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房屋产权转让合同已签订想反悔来不及

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2012-12-19 08:49

导读：案例分析：房屋产权转让反悔已来不及掏20万元买套集资房，因房主反悔，买房人既买不到房子，也要不回房款，甚至连法院也不受理他们之间的纠纷。由于该套房是允许上市交易的集资房，最终南宁市青秀区法院受理了双方的纠纷。然而，买房人已有两套住房，一纸限购令又卡

　　案例分析：

　　 房屋产权转让反悔已来不及

　　掏20万元买套集资房，因房主反悔，买房人既买不到房子，也要不回房款，甚至连法院也不受理他们之间的纠纷。由于该套房是允许上市交易的集资房，最终南宁市青秀区法院受理了双方的纠纷。然而，买房人已有两套住房，一纸“限购令”又卡住他们的买房路。一审法院判决：解除双方的买卖合同，房主返还买房人20万元房款。

　　对此，买房人不服，提出上诉。为了不受制于“限购令”，今年4月，买房人干脆卖掉一套住房来“曲线救房”。8月20日，南宁市中级法院终审判决：撤销一审判决，双方的买卖合同继续履行。

　　案情回顾：

　　买房遭遇“耍赖”，打官司又起波折

　　时间回到3年前。当时，老梁和阿玲在南湖公园边有套81平方米的集资房，该套房子因他们的女儿抵押给信用社贷款20万元，一直没还。2009年初，房子面临被拍卖的风险。老梁和阿玲决定卖掉该套集资房。该套房有房产证和土地所有权证，已经符合南宁市集资房上市交易的政策规定。

　　阿云夫妇看上了该套集资房。2009年7月1日，阿云夫妇与老梁、阿玲签订了房屋产权转让协议。阿玲以40万元的价格将该套集资房卖给阿云夫妇，阿云夫妇首期支付20万元，剩余的16万元房款等房屋产权证及相关转让手续办理齐全后再支付。交房后3天内，再支付4万元房款。

　　协议签订后，阿云夫妇马上支付给阿玲20万元。该套房屋很快被解押。2010年初，老梁将该房的房产证原件、土地所有权证交给了阿云夫妇保管。随后，双方到南宁市房改办办理申请交易事宜，并获得通过。

　　2010年4月，阿云夫妇找到阿玲，希望办理过户手续，可阿玲却反悔了。阿玲认为，房子卖便宜了，要求阿云夫妇多支付5万元的违约金。阿云夫妇不同意，阿玲就不配合办过户手续，既不给阿云夫妇房子，也不退还他们已支付的房款。

　　双方僵持了一年，阿云夫妇扛不住了，就想要回20万元的房款。去年6月，阿云夫妇甚至找到追债公司帮忙，依然没有结果。

　　无奈之下，阿云夫妇想到了找法院说理。可是，因为涉及集资房纠纷，按照自治区高级人民法院的有关规定，该类纠纷属于法院不予受理的13类案件的范围，青秀区法院不予立案。

　　去年7月9日，本报报道了该起纠纷。青秀区法院立案庭在审核过材料后，认为该房屋已经取得了房产证、土地所有权证，属于政府允许交易的房屋，遂给予立案。就在阿云夫妇起诉阿玲和老梁的同时，阿玲反诉阿云夫妇，要求解除合同，返还该套房屋的土地证、房产证，并支付9万多元的违约金。

　　法官审判：一审判赔20万元

　　终审判继续履行合同

　　不过，一审法院的判决，却给了阿云夫妇当头一棒。

　　原来，阿云夫妇在南宁市已经有两套住房。按照2011年3月1日开始实施的南宁市“限购令”要求，对于拥有两套及以上住房的南宁市户籍居民家庭，在市区范围内暂停向其出售住房。法院认为，双方的合同真实有效，可根据“限购令”的要求，阿云夫妇属于限购范围。如果阿云夫妇再向阿玲他们购买涉诉的房屋，将不能办理房屋产权变更手续，合同目的无法实现。

　　因此，法院支持阿玲要求解除合同的请求。由于导致合同解除并非是双方的原因，是国家政策变化的需要，双方均没有责任。今年2月底，青秀区法院一审判决，解除双方的合同，阿玲返还阿云夫妇20万元房款，阿云夫妇返还阿玲和老梁该套房屋的土地证、房产证，驳回双方支付违约金的要求。

　　20万元存到银行还会得利息，买房被白白占用了近3年，而且怎么返还，何时返还也没有个说法，对一审判决，阿云夫妇很不服气。今年3月底，阿云夫妇上诉到了南宁市中级法院。

　　阿云夫妇认为，当时他们买该套集资房时，“限购令”还没有出台，用新法规约束旧的行为，很不公平。既然“限购令”限制的是两套住房，那他们卖掉一套住房，再购入一套，一样可以实现合同目的。于是，今年4月，阿云夫妇卖掉了其中一套住房。

　　二审法院认为，双方的合同有效，而且双方都不存在违约。根据南宁市“限购令”的要求，一审期间，阿云夫妇确实属于限购范围。但是，阿云夫妇已经将一套住房转让给他人，他们已不属于限购的范围，履行合同的障碍已经消失，继续履行合同仍可实现合同的目的。

　　南宁市中院终审判决，撤销一审判决，阿玲、老梁与阿云夫妇签订的合同应继续履行。在判决书送达15日内，阿玲和老梁应协助阿云夫妇将涉诉的房屋产权转移登记到阿云夫妇名下。房屋产权转移后3日内，阿云夫妇应支付剩余16万房款。随后90日内，阿玲、老梁应将房屋交给阿云夫妇，阿云夫妇收房后3日内，要支付最后4万元房款。

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　　______字()号

　　甲方：_______市公用公房经营管理处(以下简称甲方)

　　乙方：____________________________(以下简称乙方)

　　一、根据______________文件精神(立项文件文号)，甲方同意乙方在_______ 区_______道(路)_______号院内拆除_______房屋_______㎡，新建_______房屋_______ ㎡。

　　二、根据《批转市房管局制定的〈_______市公用公房管理办法〉》津政发[1984]141号文件精神，乙方同意在上述房产竣工之后，产权为市公产，由甲方管理，乙方按(直管/保管自修)使用。

　　三、资金来源

　　_________________________________________________

　　四、新建或改建房产使用土地来源

　　_________________________________________________

　　五、乙方同意新建或改建后房屋换取两证(国有房产所有权证/国有土地使用证)所产生的费用由乙方承担。

　　六、其它