第十讲： 租赁合同（一）

　　是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合

　　同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。租赁属于移转财产使用、收益权利的典型交易形式，因此，就租赁合同所设置的法律规则，对于具有参照适用效力。租赁合同的内容主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　就租赁合同我们着重介绍以下问题。

　　一、 租赁合同的概念所涉及到的法律适用问题

　　租赁合同的概念所涉及到的法律适用问题， 我们主要介绍租赁合同的标的物以及租赁合同的当事人所涉及的问题。

　　租赁合同的标的物是租赁合同的重要构成要素，它是指租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。该物既可以为动产，也可以为不动产。如其为动产，则租赁合同的性质决定了该动产应为不可代替的非消耗物。以可消耗物为标的物的，只能用以为特定目的使用，例如用于展览。否则，以可消耗物为标的物的合同，不能为租赁。不动产作为租赁合同的标的物，在我国目前仅限于房屋或其他建筑物、工作物，土地尚未包括在内，这一点与其他国家和地区的立法多有不同。在其他国家和地区，耕地、宅基地皆可成为租赁物，我国则仅认可土地使用权为租赁合同的标的物，这一见解将权利认可为租赁合同的标的物，不但与法理不合，与事实不符，就实现当事人的法律意图而言，还有画蛇添足之嫌，因而，应尽快承认土地 得成为租赁合同的标的物。我国的经济实践在这一方面，再资助走在了法律的前面，比如，集体经济组织有偿地将土地让与他人使用，在一定期限届满时，使用人应将土地交回，这实际上就是一种土地租赁关系。

　　租赁合同的标的物应具有合法性。以法律禁止流通物出租的，租赁合同应为无效。例如，出租淫秽录像带、出租枪支等即为无效租赁合同应为无效。以限制流通物作为租赁合同标的物的，应区别而论：如订立租赁合同的双方当事人，没有取得该租赁物经营资格可能的，租赁合同为不生效的合同；如租赁合同的双方当事人能够经由审批手续取得租赁物的经营资格，该合同应认出定为尚未完全生效的合同。

　　租赁合同的标的物一般为现存的物，但不以现存的物为必要。当事人就将来之物成立租赁关系的，租赁合同也应为有效。但以将来之物为标的物的，应为出租人将来可取得之物。如以出租人确定不能取得的物为标的物，则租赁合同因其自始不能履行而应为无效。

　　租赁合同的当事人包括出租人和承租人。在合同法，对二者并无资格上的特别要求。尤其注意，即使订阅租赁合同的出租人并非租赁物的所有权人或有处分权人，也不影响租赁合同的效力。换句话说，出租他人之物的租赁合同也得成为生效合同。另需注意，一物数租的情况下，数个租赁合同都可以成为生效合同。

　　二、租赁合同的分类

　　以租赁合同的标的物为标准，可将租赁合同分为动产租赁合同和不动产租赁合同。以动产为标的物的租赁合同，为动产租赁合同；以不动产为标的物的租赁合同为为不动产租赁合同。动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等；不动产租赁在我国主要指房屋租赁，另外土地使用权租赁、承包经营权租赁、宅基地使用权租赁等也视为不动产租赁。这种区分的意义在于，法律一般对不动产租赁有特殊的要求，如进行登记等，而动产租赁一般没有这些要求。但尤其需要注意的是，不动产租赁所要求进行的登记，仅属于登记备案，服务于统计需要，与合同的效力没有关系。不能因当事人未人理登记，就认定合同无效。我国以往有些地方的法院，法官以房屋租赁合同未办理登记为由，认定合同无效，是不妥当的。

　　以租赁合同是否有固定期限为标准，可将租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁；不定期租赁合同的产生有三种情形：其一为当事人在租赁合同中未约定租赁期限；其二为当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但未采取书面形式， 双方当事人又就租赁期限产生争议的，租赁合同视为不定期租赁合同。对于这种不定期租赁合同，规定在《合同法》第215条中；其三为租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 这种不定期租赁合同规定在《合同法》第236条中。这种区分的意义在于，依据《合同法》第232条，在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时终止合同。

　　三、租赁合同的形式

　　合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式， 是合同内容的载体。依据法律对合同形式的不同要求，可以将合同区分为要式合同和不要式合同。就租赁合同而言，不定期租赁合同为不要式合同，无须采取书面形式；租赁期限不满6个月的定期租赁合同也为不要式合同，但租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式。未采用书面形式，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定租赁合同为不定期租赁合同。