贷款人涉嫌欺诈房产不保

　　工程款优先权另案处理

　　市一中院认为，由于福林房地产没有付清工程款，明珠公司作为施工单位，应该享有工程款优先权。

　　由于罗明与福林公司签订的是虚假商品房买卖合同，罗明并不是真实的房屋买受人，永川法院以明珠公司享有的工程款优先权不能对抗交了大部分房款的买受人作为理由，驳回明珠公司的诉讼请求是不恰当的。

　　这个判决意味着，罗明为了虚假按揭而向福林公司“购买”的房屋，其所有权仍为福林房地产拥有。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一款的规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程的承包人优先受偿权，优于抵押权和其他债权。

　　但由于明珠公司在向永川市人民法院申请执行时，已提出了确认工程款优先受偿权。那么，优先权的确认应该由永川市法院来作出裁决。一中院认为，优先权的确认和本案无关，应该另案处理。

　　市一中院作出终审判决，由罗明向中国银行永川支行承担还款责任，如逾期未还则由抵押的房屋变卖受偿。

　　-案中案

　　施工方依法讨债要求还钱

　　在法院审理罗明虚假按揭帮他人贷款一案过程中，有人退避三舍，也有人主动请战。重庆明珠建筑工程有限公司以福林房地产尚欠自己工程款，而罗明的贷款是虚假按揭为由，以第三人的身份参加到了诉讼当中。

　　明珠公司认为，罗明虚假按揭申请的贷款是无效的，永川支行不能对虚假借款人的抵押物行使抵押权。而明珠公司是修建房屋的施工单位，按照法律对抵押的房屋享有优先受偿权。明珠公司要求优先赔偿

　　早在2001年1月，明珠公司就承接了由福林房地产开发的永川市玉屏中心商贸区新建A、B、C三栋商住楼的工程。工程完工后，福林房地产以资金紧张为由，一直拖欠工程款没有给付。

　　从2003年6月11日开始，明珠公司先后3次起诉到永川市人民法院要求福林房地产支付工程款和违约金，并在诉讼中申请了财产保全。

　　2003年10月13日，明珠公司以享有工程款优先权为由请求执行福林房地产的楼盘，中国银行永川支行提出了异议。在这个案件中，永川市法院现在尚未对永川支行行使抵押权与明珠公司提出的工程款优先受偿权，这两个权利到底谁“优先”的问题作出裁决。

　　于是，一心急于收回工程款的明珠公司，又加入到了这个虚假按揭案件的战团当中。

　　永川市法院的判决结果是，由罗明偿还中国银行永川支行的欠款，福林房地产承担连带担保责任。而对于明珠公司提出的优先权的请求，永川法院不予支持。

　　明珠公司不服，随即向市第一中级人民法院提出了上诉。

　　-律师说法

　　虚假按揭违法

　　据重庆中世律师事务所律师陈宏分析，目前关于虚假按揭，尚未有明确的定义。业内一般是指房地产开发商利用内部职工或者其它关系人员的名义，将暂时无法售出的房子购入，从而套取银行贷款的行为。

　　由于房屋按揭运作程序较为复杂，且具有一定的专业性，虚假按揭客观上就表现出一定的隐蔽性。虚假按揭的目的一般是为了套取银行的现金，具有典型的欺诈性和违法性，往往交织着诈骗犯罪于其中。

　　如前段时间轰动一时的重庆海龙虚假按揭一案，就是一个典型的个例。重庆海龙物业发展有限公司在开发、销售岭秀锦园楼盘过程中，以虚假按揭手段从银行套取资金6000万元以上，事发后海龙公司的法人代表已经被依法逮捕。

　　-法院说法

　　按揭合同仍然有效

　　重庆市第一中级法院经审理后认为，罗明承建福林公司商业门面后，在未交纳购房款的情况下，由福林公司开具购房发票，双方签订的是虚假的商品房买卖合同。双方的目的是利用该合同以罗明的名义替福林公司向永川支行申请贷款，罗明从中获取应得的工程款。因此，罗明与福林房地产的行为虚假按揭的行为已构成了欺诈。

　　由于中国银行永川支行并非国家机关，罗明与福林公司采用欺骗手段向银行贷款并未损害到国家利益。根据《合同法》规定，一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的，属无效合同;未损害国家利益的，属可变更、可撤销合同。撤销权人可依法行使撤销权撤销该合同，合同在未被撤销之前仍属有效。

　　在得知罗明虚假按揭的欺诈行为后，永川支行并未行使撤销权，因此罗明与永川支行签订的贷款合同仍然有效，担保合同也仍然有效。

　　-相关新闻

　　防止虚假按揭已成银监会监管重点

　　中国银行业监督管理委员会监管一部副主任阎庆民在日前表示，目前中国房地产行业存在着资本风险、行业风险、零售业务风险、期限风险以及资金错配风险五大风险，政府应当加强金融监管，降低房地产贷款风险，保持房地产业健康持续发展。

　　阎庆民是以业内专家的身份发表观点的。他在“房地产与中国———国际投资与国际规则”论坛上指出，近年来，中国房地产业高速发展，房地产投资不断增长，占固定资产投资份额居高不下。特别是近5年，商品房销售面积增幅均高于竣工面积增幅，但最终并未形成完全的销售，投机现象已在房地产业中产生。

　　阎庆民指出，零售业务风险主要在于以虚假按揭套取银行资金。截至今年一季度，中国房地产业金融贷款大约为26000亿元，其中房地产开发贷款约8000亿元。住宅按揭贷款截至2004年约16000亿元。他表示，防止虚假按揭已成为当前银监会监管的重点之一。

　　为规避房地产行业风险，加强金融监管，阎庆民建议，在政府加强对当前房地产市场和土地储备管理的同时，商业银行应严格内部管理，同时积极开展金融创新，通过出售贷款或住房按揭资产证券化等措施，减轻对资本的压力，并强调加强房地产贷款账户管理，提高房地产开发商自有资金比例。