承租人对出租人整体出售房屋有无优先购买权

[案情]

浩达公司与李某约定：浩达公司将浩达商厦建筑面积380平方米的一间房屋出租给李某，租赁期限至2014年3月31日止。合同签订后，李某入住并经营五金商店。2004年10月5日，浩达公司与新世界公司签订将浩达商厦（建筑面积为8360平方米）出售给新世界公司的买卖合同并办理了房屋产权过户手续，12月24日，浩达公司向五金商店发出“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”。李某认为浩达公司与新世界公司的买卖合同侵犯了承租人的优先购买权，遂诉至法院，要求确认浩达公司与新世界公司的商品房买卖合同无效。

审理中存有两种意见：一种意见认为李某只承租380平方米，现浩达公司出售整幢楼，李某不符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第一百一十八条和合同法第二百三十条所规定的优先购买权行使的“同等条件”，对其诉讼请求不应支持。另一种意见认为，浩达公司出售的整体楼宇中的每一部分都是可分物，李某承租的380平方米可以单独成为买卖合同的标的，依据合同法第二百三十条和《意见》第一百一十八条的规定，李某享有优先购买权，浩达公司出售前未按照有关规定通知李某，李某有权主张浩达公司所签买卖合同处分其承租房屋的部分无效。最后，法院判决李某败诉。

[点评]

本案争执的焦点是出租人出售整体楼房，承租人能否就其承租的部分主张优先购买权。我认为，对于这一问题，单纯从现有关于承租人优先购买权的规定出发，难以得出公平合理的解决方案，只有从承租人优先购买权制度的立法宗旨以及衡平出租人和承租人的利益角度出发，方能得出较为合理的答案。

首先，随着社会的发展，承租人优先购买权制度的价值取向应当与时俱进。早期，承租人租赁房屋的目的较为单一，赁屋自住。按常理，赁屋而租者，多为经济上的弱者。因此，法律规定承租人优先购买权制度，多系保护承租人的经济上弱者地位。但时至今日，房屋租赁发生了变化。一方面，房屋租赁的目的渐趋多样化；另一方面，房屋资源极为丰富，承租人以同等条件购买他人房屋比购买出租人的房屋可能更为便利。今天，房屋租赁更多是从经济利益上考虑——买房和租房何者更为经济。早期法律确立承租人优先购买权制度，保护经济上的弱者是一个最主要因素。同时，经济不发达，房屋资源短缺，信息不对称，房屋买卖比较困难。此时，立法的追求是维护基本社会秩序，满足人们的基本生产和生活需要。承租人优先购买权制度在一定程度上促进了这种基本价值的实现。但在今天，无论居住、营业、生产或其他使用目的，一律予以相同保护，似有过度保护之嫌。

其次，不分情况地对承租人的优先购买权一律保护，侵害了出租人和善意第三人的合法权利：

第一，优先购买权剥夺了出租人对交易对象的选择权。在现实生活中，优先购买权纠纷之所以成诉，均系因为出租人和承租人不睦、不可调和才诉至法院寻求解决。基于优先购买权的规定，虽然出租人不喜欢承租人，但不得不把房屋卖给他，承租人无疑是借助优先购买权制度强买强卖。为避免把房屋卖给自己不喜欢的承租人，出租人极有可能寻求非正当的手段保护自己的交易对象选择权。实践中，出租人与第三人串通，签订黑白两价合同，故意抬高房价挤走承租人，再以私下议定的低价成交的案件已多有发生。

第二，优先购买权致使出租人出卖出租房屋的权利有无法实现之虞。按照《意见》第一百一十八条的规定，如果出租人违反该规定，其与第三人签订的买卖整体楼宇的合同中涉及承租人承租部分的内容无效。基于此，善意第三人只能取得承租人承租房屋以外房产的所有权，如果善意第三人不同意自己购买的楼宇包含其他人享有所有权的房屋，其将要求解除合同。一旦解除合同，出租人将面临以下三种境地之一：一是就承租人购买房屋以外的部分另寻买家，如果有人以与善意第三人相同的价格购买，出租人获取的利益与当初将整个楼宇出售给善意第三人所获取的利益相同；二是无人购买，只能靠出租房屋获取租金；三是既无人购买也无人承租，出租人只能自用楼宇。在第二、第三种情形下，出租人出售整体楼宇获取利润的目的将无法实现。不论出现哪种情形，如顾及承租人的优先购买权，都将可能使出租人因此支付相应的机会成本，这会阻碍市场效率机制的发挥。出租人作为不动产的所有权人因受承租人优先购买权的限制而无法实现对所有物的处分和收益权，这对出租人是不公平的。[page]

第三，无过错第三人即整体楼宇买受人的利益将无法得到保护。一般而言，第三人购买出租房屋系基于善意，因为租赁关系虽然很容易知晓，但承租人是否行使优先购买权并不通知第三人，第三人也无义务询问承租人是否行使优先购买权。况且，出租人负有通知义务，其是否通知承租人行使优先购买权，第三人也无从知晓。于此情形，承租人的优先购买权与善意第三人的交易机会会产生冲突。那么，是否应保护善意第三人的利益呢？合同法第二百三十条和《意见》第一百一十八条均没有就第三人为善意的情况下，是否仍适用优先购买权作出规定。我认为，不动产也同样适用善意取得。

本案中，新世界公司在签订与履行买卖合同问题上基于善意且无过失，其买受人的权利应当得到法律保护，不应当要求其对李某优先购买权所涉部分房屋的无效承担返还财产的责任。否则，合同中涉及李某承租房屋的部分无效。基于合同法第五十八条的规定，新世界公司要返还优先购买权所涉部分房屋的所有权给浩达公司，这无疑对经过合法方式取得所有权的善意且无过失的受让人的利益保护不周。此外，房屋作为特定物，其价格往往不具有可比性，房价随供求关系涨落。“同等条件”往往是出租人与第三人谈妥了价钱，在买卖合同中确定的。然后，承租人突然袭击，要以出租人与第三人谈妥的价款行使优先购买权。而第三人往往对出租房屋的情事一无所知，第三人成了牺牲品。这在一定程度上也破坏了交易安全。

可见，传统立法对承租人赋予优先购买权的立法基础已在一定程度上丧失，房屋承租人优先购买权制度存有弊端。在目前立法未重构承租人优先购买权制度的情况下，对承租人优先购买权的行使，应当综合考虑出租人和承租人双方的利益。有特殊需要而主张优先购买权，在不损害出租人权利的情况下，可以支持；无特殊需要或虽有特殊需要，但可以合理安排替代的，则不应支持。本案原告对其承租的房屋虽享有优先购买权，但因该房屋与被告出售之整幢楼房构成一整体，承租部分房屋的承租人对出租人整体出售的房屋的优先购买权的行使受有限制，在不妨碍出租人出售房屋利益实现的前提下方享有优先购买权。原告在租赁商品房时，其目的是为了在租赁期限内有效地占有和使用该商品房，对于是否取得该房屋的所有权并没有稳定的预期。况且，被告将整幢楼房出售后，基于买卖不破租赁规则，原告继续享有对租赁房屋的占有和使用权，对其利益并无影响。相反，如果保护其优先购买权，不仅被告的整幢楼房有不能出售之虞，而且对善意买受人也是不公平的，原告的优先购买权行使应当受到限制，对其诉讼请求不应支持。