房屋买卖合同引发的问题

　　申请人与被申请人于2004年7月19日签订《买卖合同》一份，约定被申请人将上海市××区××路房屋一套以人民币1,400,000元的价格转让给申请人。同年8月6日之前，申请人向被申请人支付了购房款人民币230,000元，其中人民币10,000元作为定金。后申请人因家庭内部意见不一致，要求被申请人终止《买卖合同》并返还已付房款未果，申请人遂于2004年8月26日向仲裁委提出仲裁申请，要求返还已付房款230,000元。仲裁委于2004年11月9日以2004沪仲案字第0500号裁决书，裁决对申请人的该仲裁请求不予支持。现申请人与家人购房意见统一并已筹得购房资金，要求被申请人继续履行《买卖合同》被拒绝。申请人认为被申请人既不返还已收房款又不继续履行《买卖合同》有违情理和法律，为此请求仲裁委裁决：1、继续履行申请人与被申请人于2004年7月19日签订的《买卖合同》(合同标的交易价人民币1,400,000元);2、本案仲裁费用由被申请人承担。

　　被申请人没有提供书面答辩意见，庭审中口头辩称不同意继续履行《买卖合同》，认为该合同经过上一次仲裁裁决已经终止，申请人已付的人民币230,000元房款应扣除人民币40,000元违约金之后予以返还。

　　二、仲裁庭认定的事实及其依据

　　仲裁庭经审理确认如下事实：

　　1、被申请人系上海市××区××路房屋的权利人，该房屋建筑面积为167.24平方米。2004年7月19日，申请人与被申请人签订该房屋的《买卖合同》一份，约定转让价款为人民币1,400,000元。《买卖合同》第四条及附件三约定：被申请人应于2004年9月15日前腾出房屋并通知申请人进行验收交接;申请人应于2004年7月18日支付定金人民币10,000元，2004年7月31日前支付人民币420,000元，2004年9月15日前支付人民币950,000元，另人民币20,000元于交房当天付清。《买卖合同》第九条和第十条约定：申请人未按本合同付款协议约定期限付款的，合同继续履行，申请人还应按逾期未付款日万分之一向被申请人支付违约金;被申请人未按本合同约定的期限将房地产交付给申请人的，合同继续履行，被申请人还应按申请人已付款日万分之一向申请人支付违约金至实际交付之日。《买卖合同》之补充条款约定：被申请人无偿赠送给申请人室内固定装修、2台立式空调和3台挂壁式空调、音响设备及大屏幕彩电、全套沙发及成套家具;申请人与被申请人任何一方违约，必须赔偿守约方人民币40,000元整，并应支付双方的中介服务费人民币28,000元。《买卖合同》第十三条约定：若双方履行本合同过程中发生争议经协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁。

　　2、申请人于2004年7月18日、7月30日、8月6日共向被申请人支付房款人民币230,000元，被申请人出具了相应的收条三张。

　　3、申请人于2004年8月26日向仲裁委申请仲裁，请求裁决：(1)被申请人返还房款人民币230,000元;(2)该案仲裁费及申请人的律师代理费由被申请人承担。该案仲裁庭经审理于2004年11月9日以(2004)沪仲案字第0500号裁决书裁决：对申请人要求被申请人返还购房款人民币230,000元和支付律师代理费人民币3,000元的仲裁请求不予支持;该案仲裁费由申请人承担。

　　4、2004年8月14日，申请人为返还购房款之仲裁案件，与上海市育辉律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定由育辉律师事务所指派张之伟律师出庭代理该案，合同有效期自签订之日起至该案审理终结止。2004年11月15日，张之伟律师向被申请人发出《律师函》一份，该函称申请人要求解除《买卖合同》，并要求被申请人将申请人已付房款人民币230,000元扣除违约金人民币40,000元之后，余额人民币190,000元在收到该《律师函》后三天内划入申请人的帐户。如三天内没有回音，申请人将视作被申请人同意解除合同但拒绝退还房款。该《律师函》落款处盖有张之伟律师的印章，没有盖上海市育辉律师事务所的公章。

　　以上事实，有经双方质证并经仲裁庭确认的《买卖合同》及附件、收条、《聘请律师合同》、《律师函》以及庭审笔录等证据材料为证，可予认定。仲裁委已作出的(2004)沪仲案字第0500号仲裁裁决，对本案具有约束力。

　　三、仲裁庭裁决及其理由

　　仲裁庭认为：申请人与被申请人于2004年7月19日签订的《买卖合同》属当事人的真实意思表示，双方的房地产买卖合同关系成立，申请人与被申请人均应依约履行。申请人在支付了人民币230,000元购房款之后，曾要求被申请人返还该购房款，但申请人的这一要求没有得到仲裁庭的支持，被申请人也没有返还该购房款。被申请人虽然收到了张之伟律师于2004年11月15日发出的要求终止《买卖合同》及返还购房款的《律师函》，但根据申请人与上海市××律师事务所签订的《聘请律师合同》之约定，以及张之伟律师发出该《律师函》时其所代理的仲裁案件已经审理终结之事实，该《律师函》显然已超越其代理权限和代理期限，事后申请人又对此不予认可。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，申请人对该《律师函》不承担民事责任。鉴于被申请人在本仲裁案立案之前没有返还过房款，申请人与被申请人也未就《买卖合同》达成终止或者变更协议，故双方的房地产买卖合同关系依然存在，双方仍应继续履行《买卖合同》之各项约定，申请人要求继续履行《买卖合同》的仲裁请求可予支持。

　　关于违约责任，根据《买卖合同》及补充条款之约定，申请人与被申请人任何一方违约，《买卖合同》都应继续履行，但违约方应支付给守约方人民币40,000元违约金，并应支付双方的中介服务费人民币28,000元。鉴于申请人未按约定日期支付购房款以及提起返还购房款仲裁申请的时间早于被申请人的交付房屋日期，故申请人的违约行为在先，申请人应当按照《买卖合同》及补充条款之约定，向被申请人支付违约金并承担双方的中介服务费。

　　关于仲裁申请费用，由于申请人继续履行《买卖合同》之仲裁请求可予支持，故本案的仲裁申请费用应由被申请人承担。

　　综上所述，申请人与被申请人签订的《买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，虽然申请人请求返还房款并就此节申请仲裁，但该案仲裁结果并未改变《买卖合同》的效力，被申请人并未返还人民币230,000元购房款，双方当事人也没有终止或者变更《买卖合同》。因此，双方关于××区××路房屋买卖的各项约定应当继续履行，申请人应当依约履行支付剩余购房款及支付违约金的义务，被申请人应当依约履行交付房屋及配合申请人办理房地产过户登记手续的义务。[page]