不能小觑入住起纠纷“后合同义务”

　　2001年4月，李某购买了某小区的住宅，但开发商未将其屋下为水泵用房告知李某。李某入住后发现，每隔35分钟就会发出马达轰鸣声，严重影响休息。李某告到法院，法院审理认为，张某在售屋时未告知李某楼下是水泵机房，违反了告知义务，应承担相应的责任。

　　述案件，主要是违反“后合同义务”及责任承担的问题。“后合同义务”，又称附随义务，是指根据诚实信用原则，当事人在履行合同的过程中，由合同的性质、目的以及交易习惯等而附带产生的义务。换言之，“后合同义务”是指法律没有明文规定，当事人之间又无明确约定，但为了维护当事人的合法利益，并依社会的一般交易观念，当事人应负担的义务。《合同法》对此作了规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助、通知、保密等义务。一般来说，“后合同义务”主要有：告知义务、注意义务、协助义务、通知义务、说明义务、照顾义务、保密义务和忠实义务等。

　　在房屋买卖中，协助义务和告知义务尤为重要。一、协助义务，买、卖双方不仅在合同履行过程中需要互相协助对方。在房屋产权过户后，基于诚实信用原则的要求，也需要协助另一方当事人办理后续事宜。二、告知义务，又称通知义务，即房屋买卖合同履行过程中或者履行完毕后，卖家应将有关房屋的重要事项或存在的缺陷告诉买家。例如，卖方附送屋内设施如家电等的，不管是有价转让，还是无偿赠予，都必须把这些设备的具体状况告诉买方。

　　“后合同义务”也是合同义务的一部分，当事人必须认真履行，若不履行或不能完全履行，同样构成违约，有过错的一方应负损害赔偿责任。