承租人优先购买权：如何去实现?

　　【案情简介及争议焦点】
　　承租人租赁房屋期问得到通知说该房已售予他人，承租人于是主张优先购买权。
　　争议焦点：1．承租人可否向出租人主张权利?2．承租人可否向买受人主张权利【裁判要点】
　　．承租人可向出租人主张违约责任。依相关法律法规，优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的，应当视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约责任。
　　．承租人可向出租人或买受人主张优先购买权。优先购买权是承租人的法定权利，其行使是以取得租赁物所有权为目的，故在买受人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权依法应得到支持；如果房屋已过户登记在买受人名下，则根据买受人善恶意决定承租人是否可行使优先购买权。
　　【裁判依据或参考】
　　．相关依据或参考。《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城市私有房屋管理条例》(1983年12月17日)第11条：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第条：“出卖人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2005年1月1日)第14条：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”最高人民法院《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》(1952年5月17日)，“执行政策法令，必须贯彻精神实质，房户固然有优先承买房屋的权利，但这并不等于容许他们用不正当的手段，把持垄断房屋的买卖。第三人本非房户而勾结串通房户，顶名冒购房屋，与房户行使优先购买权，毫无相同之点，……不应受法律的保护……。”上海高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)》(2005年8月29日 沪高法民一[20053 15号)第28条：“……我们认为应当将承租人与买受人列为共同被告。”山东高院《关于印发(全省民事审判工作座谈会纪要>的通知》
　　第5条：“……出租人出卖租赁房屋，侵犯承租人优先购买权的，法院应判决其与第三人之间的买卖合同无效，以恢复出租人与承租人合法的房屋租赁关系，但不能判令出卖人直接按照与第三人约定的同等条件与承租人签订买卖合同。通过无效之诉，按照‘买卖不破租赁’的原则，承租人的利益同样可以得到应有的保护……关于优先购买权‘同等条件’的理解问题。对法律规定的‘同等条件’应当作宽泛理解，不仅包括价格条件，而且也包括付款条件以及出卖人提出的其他条件等。”广东高院《关于房屋买卖合同中承租人优先购买权有关问题的批复》(2007年11月23日粤高法民一复字[2007：I lo号)第条：“关于承租人拖欠租金是否仍享有优先购买权的问题。法律规定承租人享有优先购买权，并不以承租人按照租赁合同约定交纳租金为前提。但如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则承租人不享有优先购买权。”第4条：“在宣告出租人与购买人签订的买卖合同无效的情况下，人民法院能否根据承租人的请求，直接判决承租人以同等条件购买房屋的问题。法律规定承租人的优先购买权，其立法目的在于使得承租人能够以同等条件购得租赁的房屋。若出租人的买卖行为侵害了承租人的优先购买权，承租人主张出租人与购买人的房屋买卖合同无效，并要求以同等条件购买的，可予支持。但在具体案件中，如何认‘同等条件’是关键。‘同等条件’的判断应结合出租人与购买人的关系、是否附加其他条件等因素加以确定。”广东高院《关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复》(2005年9月9日 粤高法民一复字号)，“……由于黄勇与文婵粉只分别承租了该商铺的一部分，而部分租赁权所派生的优先购买权不应限制所有权人对其余部分的处分，因此只能对其承租的部分享有优先购买权，而不能对《产权转让协议》所涉商铺的整体享有优先购买权。”湖北高院《湖北省法院民事审判若干问题研讨会纪要年10月30日)第1条第5款，“……关于房屋优先购买权问题。(1)共有人或承租人享有优先购买权的情况下，所有人未通知共有人或承租人行使优先购买权即出卖房屋的，在宣告房屋买卖合同无效的同时，应判令主张优先购买权的人以同等条件购买房屋。(2)共有人和承租人享有优先购买权的情况下，共有人和承租人均主张优先购买权的，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。(3)仅租赁部分房屋的承租人主张就整体房屋行使优先购买权的，不予支持。(4)具有下列情形之一的，承租人不得行使优先购买权：一是出卖人基于将来财产继承的需要，向法定继承人出卖标的物的；二是以拍卖、招标或竞买方式出卖标的物的，但出卖人应当预先通知优先购买人参加；三是人民法院依强制执行方式而进行拍卖的。”
　　．最高人民法院民一庭倾向性意见。根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。
　　它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人(所有人)提出的其他条件等。少数意见认为，承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性的权利，优先权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含可以优先买到的权利，否则优先权没有实际意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院在判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。因此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋，法院可以据此请求判决。[page]