房屋租赁合同纠纷案例分析

　　【租赁合同纠纷】房屋租赁合同纠纷案例分析

　　徐蕾诉中汇房产公司财产所有权纠纷案(判决时间：2005年4月20日，二审法院：北京市第一中级人民法院)。

　　裁判摘要：根据《合同法》第41条的规定，承租人和出租人没有协商免除出租人退还押金的义务，出租人以双方签署的由其提供的解除房屋租赁关系格式合同中有“双方再无经济关系”的约定为由。

　　拒绝退还押金，承租人提出异议的。出租人不能免除退还押金的义务。 .北京市第一中级人民法院认为：

　　房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应当将押金返还给承租人。综合审查判断本案所有证据，可以认定：房屋租赁合同终止后，在上诉人徐蕾既没有损坏租赁房屋或者租赁房屋中的物品，也没有应交而未交的费用，更没有表示放弃押金权利的前提下，对徐蕾抵押给被上诉人中汇房产公司的1600元，中汇房产公司没有返还。该公司不返还押金的唯一理由，就在于终止协议中有“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款。

　　按照通常理解，押金法律关系是一种经济关系。双方既然再无任何经济关系，当然包括再无押金法律关系。但水费、燃气费的交纳与收取，也是～种经济关系。双方在签署了“再无任何经济关系”的协议后，仍然交纳与收取这两项费用，说明他们对“再无任何经济关系”的认识，不符合常理。上诉人徐蕾认为，“再无任何经济关系”不包括押金法律关系;被上诉人中汇房产公司虽然认为“再无任何经济关系”包括押金法律关系，但却以收费的行为，将水费、燃气费的交纳与收取排除在经济关系之外。双方对这一条款的解释截然相反。

　　本案所涉酌北京市房屋租赁承租合同和终止协议，都是被上诉人中汇房产公司向上诉人徐蕾提供的格式合同。双方当事人除对终止协议中“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”.这一条款的理解存在歧义外，对其他条款的理解一致，这两份合同的其他条款合法有效。《合同法》第3条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”在签署终止协议时，中汇房产公司明知其按照租赁合同约定收取的押金尚未退还，1600元的押金收据还在徐蕾手中。

　　作为格式合同的提供者，中汇房产公司既然认为“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款中包含了不返还押金的意思，此时就有义务提醒徐蕾注意或在协议中注明：这一条款签署后，押金不再退还，押金收据废止。中汇房产公司并未履行这一义务。鉴于终止协议里对押金以及押金收据如何处理只宇未提，从“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格.式条款的文字中，不能直接推导出徐营有自愿放弃押金权利的意思表示。因此在租赁合同终止并且应交纳的费用已交纳的前提下，中汇房产公司仅以徐蕾签署了终止协议为由拒不返还押金，于法无据，是侵犯徐蕾的财产所有权。 ’

　　——《最高人民法院公报》2005年第9期。