消费者的可期待利益应得到保护

　　商品房销售的广告和宣传资料中模糊或存异的内容，不构成要约，但出卖人销售广告违背诚实信用原则的，应承担相关责任，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。如果销售方承诺有停车位而最终没有，则买受方的可期待利益应得到保护。

　　[简要案情]

　　2000年6月30日，刘天然与久隆公司签订商品房购销合同。合同约定：刘天然购买久隆公司开发建设的久隆花园商办综合楼(以下简称久隆花园)位于8楼的4套商品房，单价2574.2元/平方米，总价款76.8993万元。在格式合同所列条款的基础上，经双方协商，刘天然又增加了条款，为：久隆公司保证刘天然有非露天停车位，保证刘天然停车安全。合同签订后，刘天然如期交纳房款，但久隆公司始终未能给刘天然提供非露天停车位，刘天然多次与久隆公司协调未果，遂依据商品房广告诉至徐州市泉山区法院，要求久隆公司履行购房合同约定，为其提供免费非露天停车位一处。在一审审理中，刘天然变更诉讼请求，要求久隆公司赔偿损失10万元。刘天然损失赔偿额的认定依据，是参照久隆花园大厦周边地区立体停车场出具的停车费发票一张，证实该停车场每辆车月停车费用为450元，优惠价格为420元。

　　久隆公司在商品房出售广告中表明：久隆花园存在免费双向电梯，大型停车场，全方位物业管理为您解除后顾之忧。

　　徐州华兴会计师事务所对车位使用权的价值进行评估，结论为：该物业一个车位50年使用权价值是52450元。

　　徐州市泉山区人民法院于2004年9月15日作出(2004)泉民一初字第1090号民事判决。判决久隆公司赔偿刘天然损失10万元。

　　久隆公司不服上诉，徐州市中级人民法院2005年2月2日作出(2004)徐民一终字第2221号民事判决维持原判。后久隆公司提出再审申请。

　　[判决理由]

　　徐州中院认为，该案的焦点问题是：

　　1.久隆公司违约行为

　　双方当事人签订的买卖合同及添加条款是双方真实意思表示，该合同合法有效。依据双方订立的房屋买卖合同约定，原审上诉人应履行为原审被上诉人提供一非露天停车位的义务。由于原审上诉人为原审被上诉人提供的非露天停车位实际上是长期作为自行车停车区域使用的，造成合同义务不能履行的责任在于原审上诉人。但对原审认为原审被上诉人提供的原审上诉人售房广告中宣传有“大厦配套设施齐全，设有免费双向电梯、停车场、自动消防喷淋系统等现代化设施”，因该处房屋地处市中心黄金商业区地带，受该广告内容的影响，原审被上诉人希望购买该大厦房屋，并希望将该广告内容成为购房条款作为合同要件，在与原审上诉人协商一致后，将“保证有非露天停车位”的条款写入合同，是对该售房广告内容的确认，久隆公司负有对刘天然提供一处非露天停车位的义务。

　　2.关于能否解释出销售方存在承诺给付免费的非露天停车位问题

　　(1)关于法律解释。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从该条的文义出发，这种广告和宣传资料的内容应当是具体而确定，不应当是模糊或存异的内容，否则不构成要约。对本案而言，从原告提供的宣传资料来看表明“久隆花园存在免费双向电梯，大型停车场”。从中都不能得出有明确的免费的停车场，能得出明确结论的是存在停车场，故不能认定免费停车位是要约的一部分。从最高人民法院司法解释的本义来看，出卖人销售广告违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。对于什么是违背诚实信用，应认为出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施作出的说明和允诺具体明确，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，但出卖人却未能完成其说明和允诺。对于本案而言，现在众所周知的是停车位是有价值的，它需要占有一定的土地，在大型城市中，停车位的价值都是高额的，在城市中心位置的停车位的价值一般要超出普通机动车的价值。久隆花园位处徐州城市中心，以普遍公众的善良心态来看，在此处的停车位是有价值的，免费送给是不太可能的，除非有其他更大的对价交换价值存在。刘天然在与久隆公司签订商品房买卖合同时其所定房屋价格为2574.2元/平方米(8层总价格为76.8993万元)，而当时的市场价格为2980元/平方米(8层)，徐州市物价局对该房核定的预售价格为3100元/平方米(4层以上)也不包括停车位，建筑面积的分摊按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》也不包括停车位。可以看出本案所谓免费停车位对房屋价格的确定没有决定作用。如果认定存在这种免费停车位，那么，久隆花园的任何业主都拥有这种停车位，那么将建造多大的停车场，是普通公众无法想像的。故不能从宣传资料得出存在免费停车位的承诺，久隆公司的停车场宣传资料不能给刘天然造成信赖而认为存在免费停车场使其与久隆公司签订商品房买卖合同。(2)关于合同的解释。双方于2000年6月30日签订商品房购销合同时，对广告中停车场的内容进行了约定，即久隆公司保证刘天然有非露天停车位，保证刘天然停车安全。该条是由刘天然本人起草添加。对本案的整体合同而言是填充式合同，对格式部分适用合同法第四十一条格式条款解释的规定解释固定部分;而对填写部分，适用普通合同解释方法。按照合同解释的三项基本原则，即误载不害真意;言行不一的矛盾行为，不予尊重;有疑义时，应作不利条款制定人的解释，故该条存在异议时应作出对起草人刘天然不利的解释。故添加条款不能解释出刘天然存在停车位专有权，而仅能得出刘天然有停车位的使用权。

　　3.关于违约造成损失问题

　　刘天然主张采用经营性停车位的收费标准，来认定本案的其损失，缺乏论证的基础。因为按照合同约定，久隆公司提供给刘天然的停车位，是供刘个人使用的，而不是供其利用这个停车位对外经营，获取利润的。经营损失与日常使用的损失根本没有可比性。另徐州华兴会计师事务所对久隆花园停车位使用权的损失作出鉴定结论，该鉴定结论刘天然虽然持有异议，但拒绝提出重新鉴定申请，故该鉴定结论本院应予以采纳。[page]

　　[判决结果]

　　2005年12月5日，徐州中院判决：徐州久隆集团有限公司在本判决送达之日起10日内赔偿刘天然损失52450元，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定办理。