岳蓉诉被告彭道安,第三人余有刚、鄢世琼房屋买卖合同纠纷

　　原告岳蓉诉被告彭道安,第三人余有刚、鄢世琼房屋买卖合同纠纷一案。本院于2009年4月1日受理后，依法由审判员陈志明独任审判,适用简易程序，并于2009年4月28日公开开庭进行了审理。原告岳蓉及委托代理人谭金权，被告彭道安，第三人余有刚、鄢世琼均到庭参加诉讼。2009年7月24日因本案案情复杂本院将原简易程序转为普通程序,并由审判员陈志明担任审判长,与人民陪审员马莉菊、王现瑜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳蓉，被告彭道安，第三人鄢世琼均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　原告岳蓉诉称:原、被告原系夫妻关系，2005年购买了位于南宾镇丝绸路11号2幢3-2房屋一套，并已装修入住。2007年7月3日，原、被告协商离婚，该房屋一套归原告所有。原告与被告离婚后于2007年7月6日即外出浙江省宁波市务工到2008年3月，原告回石柱发现第三人居住在原告房屋内，经打听方知被告已将房屋擅自出售给第三人，原告即找到被告，被告声称房屋已卖，钱已花光。原告多次找到被告要钱及第三人要求返还房屋未果。请求法院依法确认被告与第三人签订的房屋购买合同不成立，由第三人将位于南宾镇丝绸路11号2幢3-2房屋一套返还给原告。

　　被告彭道安辩称：原告诉称的大部分事实完全不实，只有2007年7月3日，原、被告协商离婚，该房屋一套归原告所有以及合同原告没有签字是属实的，其于全部是捏造事实。原告与被告离婚是由于原告赌博输了几十万元没有办法采取的权宜之计, 离婚后双方实际一直生活在一起没有分开，后来是要债的人多了,实在没有办法才提出将房屋出售，在第三人来看房和签合同时原告均在场，其房屋的价格都是原告自己喊的。当时原告没有签字是因为原签定《商品房买卖合同》时的名字是被告的，加之不懂法，认为虽然离婚但是外人也并不知晓,以为只要原购房人签字即可,更没有想到离婚协议房屋产权的变更问题。房屋卖后所有的钱均用于原告还债和原家庭的债务。现原告虽然没有在合同上签字，出卖时实际在场，并积极参与价格的议定、搬家等行为，并未作不愿卖房等任何否认表示,实际是同意卖房的。为此，应当认定合同成立并有效。原告现在时隔一年多来起诉是因我与他人结婚了，又才提出来她没有签字，以合同不成立为由要收回房屋，实则是想报复被告。原告诉称该合同不成立的理由不成立,其诉讼请求不应支持，应当驳回。

　　第三人余有刚、鄢世琼陈述称：第三人是经人介绍才去购买原告的房子,去看房和签合同原告均在场，看房时被告说19万元，原告坚持20万元才卖，所以最后是以20万元成交的。《商品房买卖合同》的变更还是原告的哥哥找的相关人员说的情，否则将原以被告名义所签的《商品房买卖合同》的名字变为第三人还不行。然而第三人在看房和签合同时都不知道原、被告是离了婚的，认为只要原购房人和家里有一人签字就可以了，没有过多考虑其他问题，现第三人的购房款全部付清且已入住并已办理房屋产权证书，第三人是善意取得的，不应返还房屋。原告诉称该合同不成立的理由不成立, 应当认定合同成立并有效,其诉讼请求不应支持，应当驳回。

　　经审理查明，原、被告原系夫妻关系，2005年7月1日原、被告夫妇以被告彭道安之名义与重庆百能房地产开发公司石柱步步高小区项目部签订《商品房买卖合同》购买了位于南宾镇丝绸路11号2幢3-2房屋一套，并经房地产管理部门登记后装修入住。2006年10月原、被告在民政部门协议离婚,同年11月又复婚,大约在2007年6月份原告曾经到浙江省宁波市务工, 大约同年6月26日左右回到石柱,2007年7月3日，原、被告在民政部门又协议离婚，约定：“南宾镇丝绸路11号2幢3-2房屋一套归原告所有，按揭款由被告偿还，子女由被告抚养，原告不付生活费”。原、被告离婚后双方并未分开居住，一直生活在一起，到2008年3月20日左右被告与他人恋爱，原、被告开始产生矛盾而分开，后被告于2009年2月与他人正式结婚。原、被告在第二次离婚后到正式分开的期间,因原告欠外债太多，债主经常上门讨债,原、被告无法清偿而提出将此房屋出售，用于还债，并委托彭大文等人联系买主，嗣后，彭大文联系到本案第三人余有刚，并介绍给原、被告。第三人余有刚、鄢世琼于2007年7月11日晚相约王中香等人到原、被告家中看房，当时原、被告均在家，经讨价还价，原告提出要200000元，双方初步达成口头协议，次日第三人相邀王中香、肖洪盛、彭大文等人到原、被告家中正式签订书面合同，写合同时原、被告及第三人均在场，并由肖洪盛执笔手书了《房屋购买合同》一份，合同约定：“经甲、乙双方协议，甲方将步步高小区2幢3-2房屋一套卖给乙方，房屋产权过户由甲方负责，价格200000元，乙方在签合同时向甲方首付150000元，余下的50000元在7月15日付清，同时将钥匙全部交乙方，如果房产证是甲方的名字，甲方违约，违约金100000元，此合同一式三份，公证处公证，双方签字后生效”等内容，合同写好后双方约定打印后签字,打印后只有彭道安和余有刚两人在合同上签字，其余双方的另两人，即原告岳蓉和第三人鄢世琼均未签字，正式合同签字后，第三人当日通过银行支付人民币13万元，7月16日支付7万元，收款后均由被告彭道安给第三人出具了收条。7月16日被告与第三人去公证处公证，公证处提出公证必须有房产证而未办理公证。第三人于同年7月19日入住所购买房屋内。之后原、被告及其女一同搬到第三人原所租用尚未到期的房屋内居住。

　　另查明，《房屋购买合同》签定后，原、被告及第三人又请求重庆百能房地产开发公司石柱步步高小区项目部将被告原与其签订的《商品房买卖合同》变更为第三人,并以原被告所签《商品房买卖合同》的时间即2005年7月1日重新与重庆百能房地产开发公司石柱步步高小区项目部签订一份《商品房买卖合同》，又于2007年7月16日在房地产管理部门重新进行了登记，2008年11月20日石柱土家族自治县国土房屋管理局给第三人颁发了房屋、土地使用权证。

　　再查明，2006年前石柱至宁波的长途汽车发车班次时间为每月阳历3、6、9日,从2007起就变更为阳历的每月1、3、5、7、9日，至今未变更过。

　　以上事实，有原、被告提交的相关证据和本院依职权收集的相关证据及庭审笔录在卷相佐证,本院予以确认。

　　根据诉辩双方争议的焦点,本院将焦点归纳为：1.签合同时原告是否在场; 2.原、被告与第三人所签的合同双方只有一人签字合同是否成立?如果成立是否有效; 现就以上两个焦点作如下评析：[page]

　　焦点一，签合同时原告是否在场?本院认为：首先，根据证据的真实性、关联性、客观性和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，“证人应当出庭作证，接受当事人质询”，对于原告是否在场和在家，原、被告双方均提出证据来加以证明，原告提出的是两份证人证言，而两个证人均未出庭作证，然而被告所提出三个证人全部出庭作证，并接受了原告方和法庭的质询，被告的证据优于原告的证据，从证人出庭作证的情况看，其所证实事实的真实性大于原告证言的真实性，被告的证据足以证明看房和写合同时原告均在场，并参与了房屋的议价和次日的书写合同的活动，而没有提出任何异议;二是在第一次庭审中原告称她从2007年7月3日与被告离婚后即于6日就到宁波去了,去时是在路上拦的到宁波去的长途客车，第二次开庭时原告又说是他妹妹找的小车送到黄水，再搭便车到恩施，由恩施再转车去的宁波，原告对去宁波在什么地方坐车前后说法不一,去了多长时间两次说法不一,这对原告称离婚后7月6日就到宁波去了,卖房时不在家的说法的真实性就大打折扣,其实原告的说法是不真实的。首先是按原告的第一次说法看，2007年石柱至宁波7月6日没有开往宁波的长途客车，开往宁波的长途客车只有1、3、5、7、9日才有，自然原告的这一说法就不能自圆其说，按原告的第二次说法，到宁波还要多次转车，更说明原告是在说假话，主要是想回避法院查清事实真相。其次,在第一次庭审中原告同时又说7月6日没有出远门，原告对7月6日这一天三次说法前后不一，自相矛盾;再次，原告称她与被告离婚后就到宁波打工到2008年3月回家发现房子被卖后到被告所租房内才发现所卖房屋合同，然而在第二次开庭时原告又称她7月6日到宁波实际只去了20多天就回来了，按常理，离婚后的房子是原告的，然而原告20多天回家后是回到自己的家，此时房屋早就交给了第三人，如果不是原告知晓和自愿意卖的房屋，此时就应提出异议。最后，原、被告的女彭山珊称原、被告是2008年大约3月份才正式分开的，然而原告又声称离婚后双方就没有在一起。为什么说法不一，理由只有一个，那就是原告参与并知晓和愿意卖房。故原告称在卖房之前就已外出不在家和不知晓的诉称理由的真实性难以认定,其说法碍难采纳。由此更加证明了被告和第三人所称卖房时原告在场并同意的辩解理由。

　　焦点二、原、被告与第三人所签的合同双方只有一人签字合同是否成立?如果成立是否有效?合同是否成立主要是看合同当事人的相对方是否在合同上签字。从本案《房屋购买合同》的形式看，甲、乙双方当事人中均有一人签字，由于第三人在买房时并不知晓原、被告双方是离了婚的，由此给第三人造成原、被告是夫妻,被告有权代理原告的假象，由此对外就形成表见代理，形成合同甲、乙双方均由一人签字的状态，所以合同甲、乙双方有一人签字，合同也就即告成立。但由于离婚时产权人已经转为是原告，此时合同就处于效力待定的状态，但合同双方在约定履行期限内就全面履行了合同，原告也一直未提出任何异议，即使原告没有签字，也可说明原告是同意或者说是默认，由此，原告所称合同不成立的理由不成立，不予采纳。对于合同成立后的效力问题，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任，未经追认的行为，由行为人承担责任。本人知道他人以自己名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。如果被告是私下出售原告所有的房屋，本身原《房屋购买合同》就是被告自己，他又何必把原告的名字写上去，不如以自己一人的名义就卖了呢，由此可以认定原、被告及第三人在协议卖房时原告是在场的，由于原告在场，所卖房屋的名义又是以原告和被告的名义在出卖，原告的行为应属明知他人以自己的名义实施民事行为，而没有作否认表示，应视为原告同意。

　　综上，原告和被告以自己名义与第三人签定的《房屋购买合同》是有效合同，应当予以保护。原告称被告将原告所有的房屋出卖他人，原告没有签字也不知道被告出卖了原告所有的房屋为由，请求确认合同不成立，并由第三人返还房屋的理由不成立，其请求不予支持。在本案中有原约定公证处公证合同生效的条件。对这一问题，本院认为，因被告与第三人去公证时，公证处提出公证必须有房产证而未办理公证，由于双方在履行合同的过程中第三人和原、被告均全面、顺利履行了合同，对于公证也就没有什么实质性的意义，双方亦未再提出公证问题，对这一行为，应视为双方对合同所附生效条件的变更，不需再去公证，故合同是有效合同。由此不管原告是起诉合同不成立，要返还房屋，还是合同成立请求被告赔偿，均不能得到支持。遂原告的请求不予支持，应当驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

　　驳回原告岳蓉的诉讼请求。

　　案件受理费4300.00元，由原告岳蓉承担