擅自转租房屋行为应无效

案例：2002 年4月18日，邓某将新建县解放路一临街店面三间租赁给熊某经营，租期为两年，即从2002年4月18日至2004年4月18日止，每年租金2．3万元。后来由于204路公交车的开通，租赁的三间店面成了旺铺，生意火爆起来。2003年4月22日，熊某经营一年后又以4．6万元的价格将三间店面转租给了蔡某，从中净赚了2．3万元。2003年5月份，邓某发现自己的店面被熊某转租给了他人，以熊的转租行为未经其本人同意，向法院起诉要求解除他与熊某两人之间的店面租赁合同，并将店面收回自用，而熊某则认为，店面租赁是双方真实的意思表示，转租行为并未损害邓的利益，而且其租赁期限已经过半，不同意邓某收回自用的主张，要求法院驳回其诉讼请求。

分析：我国《合同法》第88条、第224条之规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。合同权利与义务一并转让，是指原合同一方当事人将其债权债务一并转给第三人，由第三人享有和承担原约定合同由该当事人所享有的权利和承担的义务，而且这种转让必须符合法律规定，同时还必须经另一方当事人的同意。因为合同一方当事人权利和义务的一并转让，包括了义务的转让，而义务的转让将直接关系到另一方当事人的权利能否实现，法律应当维护其合法利益，所以合同一方当事人未经另一方当事人同意而转让其权利义务的，其行为不发生法律效力。否则，转让行为发生效力会导致第三人完全取代原合同一方当事人即转租人的地位，从而成为合同的当事人。

本案中，邓某将店铺租赁给熊某，熊某在租赁近一年后又私下将店面转租给蔡某，事先并没有征得出租人邓某本人的同意，属擅自行为，这擅自转租行为应该无效。熊某的转租行为违反法律规定，出租人邓某可据此解除合同，收回房屋。