销售代理合同应注意

　　代理还是寄卖?

　　中间有关于调价补差、窜货、冲货、协销、返利、等等问题的管理协议

　　1. 压仓促销法：是指产品的消费旺季将至，批零商对销量预期值较高时，企业以更低的价格和其它优惠要求批零商大批吃进，积压仓库。

　　利润方面降价与量大相冲后持平，市场占有率提升。(当然，对于一个不考虑培养自己名牌，专事为他人贴牌生产的企业，可以不计算市场占有率)同时注意不是把货压下去就OK，1.要配合宣传，帮助批零商加快出货速度，2.做好事后价格维护，3.照顾事前进货商的不良反应

　　2. 返利：批零商拿货达到累计量时，企业返还一笔现金。属于一种变相降价

　　3. 返利：代理商坚持销售满一年时，企业给予累计货款 3‰的回款奖励，半途而废者没有

　　4. 窜货：代理商不按区域销售，造成自己的产品和自己的产品打架。(如果他真有同时销售两省市的能力也罢，大多情况是跑到人家费了老大的劲宣传、促销、铺货打开的市场，卖一批货就不管了，然后回自己区域安心做自己的生意，却不知此举极易伤害被窜区域代理商的销售积极性) 利用产品编码防止区域窜货，处理窜货要查清是由于非本区代理商跨区低于约定批发价倾销，还是由于本地代理商因为畅销提高批发价导致零售商跨区进货。游戏规则要制定，代理商和零售商的利益要兼顾，处理不好，不管谁吃亏了、最终吃亏的是企业。

　　5. 冲货：代理商用低于出厂价销售，危害极大。常发生在市场打开后，企业要换新代理商、原代理商自身财务危机、过份压货导致价格崩溃、代理商与同行恶性竞争、厂方降价但不执行调价补差时。

　　冲货发生后，绝大多数批零商都不会同意按原价进货，按冲货价销售只会销越多就亏越多，不按冲货价就从这片市场滚蛋。当厂家开始“清盘”时，有些经销商就会冲货，让第二家也做不成，精明的厂家要换人时会不露声色，当你手头没货时，再跟你分手

　　6. 调价补差：为保障代理商利益，企业在调价前会提前通知商家，以便商家尽快处理库存，在调价后退还前一段时间进货款的价格差。一般为15天。

　　(比方说我卖给张三30件啤酒2000元，七天后我宣布调价卖给李四30件啤酒1800元，七天时间张三的啤酒肯定没销完，但李四却以更低的零售价跟他抢客源，那么由我赔付200元给张三) 注：销售政策的买四送一，买三送一不适用调价补差，要重点防范。

附：房地产销售代理合同

　　委托方(以下简称甲方):

　　代理方(以下简称乙方):

　　甲、乙双方经友好协商，现就甲方自有产权的不动产，交由乙方房地产中介机构负责代理销售事宜达成如下协议：

　　一、不动产基本情况：

　　甲方自有产权的不动产位于 市 区 单元第____层，共(套)，房屋结构为__ __，建筑面积 平方米，户型 ;房屋所有权证号： ，属于： 。附房屋状况表。

　　二、销售价格与收款方式：

　　1、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为__ __元/平方米，总价 元人民币，乙方可视市场情况高于底价销售, 销售价超出甲方指定销售底价部分，甲方得 %、乙方得 %。若销售价低于甲方底价，须征得甲方书面认可;

　　2、甲方确认由乙方代收房款。

　　三、甲方同意乙方客户的以下几种付款方式：

　　四、结算方式：

　　双方约定，自购房客户与甲方签订房屋买卖合同，房产证过户并交房后，方办理房款结算手续。

　　一次性付款结算方式：

　　1、一次性付款是指即购房客户与甲方签订房屋买卖合同当日将全部房款支付到乙方帐户;

　　2、乙方代收购房款，在甲方自行办理产权过户手续或委托乙方办理产权过户手续后，自房产证过户完毕之日起三日内乙方将代收购房款转予甲方。

　　按揭贷款的结算方式：购房客户与甲方签订购房合同后，购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款，接揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭银行付清。

　　为保证房屋交易的安全性，房屋产权过户手续办妥后，甲方接到乙方通知后，须凭本人身份证来乙方处领取房款，如委托他人取款的，应凭经公证的委托书(注明代收房款)及委托人身份证明领取，甲方系法人的，应以合同载明的开户行和帐号转帐。

　　五、代理期限及代理权限：

　　1.本合同代理期限为 个月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行终止。

　　2. 甲方全权委托乙方在不低于甲方售房底价的情况下与客户签订定房协议书，并代甲方收取房款。

　　3、在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。

　　4、委托期满仍未销出者，甲方授权乙方可在委托底价内下浮 %出售。

　　六、代理费的收取

　　1、乙方的代理费为本合同所售不动产，在出售成功后按成交总额的____%收取，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，甲方得 % ，乙方得 %。代理费由甲方以人民币形式支付，由乙方从代收房款中扣除。

　　2.甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同,乙方客户支付首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的全部代理费。

　　3、甲方委托乙方在信息宣传系统上为该物业发布广告及带购房客户到现场看房，双方商定甲方向乙方支付信息发布费、产证鉴定费及服务费合计 元。

　　七、双方权利义务：

　　1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性。

　　1)、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件，乙方核对原件无误后将原件交还甲方。

　　2)、已婚夫妇，房屋所有权在一方名下，但共同生活超过八年的，应证得另一方的书面同意。

　　3)、原购房协议书(另：如房屋是集体土地，应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)

　　4)、房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。

　　5)、房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。

　　6)、有委托人代办的，应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。

　　2、甲方保证该不动产的产权清楚，若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方及乙方客户照成的经济损失，甲方必须负责赔偿。

　　3、乙方在与客户签订定房协议书合同后，甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书，并与乙方客户会签购房合同，如因甲方地址、电话变更，而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准，经交邮即为送达。

　　4、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。

　　5、房产证办理过户完毕，甲乙双方结清房款，则本代理合同指定的不动产代理义务即告完成。

　　6、原则上，乙方要求甲方应在房产证办理过户后，方交付房产给购房客户。特殊情况下，甲方愿提前交房应书面通知乙方。

　　7、乙方系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务。

　　八、违约责任：

　　1、乙方在委托代理期间，将委托不动产出售，并与购房客户签订定房协议书，如购房客户未履行定房协议书所规定条款，乙方有权终止定房协议书，并没收定金;如乙方与购房客户签订定房协议书后甲方反悔的，甲方应支付违约金，违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。

　　2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业，应以书面形式提前3天通知乙方，否则乙方仍按未售物业出售，就此造成的经济损失由甲方承担。

　　九、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行代理服务，乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。

　　十、双方一致同意本合同如发生争议由无锡仲裁委员会仲裁。

　　十一、本合同一式两份，双方各执一份为凭，本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

　　十二、如有其它事宜，可签订补充协议。

　　甲方： 乙方：

　　代表： 代表：

　　地址： 地址：

　　联系电话： 联系电话：

　　开户行：

　　帐号：

　　签约日期： 年 月 日

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