买受人权益受损

　　大量的数字表明，在预售商品房整个过程中，从土地出让到办理产权证，买受人遭受的商品房权属风险随时存在，主要表现在以下三方面：

　　1　重复预售或先预售后抵押

　　因预售商品房尚未建成而不能进行物权登记，在签订合同与房屋所有权登记之间以及预售合同登记与正式房屋产权的权属登记之间存在时间差，难以防止出卖人将商品房先后多次出售，包括几次预售合同均未登记，或者其中之一买受人进行了登记，而另一买受人未进行登记，或其一进行了预售合同登记，其它买受进行了正式权属登记等复杂情况。不仅如此，在商品房预售合同成立到实际交房之间，房地产商有可能在收取了买受人房款后，又私自将房屋抵押给银行或其他债权人，无论实现银行的抵押权或买受人的权利，另一方的权利都将受到损害。

　　2　先抵押后预售

　　此种情况的出现有以下几种：

　　1.土地使用权抵押后再预售。目前国家对于土地使用权抵押后能否预售没有禁止规定，因此很多情况是房屋管理部门不审查是否已抵押这一事实，只要符合相关条件，就颁发预售许可证。而银行一旦行使抵押权，将该土地使用权连同土地上新增房屋一起拍卖，买受人将面临有房无地的处境。许多买受人入住很长时间办不了产权证时，事实上是土地使用权已被抵押给了银行。

　　2.在建工程项目抵押后再预售。在办理产权证之前，出卖人可以在建工程设定抵押取得贷款，因没有禁止性规定，有些房地产管理部门对预售契约给予登记。由于出卖人故意隐瞒房产已抵押的事实，造成绝大多数买受人在不知情的情况下，购买了已设定抵押的商品房。

　　3.多重抵押后再预售。更为严重的是，有的出卖人将同一商品房分别用《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》向不同贷款人办理贷款抵押，此后又隐瞒抵押事实与买受人签订商品房预售合同，协助买受人办理商品房抵押贷款手续，就会出现同一商品房上存在多个抵押合同。其中，在建工程与商品房期权最容易形成重复抵押。

　　3　买受人权益与承包人的法定抵押权的冲突

　　京城就出现过买受人集体诉某实业总公司预售商品房纠纷案，因出卖人在建楼过程中与承包人产生纠纷，预售房被法院查封，禁止全部房屋买卖、抵押及转让，买受人集体起诉要求退款。

　　买受人购房聘请律师的不到2%

　　制约瓶颈：法律地位不平等

　　由于我国没有完善统一的预售商品房相关法律法规，尤其是物权法方面的规定不完善，导致当前预售商品房纠纷案件大量增加，特别是侵犯买受人权益案件的数量和严重程度都已达到了相当惊人的地步。目前商品房纠纷产生的主要原因主要表现在以下几个方面：

　　1　第一个原因：法律规定不完善

　　由于目前国内物权法方面的规定不完善，各地有关的条例非常简单而且大多相互矛盾，导致商品房预售纠纷大量发生，特别是侵犯买受人权益案件的数量和严重程度都已达到了相当惊人的地步。

　　2　第二个原因：市场因素和买受人法律地位的制约

　　商品房预售不仅是房地产开发的主要融资手段，也成为目前房地产市场最常见的流通方式。而在现有的市场背景下，消费者处于明显的弱势地位，买受人大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，更缺乏识别出卖人违法销售的能力。

　　据统计，目前买受人在购房时自己聘请律师的不到2%，大多数业主都认为合同很全面，足以维护自己的利益。同时，大部分商品房消费者不具备风险防范和处理能力，也缺乏足够的承受风险的思想准备，其合法权益最容易受到侵害，在不断增加的欺诈索赔投诉中，包含了大量的商品房权利和权属有欠缺的隐瞒行为，商品房预售制度本身的风险、市场因素和买受人的主观局限性制约了买受人合法权益的行使，使其在进入商品房预售过程之初就形成了与出卖人不平等的法律地位。

　　3　第三个原因：登记制度不完善容易产生纠纷

　　目前还没有专门的不动产登记法，形成多部门登记、分级登记的局面，且各自依据的法律各不相同，从而造成登记的混乱。

　　因此，为保护商品房预售制度中买受人对商品房所有权的期待权的实现，应建立统一独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等;同时，还应确立实质审查，公开登记以确立公示与公信原则;另外，要以土地使用权登记为中心，确立在建工程登记、商品房预告登记、区分建筑物登记等种类。只有这样，才能真正确保买受人权益不受损害。