也谈单方解除不定期租赁合同可以赔偿吗

　　江西法院网8月12日刊登的《单方解除不定期租赁合同可以赔偿吗》一文，笔者认为不能赔偿。

　　案情:

　　杨某将一厂房出租给张某，合同约定租期2年，并约定“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”。2006年2月，合同到期，双方未续签合同，张某还按以前的标准交租金，双方继续履行至今。现杨某突然通知张某，要求立即终止合同，并不同意给予赔偿。张某诉至法院，要求杨某赔偿其一个月的租金。

　　分歧:

　　张某与杨某租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，应视为不定期租赁合同，这点没有异议，但对于双方原先所签的租赁合同条款是否适用不定期租赁合同，存在两种不同意见：

　　一种意见认为，张某与杨某租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，那么原先所签合同便无效，不定期租赁合同应视为一个新的合同，合同内容应以双方实际履行情况来定。关于原合同约定的“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”的条款便不再适用不定期租赁合同。因此，杨某不必赔偿张某一个月的租金，但应当在合理期限之前通知张某。

　　另一种意见认为，租赁合同到期后，对于双方未续签合同的情形，如双方没有补充协议，除期限为不定期外，其它均应按原合同约定的条款履行。按照双方原先关于“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”的约定，杨某应赔偿张某一个月的租金。

　　管析:

　　笔者认为杨某不必赔偿张某一个月的租金，但应当在合理期限之前通知张某。理由如下：

　　一、原租赁合同到期后未续签后，双方依旧是租赁合同关系。合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁合同到期后，双方未续签合同，但张某还按以前的标准交租金，杨某也未提出异议，双方继续履行至今，因此，双方依旧是租赁合同关系，原租赁合同继续有效，但是租赁期限转为为不定期。

　　二、原租赁合同继续有效，但原约定的违约条款并不一定有效。按照一般理解，原租赁合同有效，除租赁期限改变为不定期外，其他的合同条款应当同样有效。但本案原租赁合同的违约条款有一个特殊性，其有效的前提条件是租赁合同必须为固定期限合同。原租赁合同的违约条款约定：“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”，在原合同转为不定期合同后，该违约条款约定的合同有效期已经由2年转为不定期，即不存在固定的有效期，因此该违约条款已失去了存在的前提条件，并不继续有效。

　　三、不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。” 因此，承租人张某可以要求杨某给与一定的搬迁时间。

　　四、如果强行立即终止合同，该行为无效，并构成侵权行为。民法通则第五十八条规定第五项规定，违反法律或社会公共利益的民事行为属于无效民事行为。杨某如果强行立即终止合同，该行为当然无效，如果给张某造成损害，符合侵权行为的四要件违法行为、损害事实、因果关系及过错，那么杨某还应当承担损害赔偿责任。

　　综上，杨某可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知张某。杨某如果要求立即终止合同，没有给张某留出合理的搬迁期限，那么该行为属于无效民事行为，若构成侵权，还应当承担侵权赔偿责任。但张某并不能以违约责任主张赔偿。