不动产物权善意取得制度

　　善意取得制度是民法中的一项重要制度，其对保护动态交易安全具有重要的意义，有利于经济的繁荣发展。在传统的善意取得理论中，善意取得的财产仅限于动产物权，而以登记作为公示的不动产物权的取得，则不适用此制度。我国正处于向市场经济过渡的转轨时期，许多不动产的登记制度尚未完善，如在房屋预售过程中，存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易领域，可以最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。我国《物权法》确立不动产物权善意取得制度是市场经济发展的必然结果，符合我国国情，对我国经济的发展和法治进程的推进具有重要意义。

　　一、不动产物权善意取得的构成要件

　　根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用不动产物权的善意取得，归纳起来主要有以下四个要件：

　　1、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分，则不适用善意取得规定。

　　2、受让人受让该不动产物权时是善意的。不动产物权的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用不动产物权善意取得制度。所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。

　　3、受让人以合理的价格有偿取得不动产物权。笔者认为，不动产物权善意取得适用应以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。因此，受让人无偿取得不动产物权的，不适用善意取得制度。

　　4、交易之不动产物权已作权利的变更登记。根据我国法律，不动产物权的转让是以登记为要件的，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有适用善意取得的余地。

　　二、对不动产物权善意取得制度的思考

　　(一)不动产物权善意取得中“善意”的界定

　　所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况。善意作为法律概念，必须具有可量度性和可操作性，应有其具体的衡量标准。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原所有权人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。关于善意的确定时间，笔者认为证明受让人的善意应当限于不动产物权受让时，即受让不动产物权并进行变更登记时须为善意，至于以后是否为善意，则不影响善意取得的效力。

　　(二)不动产物权善意取得的适用限制

　　1、异议登记的情况下不适用不动产物权善意取得

　　所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，异议登记的法律效力是使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。由此可见，在异议登记的情况下没有不动产物权善意取得制度适用的可能。

　　2、对于土地所有权和违章建筑不适用不动产物权善意取得

　　因为我国是社会主义公有制国家，土地属于国家和集体所有，不存在个人对土地的所有权，没有善意取得制度适用的可能。同时根据城市房地产管理法的规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此不能成为交易的标的物，所以也不存在善意取得制度适用的问题。

　　(三)不动产登记机构的改革

　　由于国情所限，我国目前尚未建立起健全的不动产登记体系，因此，即使《物权法》已经明确规定了不动产物权善意取得制度，我国有些学者依然反对我国建立不动产物权善意取得制度。善意第三人因信赖登记公信力而与处分权人或者无处分权人进行交易获得利益，如果在不动产物权未予登记的情况下，第三人仍然与其交易则推定第三人存在过失将不适用善意取得。因此，要确保不动产物权善意取得制度的适用，就要加大不动产登记机构的改革步伐，以尽早设立统一的不动产登记机构。

　　我国现行法中规定有土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门等物权登记机关。现存的不动产物权登记制度还属于房地产改革中的过渡性产物，其现状有两个特点：一是分散性，多部门登记，分级登记，多头管理;二是行政性，登记机关是隶属于政府的行政机关，登记只有行政管理性。这两大特点是与登记机关设立的原则大相径庭的。无论是在实践中还是在法理中都是有问题的。因此在物权立法的改革中，不动产物权登记机关的改革势在必行。笔者认为，我国现行体制中的不动产物权登记机关分散，而且纷纷试图脱离土地登记制度而独立的情况，即不合法理，也严重妨害了不动产物权市场经济体制的建立。因此，我国的不动产物权登记机关应当统一，这是一个必然的趋势，而且将来必然是以土地为基础和核心的统一。