谁有优先购买权

　案例:王某和孙某共同出资人民币120万元在崂山区取得出让土地并建造一幢两层楼房，两家分别入住一、二层。2003年3月王某将一层出租给其亲戚张某,租期1年。同年7月王某欲将该层出售，孙某提出购买,王某定价80万元，孙某因价格偏高而未同意。此时张某也提出购买，因亲戚关系二人以70万元价格成交，双方签订了房屋购买合同。孙某知悉后，与王某交涉未果。2003年8月孙某以侵权为由聘请本律师向人民法院提起诉讼，请求判决确认王某和张某之间的买卖合同无效，判决确认其对讼争房屋享有优先购买权。
　　律师点评：本案争议的焦点是房屋优先购买权问题。1、本案中，张某作为承租人，按《合同法》规定享有优先购买权;2、原告孙某作为房屋共有人，根据《民法通则》及司法解释规定也享有优先购买权。那么究竟谁最终可以行使优先购买权呢?
　　根据我国法律规定,优先权的行使是有顺序的。本案孙某的优先购买权是基于共有关系即基于物权而产生的，而张某的优先购买权是基于租赁关系即基于债权产生的。根据民法原理，基于债权产生的权利是不能对抗基于物权产生的权利的。因此，孙某的优先购买权应当优于张某的优先购买权，王某与张某之间的买卖行为侵害了孙某的权利，是无效的。
　　法院最终采纳了本律师的意见:判决确认王某和张某之间的房屋买卖合同无效；孙某在同等条件下对讼争房屋享有优先购买权。
　　山东新和律师事务所 律师 吴清洲