房屋买卖合同纠纷案

　　何某在07年月5月份与雷某签了一份房屋买卖合同。该房产正在建设之中，没有相关的产权证书，而且是雷某通过按揭贷款的方式购买的。签合同时雷某说08年3-4月份房产证就会办下来，但一直到09年房产证还没有办下来。由于存在利息损失，雷某以断供相威胁，要求何波给付他这一年的按揭利息。因何某与雷某的合同上已经注明雷某的银行贷款由其自己负责结清，何某便拒绝了雷某的要求。通过这件事，何某感觉自己自己的购房行为存在很大的风险!

　　湖北今天律师事务所杨名勇律师分析认为：首先何波与小雷之间的房屋买卖行为存在是否有效的风险。我国法律是禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”小雷将在建过程中的房产卖给何波，这种交易方式是不符合房地产交易的相关法律、法规的，是不受法律所保护的。所以，即使房产证办下来了也不是何波的名字，而是小雷的名字，之后需要进行变更登记才能完成买卖;其次，小雷断供后，银行可能通过诉讼途径将该房屋依法拍卖并支付银行贷款的风险。因为，卖方的买受该房屋时是将该房屋抵押给银行并申请了抵押贷款，银行在该房屋上设定了抵押权，依据我国法律规定，抵押权人享有有优先受偿的权利。何波虽然购买了该房产，但却未取得房产证，实际上是不能对抗第三人(银行)的。

　　因此，依据相关法律规定和司法实践，为避免上述风险，何某可以对方违约(违反了卖方应支付按揭款及利息)为由或者以该买买合同违反国家法律规定，解除该合同或者确认该房屋买买合同无效，从而要求卖方退还已经支付的购房款。