房屋买卖合同纠纷

　　一、案 情

　　申请人与被申请人于1999年签订了《xx市商品房买卖契约》(xx买卖契字98xxx号)，约定：申请人预购被申请人开发的xx商厦0l栋九层E座的房屋一套，建筑面积144平方米，总房款为738720元人民币，房屋交付时间为2000年6月30日前;甲方(被申请人)如未按本契约的规定期限将该房屋交付给乙方(申请人)，乙方有权向甲方追究违约金，违约金按银行同期贷款利率自应交付房屋的第二天起至实际交付房屋之日止计算;若逾期超过五十天，则乙方有权按下列约定，追究甲方的违约责任：违约金按银行同期贷款利率的双倍自应交付房屋的第二天起(包括上述五十天)至实际交付房屋之日止计算;第十九条约定，本契约经双方签字后，须在十日内到xx市房地产市场管理处登记生效。

　　申请人与被申请人在1999年签订《xx市商品房买卖契约》(xx买卖契字98xxx号)后十日内并未依约到xx市房地产市场管理处登记该契约。

　　2000年1月27日，被申请人向申请人开具了申请人一次性支付房屋总价款738720.92元人民币的收款收据。

　　申请人与被申请人于2002年8月6日又签订了《xx市商品房买卖契约》(xx买卖契字200lxxx号)，在该契约中，双方仍约定：申请人购买被申请人开发的xx商厦0l栋九层E座的房屋一套，总房款为738720元人民币，房屋交付时间为2000年6月30日前。甲方如未按本契约的规定期限将该房屋交付给乙方，乙方有权向甲方追究违约金，违约金按银行同期贷款利率自应交付房屋的第二天起至实际交付房屋之日止计算;若逾期超过五十天，则乙方有权按下列约定，追究甲方的违约责任：违约金按银行同期贷款利率的双倍自应交付房屋的第二天起(包括上述五十天)至实际交付房屋之日止计算。在契约附件9《补充协议》》中，双方明确约定：l、xx商厦原图纸面积为144平方米，经房产局实际丈量，该房屋实际面积为141.53平方米，房屋面积差额为2.47平方米，差额房款为12671.1元整;2、甲方将上述房屋面积差额款以现金的形式支付给乙方。

　　申请人称：1999年，申请人从被申请人开发的xx路xx商厦购买商品房。2000年1月27日，申请人向被申请人支付了全额房款738720.92元，双方约定的交房日期为2000年6月30日。但此后，虽经申请人多次催促，被申请人一直未能交房，也未按照申请人的要求支付逾期交房违约金。直到2004年3月，被申请人才通知交房，被申请人逾期交付房屋，严重损害了申请人的财产权益。为此，申请人提出仲裁请求：1、被申请人承担逾期交房违约金320050.40元;2、被申请人承担仲裁费。

　　2004年5月29日，申请人申请增加仲裁请求。申请人称：因被申请人迟迟不依法向申请人提供房屋质保书、使用说明书、综合验收证明书等资料，也没有按照协议约定退还购房差额款。为此，申请人要求增加仲裁请求：1、提供房屋质保书、使用说明书、综合验收证明书等资料;2、退还购房差额款12671.1元。

　　被申请人辩称： xx商厦九层E座于1999年12月29日抵738720.92元工程款卖给上海xx集团(xx)矿业公司钻采分公司。购房方承办人是贾某某。后来以吴某某名义签订商品房买卖契约，但被申请人从来不知道吴某某为何人。被申请人从来未与吴某某联系。xx商厦的房屋交付时，当然只能通知贾某某，至于贾某某为什么不通知吴某某，被申请人一无所知。因此吴某某没能按时接受房屋的责任不在被申请人。

　　另查， 2003年12月17日，xx市建筑工程质量监督站向被申请人出具xx商厦《房屋建筑子单位工程竣工验收证明书》。

　　2004年3月18日，被申请人通知xx物业处，申请人已付清房款，要求其向申请人交付xx商厦01栋九层E座的房屋钥匙。

　　2004年3月31日，申请人签署房屋移交验收单，经xx物业发展有限公司办理，申请人与被申请人正式交接xx商厦01栋九层E座的房屋。

　　2004年4月6日，申请人的委托代理人向被申请人寄出了一份关于交涉申请人所购房屋逾期交付责任的律师函。

　　上述事实有双方当事人提供的证据和开庭笔录在卷佐证。

　　二、仲裁庭意见

　　仲裁庭按照以事实为依据，符合法律规定的仲裁原则，对本案形成如下仲裁意见：

　　1、关于吴某某是否为商品房买卖契约一方当事人的问题。

　　吴某某是未成年人，房屋买卖是与其年龄、智力状况不相适应的民事活动，吴某某不具有进行此类交易活动相应的民事行为能力。依据《中华人民共和国民法通则》第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”根据申请人提交的证据l—2，仲裁庭确认签订该两份《xx市商品房买卖契约》的行为是张某某代吴某某实施的。张某某作为吴某某的母亲，是吴某某的法定监护人和法定代理人，张某某有权为了吴某某的利益代理其进行各类民事活动。该两份《xx市商品房买卖契约》只要是双方的真实意思表示，不违反我国法律的强制性规定，就是合法有效的，能够得到我国法律的保护。因此，仲裁庭确认吴某某虽然是未成年人，但其是两份《xx市商品房买卖契约》的一方当事人，享有合同权利、承相合同义务。

　　2、关于两份合同的效力以及被申请人应当何时交付房屋问题。

　　申请人与被申请人就同一标的，共签署了xx买卖契字98xxx号和xx买卖契字200lxxx号两份《xx市商品房买卖契约》。就两份合同的效力问题，仲裁庭认为，xx买卖契字98xxx号《xx市商品房买卖契约》是当事人意思表示一致的结果，没有违反我国法律的禁止性规定。虽然申请人与被申请人在该契约第十九条中约定“本契约经双方签字后，须在十日内到xx市房地产市场管理处登记生效”，而且双方签字后没有将其递交到xx市房地产市场管理处登记，但申请人房屋价款已付清，被申请人已实际交付房屋，该房屋买卖契约实际履行完毕。此外，后签署的xx买卖契字200lxxx号《xx市商品房买卖契约》其主体、标的等主要内容与前一《xx市商品房买卖契约》完全一致，两份契约虽然签订时间不同，但其实际上记载的是申请人与被申请人就特定房屋进行买卖的同一合意，所确立的双方主要权利义务完全相同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人约定已办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。基于以上考虑，仲裁庭认定申请人与被申请人签订的xx买卖契字98xxx号《xx市商品房买卖契约》与xx买卖契字200lxxx号《xx市商品房买卖契约》均成立并生效。[page]

　　xx买卖契字98xxx号《xx市商品房买卖契约》与xx买卖契字200lXXX号《xx市商品房买卖契约》中均约定房屋交付时间为2000年6月30日前，被申请人应当按约定履行交付房屋的义务，申请人提供的证据说明，被申请人实际于2004年3月18日才书面通知申请人交付房屋，2004年3月31日办理完移交手续。因此，仲裁庭确认被申请人已构成逾期交付房屋，应当承担违约责任。

　　3、被申请人是否应当就房屋交付事宜及时通知申请人吴某某。

　　被申请人认为购房承办人是贾某某，以吴某某名义签订契约，从来不知道吴某某为何人，交付时，被申请人只能通知贾某某，因此不应承担责任。仲裁庭认为，根据双方在《xx市商品房买卖契约》(xx买卖契字2001xxx号)中第十六条的明确约定“一方向对方发送的有关本契约的通讯，以本契约载明的通讯地址为送达目的地…”可以确定双方就房屋买卖的有关事项都负有及时通知的义务;此外，如上述第1点所述，申请人贾某某虽然是未成年人，但其是商品房买卖契约的一方当事人，享有合同权利，承担合同义务，并且合同上记载了贾某某的具体地址和联系电话。因此仲裁庭确认，被申请人的抗辩理由不能成立，其应当按照契约中所载明的地址和联系电话，就房屋交付事宜及时通知吴某某。

　　4、被申请人是否有义务交付房屋相关资料以及返还购房差额款。

　　根据我国有关法律的规定，被申请人作为卖方有义务向买方提供房屋质保书、使用说明书、综合验收证明书等资料;此外，在xx买卖契字200lxxx号《xx市商品房买卖契约》附件9《补充协议》中，双方明确约定：1、xx商厦元图纸面积为144平方米，经房产局实际丈量，该房屋实际面积为141.53平方米，房屋面积差额为2.47平方米，差额房款为12671.1元整;2、甲方将上述房屋面积差额款以现金形式支付给乙方。因此，仲裁庭确认被申请人有义务交付房屋提供房屋质保书、使用说明书、综合验收证明书等资料以及退还购房差额款。

　　三、裁 决

　　1、被申请人应当在本裁决书送达之日起十五日内按照xx买卖契字2001xxx号《xx市商品房买卖契约》第六条约定的违约金计算方式，向申请人支付自2000年7月1日至2004年3月31日期间的违约金，共计人民币320050.40元;

　　2、被申请人应当在本裁决书送达之日起十五日内向申请人交付房屋质保书、使用说明书、综合验收证明书等资料;

　　3、被申请人应当在本裁决书送达之日起十五日内向申请人退还差额房款人民币12671.1元：

　　4、本案仲裁费人民币9016元，由被申请人承担。该费用已由申请人预交，由被申请人直接将该费用与第一、三项费用一并支付给申请人。