村房买卖契约能否生效

　　随着我市旧城改造进程的不断加快，许多自然村落纳入了城市的规划当中。而房价的攀升，也使得诸多早已经售出房屋的原房主想方设法地变更合同。为此，买卖双方不得不对簿公堂。半年来，仅李村法庭就受理了村房买卖合同纠纷案40余件。于是，一纸多年封存的旧契约还是否具

　　有法律效力，便成为许多村房买卖者关注的焦点。

　　案件回放

　　1994年10月14日，卖方田某将坐落于李村镇新村的一处房屋及庭院，以32000元的价格出售给了龙某，并订立了卖房契约。由于当时未能办理过户手续，买主以两证(房产证和土地建设使用证)为证，承诺将来国家如有变化或拆迁，其房权、产权永远归属龙某所有，田某无任何理由变更。订立契约当日，田某将房屋交付给龙某使用，同时将两证也交给了龙某。后来，新村的所有集体土地性质变为国有，双方买卖合同的房屋因拆迁而被拆除。

　　为了毁约，田某以国办发(1999)39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定———加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，认定原契约属无效为由将龙某告上法庭，要求法院判令该购房协议无效，应物归原主。后经李沧区法院、市中级人民法院两级法院的审理，一致判决原购房协议生效，不可变更。

　　双方观点

　　记者在李沧区的河南村、河北村及晓翁村采访了十余位村房的卖主，他们大都是此类纠纷案件的当事人。他们都希望法院能解除当初的购房协议，归还房屋所有权。一名姓张的村民表示，依据国办发(1999)39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民集体土地使用权不得出让转让，农民住宅不得向城市居民出售。山东省人民政府鲁政发(2001)89号《关于加强农村宅基地管理通知》规定，严禁村民或集体组织以任何名义，向本村以外的公民转让或买卖宅基地。擅自转让买卖的，土地建设等行政部门不得办理相关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。据此，卖方的观点是，买卖双方订立协议的内容违背了法律规定。因农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民不得随意处分自己宅基地的使用权，相关法规都限定于本村村民之间的转让，其宅基地转让的主体是有限定范围的。因此，过去买主的购房行为是违法的，双方签订的协议无法律效力。

　　而买方则认为，这是卖方想非法占有房屋的借口。“现土地性质已由集体所有更改为国家所有，卖方作为房屋的所有权人即依法取得处分权，双方买卖协议应依法认定有效。”现住河南庄的买主刘先生称。他还认为，卖方想毁约的用意很简单，就是冲着旧房拆迁、房产涨价而来的。卖方违约是恶意的，其目的是非法侵占买主的利益。

　　法官说法：旧契约有效

　　李沧区法院李村法庭吴春辉庭长接受记者采访时表示，在此类案件中，诉讼的主体不一，或是买主起诉卖主，或是卖主状告买主，但在庭审中双方争论的焦点均为，双方签订的房屋买卖契约的法律效力及房屋所有权的归属。

　　吴庭长认为，根据法律有关规定，农村村民不得随意出售宅基地，但对出售宅基地上所建的住宅，法律并未禁止，房屋土地性质已变更为国有，卖方出售村房未违反法律禁止性规定，卖房契约系双方真实意思的表示，依照民法诚实信用原则，双方所签订房屋买卖协议应依法认定有效，买方有权对其房屋作出处分。吴庭长还强调，国办(1999)39号文件是根据当时的农村擅自转让土地而下发的，与民事法相冲突，卖方不得以此作为理由而变更双方房屋买卖合同。

　　购买村房的四种类型

　　记者在采访中了解到，购买村房的人大概有四种类型。一是本村之间买卖;二是邻村之间买卖;三是村民与外来人员之间买卖;四是城市人口与村民之间买卖。无论怎样，卖方大都是家人外出或在别处已购买了新房，以致房屋闲置而出售，而买方则因家庭人员较多需要住房而购买，外来人员购房多数是为了经营而求安居。

　　提醒：购买村房的三点注意

　　为避免因购房留下后遗症，买方在购房之前应注意卖方是否为所购房屋的真正所有权人。在房屋买卖过程中，买方必须找两个以上与该房无利害关系的见证人予以作证、交易、过户。最后，在房屋买卖过程中，必须注意交易的合法化。