田湘平房屋租赁合同纠纷

　　原告临澧县青山宾馆(以下简称青山宾馆)与被告田湘平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年8月13日受理后，依法适用简易程序，于2008年9月26日、11月4日两次公开开庭进行了审理。原告青山宾馆的委托代理人朱传辉参加了第一次庭审、法定代表人李延军参加了第二次庭审，被告田湘平两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告青山宾馆诉称：2003年5月27日，原、被告就临澧县青山宾馆桑拿、按摩休闲中心场地签订了租赁合同，合同期限为5年。2007年3月26日，原、被告签订了一份补充协议，约定原、被告原有租赁合同期满后如经营模式不变由被告续租一年。但被告在原租赁合同期满后既不继续经营，又不将租赁物返还给原告。现要求解除原、被告间的租赁合同，被告支付9000元租赁费、水电费4000元和违约金40 000元。

　　被告田湘平辩称：其于2003年5月27日与原告签订5年期租赁合同属实，但其已于2007年6月24日经原告同意将所租赁房屋转租给案外人江云平，且江云平交纳了一年房屋租金，故其不应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。

　　经审理查明：2003年5月27日，原告青山宾馆与被告田湘平就临澧县青山宾馆桑拿、按摩休闲中心场地签订了一份租赁合同，合同约定租赁场地范围，租赁期限自2003年7月1日至2008年6月31日，年租金为80 000元，第一年的场地租金于签订合同时交纳，其余四年的场地租金于每年年初交纳。水、电费由被告按实际用量于每月22日前向原告交纳，并同时约定违约金为五年场地租赁费总额的10%。合同签订后，被告即带资装修并自主经营，向原告交纳至2007年6月底的租金。2007年3月26日，原、被告签订补充协议，商定在经营模式不变的情况下由被告续租一年，租赁费由双方在五年合同期满时进行协商确定。

　　2007年6月24日，被告田湘平与案外人江云平签订转让协议，商定被告将其承租的青山宾馆桑拿、按摩休闲中心转让给江云平，转让费为380 000元。2007年7月11日、7月17日江云平分两次共向原告方交清2007年7月1日至2008年6月30日的租金80 000元。自2008年7月以来，休闲中心既无人经营又未交纳租金，原告于2008年7月30日向被告及案外人伍建明发出催收租金的通知后被告未交纳租金。原告遂诉至本院。

　　上述事实，有经原、被告质证并被本院确认具有证明效力的下列证据即原告提交的原、被告于2003年5月27日签订的《临澧县青山宾馆桑拿、按摩休闲中心场地租赁合同书》1份、《补充协议》1份、承包款收款凭证2份，原告向被告及案外人伍建明发出的催收租金及解除租赁合同的通知和特快专递送达回执各1份以及被告提交的其与江云平签订的《转让协议》1份予以证实。

　　本院认为：原、被告就青山宾馆桑拿、按摩休闲中心场地租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。被告田湘平作为承租人，自2008年7月至今未交纳租金，违反了双方的合同约定，经原告书面通知后仍未履行支付租金义务，原告作为出租人可以依合同约定解除租赁合同，故原告的该项请求本院予以支持;被告称将租赁物转租给他人已经过原告同意，但无证实，对被告的该辩解主张本院不予采信，况且即使被告经原告同意将租赁物转租给他人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，本案原、被告之间的租赁合同应继续有效，被告将租赁物转租给他人，他人未交纳房屋租金导致出租人即原告的损失，应由被告作为承租人进行赔偿;按照原、被告所签订的合同约定，年租金为80 000元，现被告已超过4个月未向原告交纳租金，被告应赔偿原告4个月的租金损失，原告现只主张9000元租金损失，该请求本院予以支持;原告要求被告支付水电费4000元，但未提供证据证实，本院不予支持;依照原、被告租赁合同第十三条第二项之约定如一方违约，应支付五年场地租金总额的10%即40 000元，因被告现既未继续经营又未交纳租金，其行为已构成根本违约，故应按合同约定支付原告40 000元违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零八条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

　　一、解除原告临澧县青山宾馆与被告田湘平关于青山宾馆桑拿、按摩休闲中心场地的租赁合同;

　　二、被告田湘平赔偿原告临澧县青山宾馆房屋租赁损失9000元，支付违约金40 000元，共计49 000元，于本判决生效后十日内履行;

　　三、驳回原告临澧县青山宾馆的其他诉讼请求。

　　本案受理费2960元，由原告临澧县青山宾馆负担260元，被告田湘平负担2700元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。