租赁合同纠纷不断　警惕租房“二手合同”

　　【租赁合同纠纷】租赁合同纠纷不断　警惕租房“二手合同”

　　尽管昆明市出台了一系列针对房地产市场的调控政策，但随着城中村拆迁、高校毕业生就业潮、外来人员增多等原因，昆明市房屋租赁市场近几个月来持续升温。伴随房屋租赁市场的持续升温，“二手房东”、“二手合同”等名词也流行起来。“二手房东”这个词被“租客”(租房者)们用来称呼那些从房屋业主处租来房子，最后再将房子转租给第三人的承租人。“二手合同”则指“租客”与“二手房东”签订的租赁合同。

　　“二手房东”一般分为两大类，一种是租房时暂时找不到适合的合租者，先与房屋业主签订租赁合同，再寻找合租者来分担房租的承租人，这种“二手房东”一般不以盈利为目的。第二类“二手房东”是以盈利为目的，意在赚取租金差价，这类“二手房东”包括一些房产中介和一些追求利益最大化的承租人。随着这些租赁行为的产生和发展，越来越多的纠纷也随之产生。

　　“二手房东”不诚信

　　今年7月刚大学毕业的陈小姐，来到昆明后就一直忙于租房。她偶然在上网时看到昆明市江岸小区有一套两室一厅的房屋在寻找合租者，考虑到地理位置、价格等各方面情况都比较合适，陈小姐决定去看房。

　　看完房后，觉得房子还基本满意的陈小姐在“二手房东”邱小姐的力荐下，协定好在7月30日签订租房合同，价格为每月1300元。多了个心眼的陈小姐提出想看一下邱小姐与房子主人签订的合同，而邱小姐也十分爽快地答应了陈小姐的要求。

　　7月30日，陈小姐前往租房处，“二手房东”邱小姐拿出了她与原房东签订的租房合同，陈小姐事后回忆说“看完后第一感觉就是有点不对劲”，她发现合同上双方签名的字迹相似，并且房租价格也与事先邱小姐跟她说好的价格不符。

　　害怕受骗的陈小姐此次租房计划只有“流产”了。

　　对于陈小姐的经历，昆明的李律师认为，如果“二手房东”邱小姐伪造合同不仅是不诚信的表现，甚至构成了欺诈。“如果邱小姐瞒着房屋业主与第三人签订租赁合同，那该合同就是无效合同，这样的合同是无法保障租房者合法权益的，所以租房者在租房时一定要对“二手合同”的内容提高警惕”李律师说。

　　业主遭遇维权尴尬

　　2009年6月，家住昆明市区的梁女士搬到新房后，准备将原来居住的旧房出租，由于工作繁忙，梁女士将位于弥勒寺附近两室一厅面积为75平方米的住房以每月1100元的价钱租给了小区附近的一家房产中介，由中介代为租赁。

　　2010年6月，由于昆明房租上涨，梁女士准备从中介处收回房屋自行租赁，带人去看房时发现原先重新刷白的墙壁被彩色笔画成了“大花脸”。“更让人不能接受的是厨房原本洁白的墙壁被油烟熏成了焦黄色，卧室的木地板也因保养不当受潮发黑，要想租个好价钱的话还要重新装修。”气愤的梁女士找到了代理租赁的中介，中介却称房屋的损坏结果是由租住的人造成的，梁女士的损失应该由租住人承担，而且合同中也未注明相关损坏行为的赔偿责任和范围。当梁女士找到租住人时其称房屋是向中介租的，其所签合同与梁女士无关，而且根据法律规定，赔偿应该由中介承担，中介与租住人互相踢起了“皮球”。

　　随着昆明越来越多的家庭拥有了二套以上的住房，像梁女士这样把房子租给中介的人越来越多。他们把手中空闲的房屋存入中介公司的出租房源，无论房屋闲置与否，每月房东都可以从中介处准时拿到固定的租金，一般一年房东只能得到10—11个月的租金，中介可以赚取剩下1—2个月的租金，或是赚取房租差价，一般是房租的10%~20%。“我们只租租金比较低，性价比比较高的房子，然后再转租出去赚取差价，一些出租人为了方便，也愿意把房子租给我们。”一家房产中介的老板透露。

　　对于梁女士所遭遇的情况，李律师分析说，根据我国《合同法》第二百二十四条规定，中介在业主知情的情况下将房屋转租给第三人的行为是合法的，在这样的“包租”之中，存在两层法律关系，一层是房屋业主与房产中介之间的房屋租赁关系，另一层是房产中介与租户之间的房屋租赁关系。前一个租赁关系中，房屋业主是出租方，中介是承租方;后一个租赁关系中，中介是出租方，租户是承租方。这两个法律关系虽有一定关联，但却是互相独立的民事法律关系。除非另有约定，或另有其他情形例如侵权等发生，否则，房屋业主与中介的租户，互相之间没有权利义务关系。因此梁女士的索赔对象应该指向房产中介。

　　把脉“二手房东”现象

　　很多租房者和业主都对房屋租赁合同的内容和生效要件知之甚少，尤其是一些刚刚毕业的大学生甚至不知道在与房东签订租赁合同时要看房屋所有权证书或者其他合法权属证明，更不了解与未获业主授权的“二手房东”签订的合同为无效合同。一些业主在与中介或承租人签订合同时常常不知道应该注明相关侵权行为的赔偿责任和范围，这就为其维权带来困难。“一些房屋业主在签订租赁合同后也未到房管部门备案，这在一定程度上为房屋租赁市场的管理带来了困难。”昆明市五华区房管所的一名工作人员说。

　　李律师表示，现今我国有关房屋租赁的法律法规还不够完善，房管部门的管理也存在问题，租赁房屋备案政策仍未得到有效实施，再加上租房者和业主对相关法律法规不够了解，这些都让一些“二手房东”有了可乘之机。

　　“房屋租赁是一种民事行为，更多要靠当事人的自律，他强调租房者只要在签订租房合同时看清权属，明确权利义务，上当受骗的几率就会大大降低。”李律师说