肖某与陈某房屋租赁合同纠纷

　　二审法院经审理后认为，本案的争议焦点主要有两个：一是被上诉人是否有权解除租赁合同;二是上诉人收取的31万元是商场转让费还是商场装修设备转让费。关于被上诉人是否有权解除租赁合同的问题，二审法院认为，依据双方约定，上诉人须提供被上诉人在办理执照时所需的场地使用等有关手续材料。经查明，涉案租赁物属深圳市龙岗区南岭村××发展有限公司，但未取得房屋产权证书,因此客观上上诉人无法为被上诉人提供办理营业执照时所需的场地使用的有关证明材料(场地产权证明、上诉人与南岭村委的租赁合同的备案登记、消防验收证明等)。致使被上诉人订立租赁合同的目的不能实现。在此情形下，被上诉人依法享有法定的解除租赁合同的权利。租赁协议书中关于解除租赁协议条件的约定实际上是协议约定的解除权行使的条件，并非法定单方解除权的规定。故被上诉人依法只需将解除租赁合同的意思表示传达到上诉人就可实现单方解除租赁合同的效力，原审法院认定租赁协议自2006年3月15日起解除是正确的，上诉人要求没收被上诉人12万元的押金没有依据。鉴于被上诉人已经依法行使了合同解除权，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。上诉人要求被上诉人赔偿其主张的经济损失和余期回报72万元缺乏事实依据和法律依据，二审法院均不予支持。关于上诉人收取的31万元是商场转让费还是商场装修设备转让费的问题，二审法院认为，关于这笔款项性质的认定应根据当事人提供的证据来认定，但当事人提供的欠条和收据上载明的关于这笔款项的性质并不一致。从被上诉人给上诉人出具的欠条上注明的内容来看，这笔款项的用途应是商场转让费。综上，二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。

　　三、评析

　　本案在性质上属于房屋租赁纠纷，虽然涉及的法律关系和法律问题不是十分复杂，但是，由于房屋租赁的普遍存在，租赁双方在合同履行过程中发生冲突、产生纠纷的情形随着社会经济的发展越来越多，由此诉诸法院寻求解决的此类案件也呈上升态势。本案所反映出来的问题具有普遍性，因此，对这些问题进行研究和评析具有很重要的现实意义。结合司法实践中经常遇到的房屋租赁纠纷，以下问题应予以注意和妥善处理：一是房屋产权状况及使用功能的审查;二是转让费性质的明确问题;三是合同解除后的处理。

　　(一)关于房屋产权状况及使用功能的审查问题。通常在房屋租赁中需要对房屋产权状况的两个方面进行审查，一是出租方是否对房屋拥有合法的出租权利，具体而言，即租赁房屋是否为合法建筑，出租方是否为房屋的合法产权人，或者出租方是否获得房屋合法产权人的出租或者转租的授权;二是要审查房屋的使用功能，尤其是一些以经营为目的的承租方一定要审查房屋是否具备商用功能。许多房屋租赁纠纷，就是因为房屋的产权状况存在问题而引起的。作为出租方，所出租的房屋一定须为合法建筑，拥有合法的产权证明，即需拥有房屋合法的出租权才能对外出租，尤其是出租方在转租或者是以自己名义代为出租的情形下，一定要取得合法房屋产权人的书面同意或者授权后，才能对外出租。作为承租方，在签订租赁合同的时候，首先要对出租方是否有权出租房屋进行审查，然后还要根据自己的使用用途来审查房屋的法定使用用途是否符合自己的需求及合同的约定。因为房屋产权如存在问题，可能会导致合同无效或被撤销、被解除等法律后果，这样会给出租方和承租方带来经济损失和许多纠纷。本案中，依据双方签订的租赁合同第七条约定，上诉人须提供被上诉人在办理执照时所需的场地使用等有关手续材料，但由于涉案租赁物属深圳市龙岗区南岭村××发展有限公司，由上诉人承租后转租给被上诉人用于商业经营，而该房屋未领取房产证书，因此客观上上诉人是无法为被上诉人提供办理营业执照时所需的场地使用的有关证明材料。故二审法院认为，上诉人客观上无法按照合同的约定为被上诉人提供租赁场地使用证明等有关文件材料，致使当事人之间租赁合同的目的不能实现，在此情形下，被上诉人享有法定的解除租赁合同的权利，所以被上诉人依法只需将解除租赁合同的意思表示传达到上诉人就可实现单方解除租赁合同的效力。当事人间于解除之意思表示有效与否有争执时，虽须诉请法院裁判，但法院认为此项意思表示有效者，解除之效力，仍于此项意思表示达到他方时即已发生，非自判决确定时始行发生。因此，本案仍应认定租赁协议自被上诉人于2006年3月15日将解除合同的通知书通知到上诉人之日起解除。上诉人因此承担不利的法律后果。