赵某的法定代理人，被告赵某取得购房款等同于原告赵某取得购房款。原告赵某要求被告赵某退还购房款没有任何依据。

　　七、被告李某有权依法占有、使用、收益、处分该房屋，原告却要求被告李某腾退该房屋，既没有事实依据，也没有法律依据。

　　基于以上理由，恳请人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，维护被告李某的合法权益。

　　此致

　　北京市朝阳区人民法院

　　被告：李某

　　2009-5-7

　　民事答辩状(针对追加的诉讼请求)

　　原告：

　　住址：

　　被告：

　　住址：

　　被告李某就2009年度朝民初字第16015号买卖合同纠纷案，现针对原告赵某追加的诉讼请求提出答辩意见如下：

　　一、原告赵某要求被告李某支付房屋使用补偿金100000元，既无事实依据，又无法律依据，是对被告李某合法权利的侵犯和干涉。理由是：

　　1、1993年3月，原告赵某通过其法定代理人赵某将黄杉木店十五巷14号房屋转让给被告李某，并取得了转让款35000.00元。该转让行为得到黄杉木店村委会的同意和支持，也得到了平房乡派出所的认可;自转让之日起，原告就丧失了该房屋的所有权，不得再主张任何权利;

　　2、被告李某按约定支付了房屋转让款35000.00元，是该房屋的合法所有人和善意受让人，其权利应当得到法律的尊重和保护;

　　3、对于被告合法购买的房屋，原告却要求其支付房屋使用补偿金100000元。这纯属对被告合法权利的侵犯和干涉，

　　二、原告无权要求被告李某拆除搭建房屋并恢复房屋原状，理由是：

　　1、如上所述，自转让之日起，原告就丧失了该房屋的所有权，不得再主张任何权利;

　　2、原告被告李某合法且善意地受让了黄杉木店十五巷14号的房屋，有权依法占有、使用、收益、处分该房屋。其对该房屋的翻建或搭建都是合法的处分行为。原告没有任何理由要求被告李某恢复该房屋原状。

　　三、原告无权要求被告李某赔偿枣树款20000元，理由是：

　　该枣树是被告李某于1995年翻建房屋时砍伐的，树干已经被扔掉。当时原告赵某及其父亲赵某都知道此事。时至今日原告要求赔偿，早已超过两年的诉讼时效;

　　再者，该房屋的转让款为35000.00元，枣树仅仅是该房屋的附属物，居然要求20000.00元，实属无理要求。

　　基于以上理由，恳请人民法院依法驳回原告追加的所有诉讼请求，维护被告李广友的合法权益。

　　此致

　　北京市朝阳区人民法院

　　被告：李某

　　2009-6-17

　　质证词

　　贵法院受理的赵某诉李某、赵某房屋买卖合同纠纷案，被告李某收到原告赵某提交的二份证据，即:证据一《农村宅基地发证审批表》;证据二赵某的《证明书》。此外，被告赵某提交了黄杉木店村委会干部王某的《证明》

　　对于上述证据，现质证如下：

　　一、对于证据一《农村宅基地发证审批表》的真实性、合法性、关联性均予以认可。

　　该证据证明了以下事项：1、原告某申请宅基地的时间是1993年3月;2、原告申请宅基地时年仅16岁，不符合申请宅基地的年龄条件;3、原告申请宅基地时是中专生，具有非农业身份，不是村集体成员，不具有申请农村宅基地的主体资格。

　　二、对于证据二《证明书》的真实性、合法性、关联性均予以认可。

　　该证据证明了以下事项：1、原告某将争议房屋出售给被告李某;2、该房屋的出售价格是35000.00元。

　　三、对于被告赵某提交的黄杉木店村委会干部王某的《证明》的真实性、合法性、关联性均予以认可。

　　该证据证明了以下事项：1、王某代表黄杉木店村委会将集体土地使用权证的使用者变更为李某;2、黄杉木店村委会同意原告将该房屋出售给被告李某;3、基于对村委会的信任，被告李某有理由相信自己已合法的获得黄杉木店15巷14号房屋的土地使用权。