买受人存在不良贷款记录无法按揭贷款

　　原告买受人于某诉称按约交付了商品房的首付款，而出卖人至今未交付商品房且另售他人，要求出卖人承担违约责任;出卖人海阳市某房地产开发有限公司则辩称买受人交付部分首付款后，由于其在银行存在不良贷款记录不能实现按揭贷款，导致合同无法履行而终止，自己无违约行为，不承担违约责任。孰是孰非?日前，这场历时近半年的官司终于有了初步结论，海阳法院一审判决：被告将诉争商品房另售他人的行为并不违约，且判决被告返还原告首付款。

　　在审理中法庭查明：2005年8月2日，原、被告签订了商品房预售合同，合同约定：签约时买受人首付现金165218元，余款签约后一个月内买受人将办理贷款的全部资料交给出卖人办理按揭贷款，逾期买受人承担违约金，逾期30日出卖人有权解除合同;出卖人于2006年6月30日将验收合格的房屋交付买受人，逾期出卖人承担违约责任。2005年8月2日签约时原告交首付款10万元，按约还差65218元。2006年6月20日，被告委托律师向原告发出律师函，要求原告于2006年6月26日前补齐首付款，余款办理贷款，逾期不交款，商品房将另售他人。6月30日，原告交款65218元，但在办理贷款时，被告被银行告知原告存在个人信用不良记录，不符合申请按揭贷款的条件。被告及时通知原告。在协调贷款未果的情况下，原告同意被告退回其已支付的首付款，但被告未及时退还此款。

　　法院认为：原、被告签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，合同有效，双方应按合同约定履行各自义务。由于原告未按合同约定支付首付款且未按约定时间向被告提交按揭贷款材料，直到被告向原告发出律师函后，原告才向被告支付首付款65218元及按揭贷款材料。原告的行为已构成违约。在被告将原告提供的材料提交给银行后，由于原告个人原因即存在不良贷款记录，导致按揭贷款材料被银行退回，无法签订商品房担保贷款合同。根据〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失……”之规定，被告在收到银行退回原告贷款材料后，即告知原告不能办理按揭贷款，要求原告以现金方式交付。原告在接到被告通知后，一直未按要求付款。在此情况下，被告依法解除合同并将诉争商品房另行出卖给第三人，其行为并不构成违约。故原告要求被告承担违约责任的请求证据不足，理由不充分，法院不予支持。但双方解除商品房买卖合同后，被告未及时将已付房款退给原告。故法院作出上述判决。