从本案分析房屋买卖的优先购买权

　　核心提示：房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同而产生的。下面找法网合同法编辑为您详细介绍。

　　案情：

　　周某于2005年7月将自己的一栋两层半的楼房租给徐某某使用，每月租金1000元。同年9月，因做生意急需要钱，周某向亲戚胡某某借款5万元。2007年12月，因生意两年连续亏损无钱周转，且无法还胡某某的借款，周某遂决定将租给徐某某的楼房卖给胡某某。由于胡某某借给自己5万元未要利息，平时也经常帮助自己，因此周某决定将房屋以较优惠的价格13万元卖给胡某某，双方到房管部门办理了房屋过户手续。之后，周某找到徐某某，要求徐某某腾出所租房屋。徐某某不同意，认为自己有优先购买权，并表示愿意以同样的价格购买该房屋。双方为此发生争执。周某诉至法院，要求徐某某腾出房屋。

　　意见分歧：本案的焦点是如何确定房屋买卖中的优先购买权。对此，有两种不同意见：

　　第一种意见认为，周某和胡某某到房管部门办理了房屋过户手续后，胡某某即取得房屋所有权。胡某某作为房屋的合法所有人，有权要求徐某某腾出房屋。

　　第二种意见认为，周某在将房屋转让给胡某某时，应当首先征求徐某某的意见，看其是否愿意购买。由于周某未通知徐某某，其转让房屋的行为已侵害徐某某的优先购买权。因此，周某和胡某某之间的房屋买卖关系是无效的。另外，按照“买卖不破租赁”的规则，房屋所有权转移不应当影响租赁关系。即使胡某某取得房屋所有权，也无权要求徐某某搬出房屋。

　　评析：

　　我国《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同而产生的。优先购买权的行使需具备行使特定条件，即出租人转让其承租房屋时，承租人才能实际行使。本案中，周某在房屋租赁期间准备转让房屋，承租人徐某某可以行使优先购买权。另外，根据以上法律规定，周某在转让房屋时，应提前3个月通知徐某某。如果超过3个月，徐某某未提出购买，则其优先购买权终止。因此，周某在卖房3个月前未通知徐某某，侵犯了徐某某的优先购买权，徐某某可据此请求法院确认周某与胡某某之间的买卖合同无效。一旦确认买卖合同无效，尽管双方已经办理房屋产权登记手续，则因为登记的基础和前提条件不复存在，因此应当撤销登记。

　　周某将房屋转让给胡某某，侵犯了徐某某的优先购买权，但是，徐某某要想行使优先购买权，还必须与其他买受人处于“同等条件下”。同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人以一种较优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。在本案中，周某之所以以13万元价格卖给了胡某某，主要是考虑了两个因素：一是胡某某在日常生活中经常帮助自己，二是在其做生意急需要钱的时候，胡某某借给自己钱而未要求利息。正是因为考虑到这两个因素，周某才以较优惠的价格将房屋卖给了胡某某。徐某某虽也提出以13万元价格购买该房屋，但其并非与胡某某处于同等条件之下。原因在于徐某某并非如胡某某一样帮助过周某，周某怎能以13万元价格将房屋转让给徐某某呢?胡某某借钱5万元给周某所未要的利息是可以用金钱计算的，而在平时对周某的帮助则无法用金钱计算。在本案中不能用金钱折算办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用市价计算法来确定同等条件。也就是房屋按照市价确定其价格，该市价可以视为周某已付出的价格，如果徐某某愿意出市价即可视为同等条件，此时，周某应将房屋卖给徐某某。而如果徐某某不同意以市价购买该房屋，则不能行使优先购买权。在此情况下，应当维持周某与胡某某之间的买卖合同效力。

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