如何区分居间合同？

　　案例分析：

　　2008年7月15日，原告洪某在居间人上海某房产中介有限公司的居间运作下，与被告签订了《房屋买卖居间协议》(以下简称《协议》)一份，约定由原告向被告胡某购买位于上海徐汇区某一住宅。

　　双方在协议中对房屋的基本情况、房屋的总价款、付款方式、付款时间、交付使用日期、办理权属过户的时间、违约责任等事项作出了明确的约定，并同时约定双方在 2008年7月20日前签订正式的房屋转让协议并于当日到房产交易中心办理过户手续，协议签订后，原告依约支付了首期房款人民币五万元，但被告在协议约定的时间内却未履行约定的义务，经原告自行或委托他人多次催促，被告却一直借故拒绝履行协议的义务。

　　原告认为，原、被告双方及居间人签订的《协议》虽名为居间协议，但其协议条款具备了商品房买卖所需的全部实质性条款，是一份内容完备的房屋买卖协议，且原告已依约履行了支付首期房款的义务，被告应依约履行协议约定的签订正式房屋转让协议及办理过户手续等形式上的附随义务。

　　而对此被告存在异议，表示被告从未拒绝与原告订立正式的房屋转让协议，只是由于居间协议中不涉及的阳台花园、屋顶阁楼、屋顶花园，双方需要在该居间协议的基础上就部分转让问题进一步磋商后再签订相应的正式购房协议。双方遂发生争议，原告洪某诉至人民法院，请求法院依法判令被告立即履行合同约定的义务，与原告签订正式的房屋转让协议。

　　法院审理结果：

　　关于原、被告之间签订的《协议》的性质问题，法院认为，《协议》首先是一份三方当事人、两个法律关系的合同，属于合同联立。从性质上判断，其一为居间关系，但另一法律关系是预约订约关系还是买卖关系?

　　预约合同相对于本合同而言，内容主要是规定双方当事人应谈判缔结主合同。对于预约合同的当事人而言，承担的只是尽量促成主合同的成立。

　　而在本案中，在名为“房屋买卖居间协议”的合同中，约定了双方当事人的姓名、住所;房地产权属证书名称和编号;房地产坐落位置、面积、房地产的用途或使用性质;成交价格及支付方式;房地产交付使用的时间;违约责任及双方约定的其他事项。

　　参照《城市房地产转让管理规定》第八条所列举的房地产转让合同主要内容，该协议已经具备了房屋买卖合同的主要内容，应该可认定房屋买卖合同性质。

　　关于原、被告之间签订的《协议》是否已被解除以及原告的诉讼请求是否属强制缔约及有无违反《协议》第十条约定的问题，法院认为：虽然《协议》中有“原、被告双方签订正式《房地产买卖契约》的时间为 2008年7月20日”的表述，但这只是为了完成房地产登记中的正式合同文本的需要。

　　对双方之间的房屋买卖合同权利义务未违反法律禁止性规定，且系双方真实的意思表示，故应认定房屋买卖合同有效，原、被告双方应按协议中约定的内容履行。即确认合同未解除仍有约束力。

　　因此，法院判决，被告胡某应当按照《协议》约定的内容履行义务，即在原告支付房屋余款的当日，被告应协助原告办理房产过户手续。

　　律师评析：

　　本案中，原、被告之间签订的是房屋买卖预约合同还是房屋买卖合同?

　　对预约合同(或称预约)这一法律概念，目前尚无立法上明确的解释。学理上认为，预约合同本身即是一种契约。预约合同尽管为预约，但也为一种合同。依据此合同，当事人应负有订立本合同的义务。如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担违约责任。

　　只不过它的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中，后被有些国家扩及于所有契约。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定，违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益，应承担违约责任。

　　本案原、被告之间签订的《协议》虽名为居间协议，但是该协议具备了房屋买卖合同所需的全部实质性条款，系一份内容完备的房屋买卖协议：

　　协议首部表明了房屋买卖双方的身份;协议第二条是对房屋的基本状况、销售方式、装饰、设备标准的说明;协议第三条是对房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权相关事宜、违约责任的约定。

　　综合这些条款，房屋买卖合同所需的全部实质性条款均已具备，被告在庭上提出的合同条款不全是没有事实根据的。且在协议签订后，原告已依约支付了首期房款人民币五万元，被告也予以了接受，原、被告双方已开始实际履行与房屋买卖有关的协议条款。

　　根据《合同法》关于合同名称与合同的内容不一致时，依合同的具体内容来确定合同性质的精神和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于房屋的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该《协议》应当认定为已符合商品房买卖合同的司法精神，结合被告已实际收受原告支付的首期房款的事实，该《协议》实质上是一份房屋买卖协议，且原、被告双方已按房屋买卖的要求实际履行部分义务或行使部分权利。

　　在庭审中，被告一再强调原告要求被告签约办理过户手续属强制缔约，违背的民法精神。

　　对此，原告诉讼请求中所要求的被告与原告签订“正式房屋转让协议”是办理过户手续的一个程序性步骤，原、被告之间在《协议》中已对房屋买卖的全部实质性条款作了约定，双方就房屋买卖事项已经缔结了完备有效的协议，不存在另行协商缔结协议的问题，也不存在强制缔约的问题。

　　原告在诉讼请求中要求被告与原告签订“正式房屋转让协议”是双方为办理过户手续时所必须履行的按行政机关要求的格式，将双方已在《协议》中达成的协议内容在行政机关提供的标准协议上重新填写。

　　这是行政管理机关对上海地区私房买卖的一种通行做法，是一个众所周知的事实 ，是《协议》中约定的被告对房屋买卖所必须履行的附随义务，是原、被告双方在行政机关办理过户手续时所必不可少的手续，是办理过户手续的一个程序性步骤，双方在“签订”这一协议时，不存在对房屋买卖事项重新协商的问题，也当然不属于强制缔约。

　　实践中，如果一方当事人不肯履行这一手续，房地产管理机关即可以根据法院的判决直接跳过这一签约程序办理过户手续，不存在判决后法院无法执行的问题。

　　相关知识：居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。

　　订立居间合同时应注意的问题

　　(1)委托人应当在合同中载明所委托居间从事的活动内容，包括种类、范围和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间。

　　(2)居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度、需要什么条件完成委托人的委托事项。

　　(3)合同中应当订明违约责任条款。居间人不尽职守而给委托人造成损失的，应当承担违约责任，并赔偿委托人的损失。居间人对所提供的信息、成交的机会负有保密的义务。

　　(4)居间合同的主体具有特殊性。法律和法规应当对居间人的资格作出限制，要求居间人具有相应的知识、能力和从业条件，并规定国家机关、领导干部等有特殊职权的人不得作为居间人从事居间交易。

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